Предмет деятельности СНТ

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Эта статья должна была появиться в 1998 году, тогда когда вступил в силу ФЗ-66 от 15.04.1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Но она не была написана, потому что предмет регулирования названного правового нормативного акта был настолько запутанный и неоднозначный, что появление этой страницы на сайте было бы просто преждевременно. Исправлена эта проблема, причём частично, законодателем только в новом ФЗ-217 от 29.07.17 г. Что не так, и что не решено в новом законе, мы уже разбирали. Здесь в связи с названной темой страницы вспомним очень коротко о сути.

Главное в ФЗ-66 от 15.04.98 г. было изложено в трёх нормах. В статье 1 Закон давал определение СНТ, как организации (юридическое лицо), к-е создавалось гражданами для некого содействия своим членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства. На вопрос: "Что это за задачи такие?" - закон не отвечал. В статье 2 (предмет регулирования) Закон указывал на то, что его нормы призваны комплексно регулировать отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства; что устанавливается правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, в том числе особенности их гражданско-правового положения. Как показал весь период действия нормативного акта, первая часть Законом фактически не рассматривалась, а вторая часть предмета регулирования полностью по всему тексту документа была посвящена СНТ и его участникам (членам), но никак не гражданам. И, наконец, в статье 4 Закон указал на то, что СНТ создавались гражданами в целях реализации своих прав на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, владение, пользование и распоряжение данными земельными участками, а также в целях удовлетворения потребностей, связанных с реализацией таких прав. Ответа на вопрос: "А что должно произойти с СНТ дальше, после реализации права на получение садового земельного участка?" - Закон тоже не давал. Всё понимание и практическое применение норм в период действия старого Закона осложнилось одним важным обстоятельством, а именно, в период проведения Земельной реформы (Федеральный закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе") земельные участки, ранее принадлежавшие государству и закреплённые на праве постоянного пользования за предприятиями, институтами, больницами, учреждениями и прочими организациями, изъяты у последних и переданы гражданам и СНТ на правах собственности.

Указанное обстоятельство фактически определило совсем другие правоотношения в СНТ. Товарищества из неких объединений, не имеющих ничего, кроме своего названия, командующих на определённом внешними границами земельном выделе, состоящем из как бы индивидуальных садовых земельных участков и земли общего пользования, к-е управлялись профсоюзами предприятий, др. организаций и самими учреждениями и организациями, к-м и была предоставлена земля в постоянное бессрочное пользование, вдруг выросли враз в собственников земельных участков и имущества, доставшихся в наследство от предыдущих хозяев. ФЗ-66 от 15.04.98 г. должен был урегулировать эти новые правоотношения между СНТ и собственниками садовых земельных участков. Но вместо этого Закон попытался перенести старую систему управления в товариществах при едином хозяине земли на совсем новые отношения между СНТ и собственниками земельных участков, к-х связывало только существовавшее, и то не везде, имущество общего пользования. Новые правоотношения никак не нашли своего отражения в Законе.

Вывод из сказанного такой: Федеральный закон № 66-ФЗ вступил в силу 15.04.98 г., а его нормы устарели согласно нормам Закона № 374-1 "О Земельной реформе" ещё ранее, т.е. 23.11.1990 г. (дата вступления в силу Закона 374-1).

Попытку исправить положение был призван новый ФЗ-217 от 29.07.17 г., вступивший в свои права 01.01.19 г. Но государство, ведомое председателями товариществ и некими экспертами из всевозможных союзов и ассоциаций садоводов, будь они неладны, вновь наступило на те же грабли.

Статья 1 нового законодательного акта вещает о том, что "Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд". Эта же статья говорит о другом направлении предмета регулирования, а именно "об особенностях гражданско-правового положения некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства и огородничества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Однако, в действительности ни одно созданное СНТ ещё со времени получения гражданами садовых земельных участков в собственность не занималось садоводством (огородничеством). Эти организации управляли и управляют имуществом, к-е имеет статус "имущество общего пользования" (далее - ИОП). Следует обратить внимание на то обстоятельство, что данное положение никак не отражает права на такое имущество. ИОП может принадлежать СНТ, может принадлежать гражданам, другим собственникам, а может быть бесхозяйным (ст. 225 "Бесхозяйные вещи" ГК).

Новый Закон в статье 4 отнёс все СНТ (ОНТ) к одной организационно-правовой форме, к-я появилась относительно недавно -, к "товариществам собственников недвижимости". Статья 7 ФЗ-217 от 29.07.17 г. определила предмет деятельности любого СНТ, как "деятельность для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании".

Если бы все СНТ строго придерживались предмета деятельности, определённого законом, то данная страница никогда бы не появилась на ресурсе «СНТ "Пищевик"». Но до этого пока очень далеко. Поэтому есть необходимость здесь и сейчас разобраться детально в том, чем занимается ваша организация и попытаться поправить при необходимости финансово-хозяйственную деятельность вашего конкретного СНТ, в т.ч. с помощью ФНС, прокуратуры, других контролирующих органов. В случае, если правление, председатель товарищества, ревизионнная комиссия игнорируют закон, то садоводы сами могут собрать необходимые доказательства незаконной деятельности и ликвидировать СНТ через обращение в суд, орган местного самоуправления или ФНС (ч. 3 ст. 28 "Ликвидация товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.) Право подачи иска в суд принадлежит любому лицу, к-е имеет садовый земельный участок в границах садоводства, и где ведёт свою деятельность по управлению имуществом конкретное СНТ. Оговоримся сразу. Не все ведут деятельность по управлению имуществом. Большая часть этим даже не озадачиваются, но они очень озабочены вытрясанием денег из карманов сограждан, к-х считают негодяями, не желающими платить за их бурную как бы деятельность..

