ФЗ-217 от 29.07.2017 г. О ведении гражданами садоводства, огородничества для собственных нужд

Федеральный закон 217-фз от 29.07.2017 г.
"О ведении гражданами садоводства, огородничества для собственных нужд
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации"

Глава 6. ИМУЩЕСТВО ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Статья 24. Особенности образования, предоставления земельных участков общего назначения, использования имущества общего пользования
(в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории. Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются.
(в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

Данная часть подтверждает то, что фактически и юридически земельные участки общего назначения в границах садоводства возникают с момента внесения о них сведений в ЕГРН согласно нормам ФЗ-218 от 13.07.2015 г. До этого момента осуществляется процедура межевания, определение поворотных точек координат, одобрение межевого плана границ общим собранием членов товарищества и т.п. (Подробнее о документации по планировке территории, межевании).

Управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Норма с одной стороны не допускает создания другого товарищества в границах садоводства, но не запрещает произвести процедуру реорганизации в виде выделения, присоединения или разделения. Процедура реорганизации предполагает кроме действий с самим юрлицом, также и действия по выделению, присоединению или разделению ИОП, включая участки земли общего назначения. При этом границы старого садоводства могут измениться. И в этом случае будет нужна новая документация по планировке территории садоводства или двух садоводств (реорганизуемого и образуемого в ходе реорганизации).

Нужно понимать то, что фактически, реально процедура реорганизации обойдётся СНТ недорого по всем меркам, а вот процедура по разделению, выделению или присоединению имущества общего пользования будет долгой и дорогой.

Возможно в рассматриваемом случае, а он всегда связан с конфликтами в самом юрлице между членами или между правлением и членами (гражданами), проще решить проблему путём переизбрания органов управления юрлица, чем выбрасывать деньги на все мероприятия по реорганизации и разделу имущества.

Утратил силу. - Федеральный закон от 14.07.2022 N 312-ФЗ.

Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества.

Норма указывает на механизм, в ходе к-го земельный участок общего назначения переходит в общую долевую собственность граждан, являющихся собственниками садовых земельных участков в границах товарищества. При этом собственник большого участка получит долю в праве на земельный участок общего назначения больше, чем собственник меньшего индивидуального садового участка. Соответственно, платить за содержание своей доли первый будет больше. Это плата за управление по договору управления имуществом с товариществом и земельный налог. Закон с одной стороны устанавливает право большинства принимать решения по передаче земельных участков общего назначения в общую долевую собственность граждан, а с др. стороны общее собрание членов товарищество не уполномочено законом (см. ст. 17 "Компетенция общего собрания членов товарищества", ч. 1, п. 4 и 6 закона) принимать такие решения, что и прописано в ч. 3 ст. 25 рассматриваемой Главы 6.

Есть другой путь, но процедура усложняется промежуточным решением. Т.е., сначала земельный участок общего назначения приобретается товариществом в собственность, а затем решением общего собрания передаётся в общую долевую собственность собственников садовых земельных участков. При этом нужно помнить о том, что передача в общую долевую собственность имущества СНТ не может быть осуществлена без согласия всех будущих сособственников. В этой второй части двухходовки, как и одном действии (передача земельных участков общего назначения в общую долевую собственность гражданам напрямую), следует учитывать требования ст. 18 ГК. Согласно её нормам гражданин может иметь имущество в собственности. «Может», не значит «обязан». Насильно заставить гражданина оформить право на имущество нельзя. Следовательно, с таким отказниками собственники земельных участков общего назначения будут вынуждены устанавливать платный сервитут или поручать СНТ заключать договор пользования имуществом граждан с товариществом (если земельные участки общего назначения будут переданы собственниками в управление товариществу).

Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.

Норма весьма странная в свете требований закона об оплате содержания (развития, создания) ИОП со стороны членов товарищества и со стороны граждан, имеющих индивидуальные земельные участки в границах садоводства. Можно и нужно согласиться с запретом со стороны СНТ на доступ к индивидуальному садовому участку в отношении собственника такого участка, как и с запретом непосредственной платы за доступ к участку со стороны СНТ. Но косвенная плата всё равно существует и определена законом при условии наличия права собственности на земельные участки общего назначения со стороны товарищества или со стороны собственников садовых земельных участков. Определяется последняя условиями договора управления между собственниками земельных участков общего назначения и управляющей организацией (СНТ).

Норма не устанавливает никаких требований к доступу на участок собственника в границах садоводства со стороны его родственников, знакомых, посторонних лиц. Из этого можно сделать вывод о таком же беспрепятственном доступе всех лиц согласно нормам (ст. 262 "Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок" ГК; ст. 1, п. 12 Градостроительного кодекса). Однако, как представляется различие в терминологии: "земельные участки общего пользования" и "земельные участки общего назначения" сделано неспроста с целью исключить прямое применение нормы данной ч. 5 статьи закона к правилу, согласно к-му все граждане могут беспрепятственно пользоваться земельными участками общего назначения. Возможны варианты, когда этот доступ будет затруднён. И это лишние проблемы для людей, к-е создал новый закон.

В соответствии с решением общего собрания членов товарищества допускается использование земельного участка общего назначения для реализации гражданами, являющимися правообладателями садовых земельных участков и огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выращенной ими сельскохозяйственной продукции с возможностью возведения для такой реализации некапитальных строений, сооружений или нестационарных торговых объектов при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов.
(часть 6 введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

Важно: Возведение прилавков и навесов, а также исполенние всех требований к правилам обустройства торговой точки возлагается на СНТ. Почему так? Потому что решение согласно рассматриваемой норме принимает общее собрание членов СНТ.