Что значит законная деятельность СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) ?
На чём основана законная деятельность СНТ ?
Какие существуют виды имущества и способы управления ими ?
Почему оплата налогов за имущество общего пользования - это гарантия права на пользование данным имуществом ?

Инициатором идеи о создании такой страницы является администратор и автор большинства материалов этого сайта Лебедев Вадим. Однако было бы несправедливым не сказать о том, что статья появилась благодаря тезисам, мыслям, пояснениям, исследованиям проблем СНТ во взаимосвязи с нормативными правовыми актами, к-е за много лет провёл и продолжает проводить Андрей Францев (г. Москва). Статья всего лишь обобщила, дополнила, расширила то, что уже было высказано, в том числе и на страницах форума сайта "СНТ Пищевик" многими пользователями.

Материал, с одной стороны, может быть использован в качестве помощи СНТ для приведения их уставной деятельности к требованиям закона. С другой стороны, статья поможет гражданам собственникам садовых земельных участков заставить СНТ вести деятельность в соответствии с нормами ФЗ-217 от 29.07.17 г. или, при невозможности, подскажет способ ликвидации организации, существующей вне закона.

Давайте разбираться. Страница разбита на следующие разделы:

1. Владение, пользование и распоряжение имуществом.

Мы с вами, уважаемые господа-товарищи, никогда и никому не сможем ничего доказать, если не разберёмся с основами уставной деятельности СНТ, прописанными в законе и в каждом уставе. Добавим к этому то, что новый Федеральный закон ФЗ-217 от 29.07.2017 г. следовало бы разрабатывать, оттолкнувшись не от старого никчёмного 66-ФЗ от 15.04.1998 г., как сделала наша Государственная Дума, а от норм ст. 123.12 ГК. Смотрим на текст:

Нас больше всего интересует часть 1 приведённой статьи ГК.

Обратите внимание: На этой странице не предполагается разбирать все особенности ФЗ-217 от 29.07.17 г., в части касающейся СНТ, как юрлица. Их закон подробно и недвусмысленно расставляет по полочкам в названном правовом акте. Сейчас здесь важно лишь то, что является целью и основой деятельности любого товарищества собственников недвижимости.

Итак, СНТ образуют (учреждают) собственники недвижимого имущества. Речь идёт про имущество, к-е находится в частной собственности конкретного гражданина. Для нашего случая это садовые земельные участки и садовые или жилые дома. Может ли быть собственником садового земельного участка не гражданин, т.е., не физическое лицо? Может. Закон ничего по данному поводу не говорит. Но юридическое лицо не может быть членом СНТ, т.к. ст. 12 "Основания и порядок принятия в члены товарищества" однозначно говорит о том, что "членами товарищества могут являться исключительно физические лица".

Для чего собственники недвижимости создают СНТ? С какой целью? Закон также однозначно отвечает на вопрос: "для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами)". Эта триада прописана в Cтатье 209 "Содержание права собственности" ГК. 217-ФЗ от 29.07.17 г. никак не разделяет эти три понятия по причине того, что речь идёт об имуществе, к-е находится в собственности. Иначе нельзя владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в той мере, в какой это заложено в закон. Поясним.

Владение: Вы не можете назвать наручные часы, к-е лежат на прилавке магазина своими. Вы не владелец. Но всё поменяется, когда будут заплачены деньги, чек об оплате передан продавцу и вам выдадут покупку. С этого момента вы владелец. Вы можете 100500 раз заявить о том, что некая квартира по совести и по жизни ваша. Это такое некое виртуальное право. Вы же зарегистрированы в ней, как постоянно проживающий. Но, если данная квартира зарегистрирована в ЕГРН на вашего родственника, то он владелец, а вы никто и звать вас никак. Право владения позволяет владельцу защищать свои права всеми имеющимися законными способами от посягательств третьих лиц. И он может вас по решению суда выселить на улицу.

Пользование: На практике бывает так, что имуществом пользуются некие лица, не имея на то законных прав. Как так получается? Очень просто. Допустим, собственник садового земельного участка убыл в служебную командировку на 5 лет по работе. А участок самовольно решил поиметь (использовать) сосед для посадки картошки. Возвратившийся собственник может без угрызений совести приватизировать эту картошку, а также любым законным способом ограничить доступ незванного пользователя на свой участок. В том числе привлечь соседа к материальной ответственности через суд, если такое пользование принесло убытки имуществу, расположенному на участке. Предваряя вопрос, можно подчеркнуть то, что законное право пользоваться имуществом могут только собственники или лица, имеющие договор пользования (аренды имущества - ст. 606 "Договор аренды" ГК). При этом СНТ не имеет права выдавать индульгенции на пользование чужими участками. А если такое распоряжение было оформлено со стороны СНТ, то организация и виновные могут быть привлечены к уголовной ответственности за превышение своих полномочий.
Может быть другая ситуация, широко распространённая. Физическое лицо вскрывает чужую машину и пользуется без спроса собственника. Объяснение в случае задержания такое: "Взял просто покататься". В одной из республик бывшего Союза "за просто покататься" дают срок до 15 лет включительно. И там дураков, желающих кататься нет. Они вымерли, как мамонты.

Распоряжение: Пожалуй, это одно из самых важных понятий в триаде ст. 209 ГК. Это возможность что-либо делать (распоряжаться) своей недвижимостью. Собственник может сдать имущество в аренду за плату по договору, продать, завещать, подарить, передать в управление по договору и т.д. Не собственник этого права лишён. Иначе так: Условие, при котором право распоряжения может работать - это оформленные права собственности или другое ограниченное вещное право (см. нормы ГК ниже):

Статья 216 "Вещные права лиц, не являющихся собственниками" ГК.

Давайте на примерах посмотрим, как работает триада ст. 209 ГК в границах территории ведения гражданами садоводства для личных нужд.

Пример 1: В некотором СНТ члены и не члены когда-то сдали взносы. На эти средства была создана (построена) сеть, включающая в себя линию электропередач по проездам (улицам), понижающий трансформатор и другое оборудование. По документам бухгалтерского учёта заказчиком работ по строительству ЛЭП было СНТ, как юрлицо. Принимало объект у подрядчика СНТ по акту выполненных работ. Договор технологического присоединения ЭПУ был заключён СНТ с сетевой организацией. И далее, СНТ заключило договор энергоснабжения с энергосбытовой организацией на поставку электроэнергии для собственных нужд юрлица. Таким образом, имеем: некую сеть, введённую в эксплуатацию, и поставку электроэнергии для СНТ. Никакой речи о гражданах, потребляющих электричество для личных нужд, в условиях договора нет. Следовательно, продажа электроэнергии гражданам со стороны СНТ без лицензии, без права вести коммерческую деятельность будет являться незаконной предпринимательской деятельностью.

Вопрос: "Кому принадлежит сеть?" Если ваш ответ: "Сеть принадлежит гражданам или СНТ", - то он неверный. Почему? Потому что согласно нормам ст. 133.1 "Единый недвижимый комплекс" ГК ваша линия, трансформатор и всё оборудование является единым недвижимым комплексом. Из этого следует следующее: Право собственности на здание, сооружение, а также любое другое недвижимое имущество (ст. 219 "Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество" ГК) подлежит государственной регистрации в Росреестре с внесением данных в ЕГРН. Норма императивна. Так все лица обязаны поступить с вновь созданным недвижимым имуществом. Аналогично регистрируется любое другое вещное право согласно нормам ст. 133 "Государственная регистрация недвижимости" ГК. Если СНТ нормы указанных статей закона не выполнило, то сеть товариществу не принадлежит. Тем более, она не принадлежит гражданам.

Вопрос: "Как пользование, владение и распоряжения отражаются на правоотношениях СНТ и граждан, если сети не принадлежат товариществу?" Согласно договору энергоснабжения СНТ получает электроэнергию для потребления имуществом (объектами) товарищества. В таком договоре ничего про перепродажу электроэнергии третьим лицам (гражданам) не сказано. СНТ пользуется сетью для обеспечения работы домика правления, автоматического шлагбаума, насоса в скважине и т.д. Это пользование имуществом (сетью) со стороны товарищества. Помня о том, что сеть не принадлежит СНТ, т.к. права собственности не оформлены, пользование ею всё же происходит. Само себе товарищество за пользование не платит.

Владение осуществляется с одной стороны путём хозяйственного управления и одновременно ограничения к сети доступа третьих лиц, в т.ч., граждан (садоводов). Эти действия зафиксированы договором технологического присоединения и энергоснабжения СНТ с сетевой и снабжающей организациями. Без разрешения СНТ никто не сможет технологически присоединить свой объект недвижимости к электроснабжению, невзирая на недопустимость дискриминации в отношении всех лиц, имеющих согласно закону права на электрификацию своих объектов недвижимости.

Распоряжение сетью фактически отсутствует. Ничего из перечисленного законом, кроме уничтожения своей сети, СНТ сделать не может. Почему? Потому что продать, подарить, сдать в аренду можно такое имущество, на к-е есть документы о праве собственности. В нашем случае таких документов нет. Нельзя продать, передать, подарить то, чего нет на бумаге, не зарегистрировано в Росреестре, как объект недвижимости.

2. Содержание имущества общего пользования.

Из права собственности логично вытекает обязанность собственника содержать своё недвижимое имущество. Смотрим на норму закона:

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В нашем случае собственник - ключевое слово и он отсутствует. Иным, как пример, может быть договорённость между собственником (иным обладателем вещного права) о содержании имущества возложенной на арендатора такого имущества (собственник квартиры сдаёт свою квартиру в аренду и согласно договору аренды платежи за коммунальные услуги, текущий ремонт квартиры возложены на арендатора, а не на собственника).

Может возникнуть вопрос. "Почему содержание сетей осуществляет СНТ и почему предъявление документа о правах собственности на сети товарищества не требуются при заключении договора технологического присоединения к сетям сетевой организации?" На самом деле всё очень просто. Как правило, к сетям сетевой организации СНТ присоединяет ЭПУ (энергопринимающее устройство). Т.е., это, выражаясь дуракопонятным языком, шкафчик с установленными внутри автоматами защиты и прибором учёта. В некоторых случаях при присоединении ЭПУ СНТ к линии с напряжением свыше 0,4 кВ в состав входит понижающий трансформатор. На ЭПУ права собственности не регистрируются. В случае с понижающим трансформатором, должны регистрироваться права собственности на земельный участок, где стоит трансформатор. На схеме технологического присоединения названные элементы отражены со своими характеристиками, а далее, после шкафчика, показана стрелка с пояснением "к потребителю". Потребителем является само СНТ в виде объектов товарищества. По идее в акте технологического присоединения должны быть указаны домик правления, скважина, другие объекты недвижимости. Но, вместо этого, объектами СНТ в документах указаны объекты недвижимости граждан. И, к этим объектам однозначно приложены права собственности этих лиц. Так как в сетевой организации "считают" то, что это объекты СНТ, то вопросов ни у кого не возникает. А они должны возникать, т.к. названные объекты не являются объектами СНТ.

Вопросы должны появляться у граждан. Ведь, осуществляя технологическое присоединение ЭПУ физлиц, имеющих объекты недвижимости на праве собственности, эти лица в результате должны получить индивидуальные договоры энергоснабжения (п. 71 Постановления Правительства № 442 от 04.05.12 г.) Если их нет, а платежи за потребляемую электроэнергию вносятся в СНТ, а не на лицевой счёт физлица, открытый энергоснабжающей организацией согласно условиям договора энергоснабжения с собственником объекта недвижимости, то налицо нарушение закона. Мало того, те самые объекты СНТ, к-е "как бы" существуют, их можно даже физически пощупать, на самом деле отсутствуют. Юридически их нет. Вывод из этого один: Если де-юре объект недвижимости отсутствует, то у СНТ нет законного права на подключение его к электроснабжению. Нет и права собирать деньги за потребляемую таким объектом электроэнергию. Тем не менее, это происходит повсеместно. Почему?

Возвращаемся к нашим баранам. У нас согласно Примеру 1 есть "как бы сети". Но, на самом деле имеется технологически присоединённое ЭПУ СНТ. И ... всё. Т.е., столбы и провода по всей территории садоводства, идущие после ЭПУ, являются не объектом электросетевого хозяйства (ОЭСХ), а столбами и проводами с неким коммутационным оборудованием. И совершенно неважно, что их длина порой достигает нескольких километров. Вся эта протяжённая система не станет ОЭСХ пока не будут проведены кадастровые работы и объект не будет поставлен на кадастровый учёт c одновременным оформлением права собственности на СНТ или на граждан с записью оного в Росреестре. Только тогда у собственника появятся обязанности согласно ст. 210 "Бремя содержания имущества" ГК о поддержании своей недвижимости в исправном актуальном состоянии. В случае, когда права собственности на ОЭСХ оформлены на СНТ, то у товарищества появляется законное право требовать деньги с лиц, к-е пользуются его имуществом, включая эти платежи в состав членского взноса.

Необходимо понимать и различать законные платежи граждан на содержание ОЭСХ товарищества и фактически добровольные пожертвования граждан на содержание ничейного имущества в виде столбов-проводов-некого коммутационного оборудования. Когда СНТ прямо, безграмотно вносит в смету товарищества расходы на ничейные объекты, то это незаконно и противоречит нормам, всем нормам 217-ФЗ от 29.07.17 г., ГК и УК. Но это никак не отменяет настоятельной необходимости содержать недооформленные объекты недвижимости, являющиеся по сути имуществом общего пользования, а по факту бесхозные. Решать этот вопрос можно только вне СНТ с помощью прямого финансирования необходимых мероприятий. И такое решение закону тоже не соответствует, что чревато последствиями для горе-пользователей, для граждан в первую очередь.

Следующим видом имущества в границах ведения гражданами садоводства являются ЗУОН (земельные участки общего назначения). ЗУОН могут быть в собственности СНТ, как юридического лица, могут быть в общей долевой собственности граждан - собственников садовых земельных участков в границах садоводства и могут быть бесхозными или, по-другому, входить в состав земель неразграниченной собственности, т.е., принадлежать государству.

Правило: Право собственности СНТ или граждан на ЗУОН должно быть обязательно подтверждено сведениями в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) согласно ст. 219 ГК.

Пример 2: Исходные условия: ЗУОН в собственности СНТ.

Как это узнать? Просто. Нужно запросить правоподтверждающий документ на данный участок у собственника, т.е. у СНТ. Если председатель не даёт документ, то ещё проще, не выходя из дома, сделать запрос на сайте Росреестра: Заказать выписку из ЕГРН. В итоге можно получить сведения о правообладателе и объекте недвижимости за небольшую плату (99 руб. по состоянию на 10.12.2020 г.) Есть бесплатный запрос: Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online. По данному запросу можно увидеть номер государственной регистрации объекта недвижимости и дату регистрации, а также на другой странице (ссылка имеется) место расположения объекта на публичной кадастровой карте с отображением некоторых характеристик. Правообладатель, ФИО, юрлицо не указываются. Но этого бывает достаточно, чтобы понять - чей объект: СНТ или кого-либо другого.

Если ЗУОН принадлежит СНТ, то, следовательно, на юрлицо возложены обязанности по его содержанию и поддержанию в исправном, актуальном состоянии в соответствии со статьёй 210 "Бремя содержания имущества" ГК. С целью выполнения данной обязанности, а также прямого исполнения норм ст. 7 "Цели создания и деятельности товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г., товарищество обязано и вправе вносить расходы на содержание ЗУОН в состав членских взносов, утверждать смету расходов и ФЭО размера расходов по данному виду имущества. Из этого вытекает право СНТ требовать оплаты членского взноса в части, касающейся содержания ЗУОН (ст. 14 "Взносы членов товарищества", части 2, 5 п.п. 1, 4, 9). При этом, т.к. имущество принадлежит СНТ, то размер платежа принимается равным для всех собственников садовых земельных участков вне зависимости от интенсивности пользования гражданами ЗУОН для прохода, проезда к своему садовому участку. Почему так? Потому что ГК не ставит в зависимость пользование имуществом юридического лица от имеющегося у данного физлица имущества в собственности: от наличия у него одного или двух участков, от наличия автомобиля, от наличия квартиры в городе, от наличия виллы в Испании, от размера зарплаты, от льгот предоставляемых государством и т.д.

Если у СНТ иное мнение по данному вопросу, то организация должна обосновать в соответствии с нормой ст. 14, ч. 7 ФЗ-217 от 29.07.17 г. "различный объём использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке". Такое обоснование будет лежать в основе спора между СНТ и гражданином, в т.ч. в суде.

Пример 3: Исходные условия: ЗУОН принадлежит гражданам на праве общей долевой собственности. Право зарегистрировано в Росреестре с определением доли каждого гражданина в общем долевом имуществе.

Если ЗУОН принадлежит гражданам, то обязанность по содержанию возложена на них. Практически это действо состоит из двух частей: оплата земельного налога согласно доле в праве на ЗУОН и мероприятий по поддержанию участка земли в актуальном, исправном состоянии. Граждане могут решать эти задачи через общее собрание собственников (Глава 9.1 "Решения собраний" ГК), через передачу ЗУОН в управление в СНТ без передачи права собственности. Такая передача может быть осуществлена по решению собрания собственников и оформлена гражданско-правовым договором управления между СНТ и собственниками. Другой процедуры закон не предусматривает. При исполнении условий договора СНТ имеет право предусматривать все те же мероприятия и действия с имуществом граждан, к-е рассмотрены в примере 2, в отношении имущества, находящегося в собственности СНТ.

Новым в означенных правоотношениях будет то, что плата за управление рассчитывается в зависимости от размера доли каждого в праве на общее имущество (ст. 249 "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности" ГК). А закон определяет размер доли в праве, как пропорцию от размера индивидуального садового земельного участка (участков) (Глава 6 "Имущество общего пользования" ФЗ-217 от 29.07.17 г.) Члены товарищества оплачивают такое управление в составе членского взноса, что предусмотрено условиями договора. Не члены СНТ платят плату за услуги управления согласно условиям этого же договора. Именно об этом идёт речь в ч. 7 ст. 14 "Взносы членов товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.

Стоит ещё раз остановиться на договоре управления и необходимости его наличия. Допустим ситуацию. Имеем СНТ в количестве 100 членов. У каждого члена - собственника есть свой индивидуальный садовый участок. Граждане, имеющие участки в границах одной улицы, приняли решение и протянули себе ЛЭП. Таких лиц оказалось 20 человек. Остальным 80 собственникам электроэнергия не нужна. ЛЭП люди оформили в общую долевую собственность с регистрацией права в Росреестре. Т.е., фактически и юридически были зарегистрированы права на объект электросетевого хозяйства (ОЭСХ). Вопрос следующий. Кто должен содержать объект? Правильный ответ будет: 20 собственников (ст. 249 "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности" ГК). Никаких обязательств эти граждане перед СНТ в связи с наличием у них ОЭСХ не несут.

Наличие и ведение деятельности СНТ, как юрлицом, или процедура создания и регистрации товарищества в иных случаях специально для управления недвижимым имуществом, подчеркнём, чужим для юрлица имуществом, не создаёт никаких правоотношений и обязательств между собственниками имущества и организацией. В этом существенное отличие СНТ от ТСЖ в многоквартирном доме. Чтобы эти отношения появились собственники имущества, находящегося в их общей долевой собственности, должны заключить договор управления с СНТ. При этом такой договор не будет являться договором о передаче недвижимости в управление юридическому лицу в понимании этой сделки согласно нормам Главы 53 "Доверительное управление имуществом" ГК.

Важно: Права владения, пользования, распоряжения не передаются по договору управления в СНТ. Граждане продолжают осуществлять свои права на имущество согласно ст.ст. 246, 247, 249 ГК через принятие решений общим собранием членов СНТ с участием в нём не членов товарищества.

Далее, всё просто. Так просто, что многие люди не понимают, что с этой простотой делать. А потому придумывают упрощения или ничего не делают, вместо того, чтобы обезопасить себя от лишних забот, затрат, а также от претензий СНТ по вопросу оплаты взносов и платежей за не оказанные услуги по управлению.

ФЗ-217 от 29.07.17 г. непосредственно ничего не говорит про форму договора управления граждан с СНТ, но ссылается на применение норм гражданского права в случае, если закон молчит по тому или иному вопросу. В частности, договор оказания услуг управления имуществом граждан с юридическим лицом должен быть заключён в простой письменной форме (статья 161 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы не несёт ответственности и лишает стороны необходимости соблюдать обязательства. Чтобы соблюсти интересы СНТ закон формулирует в Ст. 5 обязательства граждан по платежам в товарищество. Но ничего не говорит про обязательства СНТ перед гражданами, осуществляющими обязательные платежи. В отличии от такой неопределённости договорная форма оформления правоотношений подразумевает то, что гражданин и организация пришли к согласию относительно условий, что подтвердили подписью сторон. В этом случае СНТ знает что оно обязано делать в интересах гражданина и имеет право требовать плату за свою работу. Гражданин, в свою очередь, имеет право спросить за оказываемые ему услуги и работы с товарищества и обязан платить, если такие услуги по содержанию имущества ему оказаны.

Остался последний вариант правового положения земельных участков общего назначения в границах садоводства. Речь идёт о ситуации, когда ЗУОН ничей, никому не принадлежит. А так бывает? Нет, не бывает. Если в ЕГРН вы не находите информации о зарегистрированном праве собственности кого-либо на ЗУОН, то это автоматически подтверждает то, что данный участок принадлежит государству и является неразграниченной собственностью. К таким участкам относятся земля, к-я не закреплена за конкретным исполнительным органом власти (ОМСУ). В числе их можно назвать:

О некоторых заблуждениях граждан и СНТ следует сказать особо. Во многих случаях наши правления товариществ вешают на уши доверчивым согражданам веру в некое данное свыше право собственности СНТ или самих садоводов на земельные участки общего назначения. Ссылаются при этом на правоустанавливающие документы. Например, указывают на вот такое постановление мэрии г. Калининграда № 334 от 07.03.95 г. В вашем товариществе есть похожее на это ваше постановление. Обратите внимание на пункт постановления 4, к-м участок земли общего пользования предоставляется садоводческому товариществу в общую совместную собственность. А в пункте 9 заложено указание мэрии о том, что правление товарищество обязано получить в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству свидетельство на право собственности на землю. Однако, п. 9 не был исполнен товариществом. Отсюда следует то, что никаких правоподтверждающих документов у СНТ или граждан на участок земли общего пользования нет. Подобная ситуация сложилась во многих садоводствах РФ.

Разберём этот случай и как нужно, а правильнее сказать можно, поступать гражданам собственникам садовых земельных участков в таких условиях.

Пример 4: Исходные условия: ЗУОН не принадлежит гражданам, собственникам садовых земельных участков и не принадлежит СНТ в границах территории ведения садоводства.

Из условий следует то, что ЗУОН является участком неразграниченной собственности. СНТ, как юридическое лицо, имеет право содержать и собирать на эти цели средства (членские взносы и плата за пользование) только в случае наличия права собственности на ЗУОН (см. Пример 2). Аналогично СНТ может поступать, если ЗУОН принадлежит гражданам, передавшим право на управление на своё имущество в товарищество (см. Пример 3). Где это написано? В законе. Смотрим п. 1 ч. 5 ст. 14 "Взносы членов товарищества". В случае, если ЗУОН принадлежит гражданам, то без договора управления СНТ не может собирать средства на содержание чужого имущества. Можно создать ещё 10 организаций, желающих поуправлять чужой собственностью. Но пока это желание не будет оформлено договорными отношениями, желающий управлять не получит права управлять и требовать за это плату. Написано это в ч. 2, 4 ст. 209 "Содержание права собственности" ГК.

В нашем случае ЗУОН никому из названных лиц не принадлежит. Это никак не отменяет права на пользование гражданами ЗУОН с целью прохода, проезда к своим садовым земельным участкам (ч. 5 ст. 24 "Имущество общего пользования, образование земельных участков общего назначения" ФЗ-217 от 29.07.17 г.) А безудержное пользование рано или поздно приводит к ямам, колдобинам и прочим неприятностям. Раз СНТ не может собирать деньги на ремонт улиц и проездов в садоводстве, так как для этого нет никаких правовых оснований, то граждане вполне могут сами решать эти вопросы. Такое решение принимается на сходе граждан по улице, по проезду или всего садоводства. Выбирается исполнитель или группа, к-м люди доверяют сбор денег. После проведённого ремонта или даже в ходе реализации всех мероприятий исполнитель отчитывается перед людьми о потраченных средствах. Если вопрос доверия в сообществе хромает, то необходимо на собрании подписать всеми гражданами договор простого товарищества согласно нормам Главы 55 "Простое товарищество" ГК. Вы можете увидеть на странице сайта вариант такого Договора простого товарищества для реализации ремонта проездов в границах территории ведения садоводства СНТ "Пищевик". Деньги в любом случае исполнителю следует принимать под расписку, в к-й определить цель сдачи денег, до какого срока должна быть реализована цель, условия возврата денег, если цель не реализована. И, конечно, расписка должна иметь персональные данные лица, принимающего деньги, а также привязку к договору простого товарищества.

Такие условия вклада средств в содержание ЗУОН без участия СНТ дают гражданам колоссальную экономию их денег, к-е неминуемо уходят в товариществе на "зряплаты персоналу", на налоги, на содержание юрлица и всего того набора инструментов и средств, к-е товарищество использует в своей как бы нужной работе.

Последнее, на чём следует подробно остановиться, это вопрос договора или договорных отношений между СНТ, как юридическим лицом, и гражданами - собственниками садовых земельных участков. Многие наши доморощенные "юристы", пробежав глазами новый Федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.17 г., поспешили в сети Интернет заявить об отсутствии необходимости заключать названным лицам какие-либо договоры. Допустим то, что данные юристы просто не читали закон или читали его поверхностно. Тем более, что сам закон такой нормы в её прямом значении не имеет. Обратимся к ФЗ-217 от 29.07.17 г. и другим законодательным актам:

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. ФЗ-217 от 29.07.17 г.

А где сказано о приоритете ФЗ-217 от 29.07.17 г. над другими законодательными актами РФ? Это можно увидеть в нормах Статьи 2. Читаем:

Статья 2. Правовое регулирование отношений в области ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд

Правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В соответствии с правилами построения нормативных правовых актов при их перечислении на первое место ставятся те акты, к-е имеют более значимое положение среди остальных. Далее наименования актов располагаются в порядке уменьшения их важности и приоритета в применении.

Статья 2 ФЗ-217 от 29.07.17 г. поясняет его статус, как специального. Поэтому при применении норм данного закона следует руководствоваться прежде всего его положениями. При отсутствии в законе норм, к-е бы регулировали и объясняли возникший вопрос следует обращать своё внимание на ГК, другие нормативные правовые акты (НПА), регулирующие другие отрасли права. Следует также учитывать, что НПА, изданные субъектами РФ и органами местного самоуправления, не должны и не могут противоречить федеральному законодательству. На практике бывает так, что названные местные нормативные акты явно не соответствуют федеральному законодательству. Примером таких несоответствий могут являться многие постановления и приказы региональных органов власти и управления по обращению с ТКО. Отменить такие акты можно через прокуратуру или суд. В связи с этим при обращении в местные органы власти и органы самоуправления следует всегда обращать внимание на ответы, где чиновники обязаны ссылаться на НПА. При отсутствии таких ссылок в письмах, следует настаивать на конкретизации ответа с опорой на нормы законодательства. Иногда от чиновников исходят такие перлы, что впору их озвучивать нашим сатирикам.

Вернёмся к нашим баранам к договорным отношениям. Нужны они или нет? Ответ один: "Да, нужны!"

В подавляющем большинстве садоводств, где до настоящего времени ведут свою деятельность СНТ по управлению имуществом общего пользования, законные правоотношения отсутствуют. Деньги с людей собираются на ремонт "провала". Т.е., имущество общего пользования не является имуществом СНТ или имуществом граждан (см. примеры 3 и 4 выше на странице). Следовательно, к такому имуществу СНТ, как юрлицо, не имеет никакого отношения. Если же у вас иное, т.е. имущество принадлежит СНТ, то тогда нужно отталкиваться от положений ГК и разъяснений Минфина от 28.04.2010 № 03-11-11/122 «Об учёте доходов садоводческим некоммерческим товариществом, применяющим УСН», т.к., это попадает под договорные отношения. Читаем выдержку из документа:

Несмотря на то, что ФЗ-66 от 15.04.98 г. уже не действует, суть данного положения о пользовании имуществом юрлица со стороны граждан не изменилась. Если кто-то думает, что право пользования таким имуществом даёт его членство в СНТ, то это должно быть подтверждено нормами закона. А именно, правами и обязанностями членов СНТ. Однако в данных статьях нет таких норм, даже намёка нет на пользование имуществом юрлица со стороны его членов.

Документ Минфина и поcтавленный вопрос заставляет искать ответы далее. Обратимся к ч. 3 ст. 607 "Объекты аренды" ГК:

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

А что это за данные на имущество? Логично предположить, речь идёт о правах арендодателя, СНТ в нашем случае, на передаваемое в пользование имущество, например: права собственности на ОЭСХ, землю общего назначения (ЗУОН), систему водоснабжения (скважину, насосное оборудование, земельный участок санитарной зоны, водопровод), газораспределительную систему и т.д. Если права на такое имущество СНТ не принадлежит, а деньги с граждан собираются на содержание объектов на расчётный счёт товарищества, то это самое что ни на есть мошенничество со стороны юрлица. Данные действия квалифицируются по признакам преступления ст. 159 "Мошенничество" УК РФ. Иначе говоря, СНТ под видом своего имущества сдаёт в пользование гражданам чужое или бесхозное имущество. Остап Бендер и его сбор денег на ремонт провала стоят в сторонке и нервно курят. И осуществляется это мошенничество на протяжении многих лет почти в каждом садоводческом товариществе, если только граждане не требуют предъявить документы о правах на имущество (п. 4, ч. 3, ст. 11 "Права и обязанности члена товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.)

А вот вам подтверждение сказанного в норме ГК:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Полагаем, закон чётко расставил все точки над "i", ответив на вопросы: "Кто может сдавать имущество в аренду? Кому сдаётся имущество в аренду? Почему пользование есть разновидность аренды?" Осталось только объяснить необходимость заключения договора, что часто напрочь отрицается частью юристов, плохо читающих ФЗ-217 от 29.07.17 г. Смотрим на очередную статью ГК:

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Таким образом, мы рассмотрели основу основ существования любого СНТ и пора делать некоторые промежуточные выводы, к-е будут являться основой доказательной базы по признанию товарищества организацией, нарушающей устав и закон в части ведения деятельности, заявленной в целях создания. На этом основании можно требовать от правления и председателя приведения СНТ к нормальной деятельности согласно закону или, в случае невозможности, принять меры к ликвидации через обращение в контролирующие органы (ФНС, прокуратура) или в суд.

Деятельность СНТ по управлению имуществом согласно нормам Ст. 7 ФЗ-217 от 29.07.17 г., Ст. 123.12 ГК:

3. Налоги на имущество общего пользования.

Статья была бы неполной, если не дописать в неё некоторые мысли, к-е касаются налогов на недвижимость. Во многих случаях садоводов просто водят за нос правления СНТ, ссылаясь на непомерное бремя со стороны государства по налогообложению. Пример: В 2020 г. стоимость налога на имущество юридических лиц составляет до 2% от балансовой стоимости такого имущества. Конкретный размер налога зависит от региона РФ и решения местных органов власти.

С одной стороны отсутствие имущества на балансе и регистрации его в ЕГРН даёт некую фору и экономию денег граждан, уплачивающих взносы и платежи в СНТ. Именно эта сторона платежеспособности садоводов позволяет неким ушлым человечкам из правления вкупе с бухгалтерами убедить людей бросить своё имущество общего пользования и забыть про него, пользуясь им без регистрации права собственности. При этом звучит характерный лозунг: "Ну, кому оно нужно, кроме нас?" Получается всё дёшево и сердито. "Ведь экономия реальная, сограждане!" - вторят председателю и бухгалтеру подпевалы. Вся эта шайка имеет, как правило, определённый процент с доходов товарищества. Им есть что терять.

С другой стороны деятельность СНТ, ведущаяся вне закона, является налоговым преступлением, а отдельные эпизоды такой деятельности граничат с уголовными преступлениями вплоть до привлечения к ответственности и отправки руководства СНТ в места не столь отдалённые на отсидку после суда и соответствующей процедуры следствия. Как минимум товарищество будет оштрафовано, как максимум его ликвидируют согласно нормам ст. 61 "Ликвидация юридического лица" ГК по решению суда, в том числе по иску одного из садоводов. Рано или поздно, но это произойдёт. И уже происходит в некоторых товариществах. Так 16.05.2018 г. решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска председатель правления был обвинён в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159 УК РФ, ч. 3 ст.160 УК РФ, ч. 4 ст.160 УК РФ и приговорён к 5 годам лишения свободы, а также к 3100303 руб. взыскания в пользу СНТ. Реальное лишение свободы заменено судом на условный срок с погашением долга в течение 2 лет. Как вам такой исход?

Как пострадают при этой ситуации сами садоводы? Может быть никак. А вполне может грянуть катастрофа, т.к. вот это самое экономное пользование бесхозным имуществом, к-е никому не нужно, кроме самих садоводов, соответствующие органы тупо отключат, отрежут, ликвидируют по причине представления опасности для людей, а также до оформления установленных законом документов о пользовании, подключении и пр. Беда в том, что быстро это никто не сможет сделать. А отсутствие электроэнергии, например, особенно в зимнее время, больно ударит по привычным всем нормальным условиям жизни. А вместе со всеми упавшими на голову людей расходами по оформлению имущества, подготовке необходимых документов по эксплуатации, оплате штрафов наложенных на СНТ и пр. непредвиденными расходами всё это представляется тем ужасом, когда каждый понимает, что ничего уже сделать нельзя, что раньше нужно было ставить вопросы и решать их в соответствии с законом. Иными словами любое имущество общего пользования в понимании ст. 3 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе" ФЗ-217 от 29.07.17 г. следует регистрировать в собственность на СНТ или в общую долевую собственность граждан. Далее владеть, пользоваться и распоряжаться им в своё удовольствие, платить налоги и содержать согласно требованиям закона.

Возникает вопрос. Как предотвратить неудобства? Как и по каким признакам определить нарушения, построить свои запросы в СНТ? Ответы мы с вами разберём в следующей статье сайта: "Основные нарушения в СНТ, выявляемые при проведении проверок ревизионными комиссиями, ФНС, прокуратурой, полицией на соответствие деятельности уставным целям".