Кроме того, следует учесть, речь в данной норме идёт о территории садоводства, а не о прилегающей к такой территории местности. Будете торговать рядом с воротами СНТ рядом с границами садоводства - будете оштрафованы за торговлю в неположенном месте.

Земельные участки общего назначения используются для газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, накопления и сбора твердых коммунальных отходов, охраны территории ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, а также для занятий физической культурой и спортом, отдыха и укрепления здоровья граждан.
(часть 7 введена Федеральным законом от 14.04.2023 N 123-ФЗ)

Данная норма служит для усиления определённости в использовании ЗУОН. Скорее всего нововведение связано с отдельными спорными моментами, возникавшими ранее до введения данной нормы в действие.

В соответствии с решением общего собрания членов товарищества допускается использование земельных участков общего назначения гражданами и организациями, указанными в пункте 5.1 части 1 статьи 17 настоящего Федерального закона, для реализации товаров, проведения работ и оказания услуг для нужд граждан, ведущих садоводство и огородничество. Для указанных целей на земельных участках общего назначения допускается возведение некапитальных строений, сооружений.
(часть 8 введена Федеральным законом от 14.04.2023 N 123-ФЗ)

Часть 8 введена с целью аналогичной части 7. Однако, следует заметить, при неадекватности отдельных председателей эти нормы никак не защитят граждан и организации. Беспредел, творящийся в отдельных садоводствах можно прекратить только чреез обращение в прокуратуру или суд. Для разрешения спорного вопроса в пользу заяивтеля, как раз, части 7 и 8 однозначно помогут.

Статья 25. Право собственности на имущество общего пользования

Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.

Необходимо разобрать норму данного пункта по частям.
Во-первых, речь идёт об ИОП, к-е не принадлежит СНТ, как юридическому лицу.
Во-вторых, норма носит декларативный характер и не может переутвердить доли в праве на общее долевое имущество граждан, если такое имущество было ранее оформлено и зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН на др. принципе определения долей в праве, например, доли в праве равны для всех сособственников. Для приведения в соответствие закону требуется переоформление документов на имущество общего пользования согласно нормам закона. Без согласия собственников имущества такое переоформление невозможно в принципе
В-третьих, ИОП, к-е создано (создаётся или приобретается) будет принадлежать собственникам садовых земельных участков при выполнении ими следующих условий:
- граждане создавали данное имущество на свои средства;
- граждане зарегистрировали право на имущество, как на общую долевую собственность в ЕГРН.
При этом граждане, имеющие в границах садоводства садовые земельные участки и не участвовавшие в создании ИОП, никакого права на имущество не имеют. Порядок пользования таким имуществом этими гражданами определяется решением собственников в соответствии с ГК. И, скорее, данность то, что пользование не будет бесплатным.
В-четвёртых, собственники при создании ИОП могут создавать ИОП, вкладывая свои средства на др. принципе, например, равных долей. В этом случае нормы ГК и право граждан будут выше нормы данной статьи настоящего закона
В-пятых, во многих случаях де факто и де юре имущество, к-е претендует на роль ИОП является бесхозяйным, т.к. права на него не зарегистрированы в установленном законом порядке. Можно сколь угодно долго говорить о том, что такое имущество принадлежит собственникам садовых земельных участков или СНТ, как юрлицу, на любом праве. От этого ничего не изменится до тех пор пока права на имущество не будут оформлены в соответствии с законом (ст. 219 "Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество" ГК.)
В-шестых, любое имущество, права на которое зарегистрировано на лиц (в нашем случае на физлиц), влечёт за собой обязанность по содержанию: оплата налогов на (недвижимость и в некоторых случаях на движимое имущество), поддержание имущества в актуальном, исправном состоянии. При регистрации имущества на граждан или юрлицо следует 10 раз подумать: «А нужно ли это собственникам земельных участков? А может есть необходимость избавиться от деятельности, не связанной с задачами индивидуального садоводства, и переложить заботу об имуществе на профессионалов, вместо того, чтобы содержать ОЭСХ, газораспределительную сеть, земельные участки общего назначения, а равно "дороги общего назначения" и т.п.»

Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Норма подчёркивает то, что говорить о принадлежности имущества лицу (юридическому или физическому) можно только после регистрации на него права собственности либо др. вещного права (ч. 5 ст. 1 "Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения" ФЗ-218 от 13.07.15 г.)

В соответствии с решением общего собрания членов товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, принадлежащее товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 настоящего Федерального закона. Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением.
(в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

Практическое исполнение данной нормы ранее натыкалось на непреодолимое условие, к-е выражалось в том, что передача ИОП в общую долевую собственность граждан - собственников земельных участков было возможным только при согласии всех до одного собственников индивидуальных земельных участков. Получалось так, что желание 100 человек могло быть заблокировано несогласием 1. И в этом случае норма была неисполнимой. В этой версии п. 3 данное препятствие устранено.

Закон не раскрывает механизм передачи и правоотношения сторон сделки. С одной стороны выступает юридическое лицо, к-е передаёт имущество, к-м владеет на праве собственности. С другой стороны выступают собственники садовых земельных участков. Собственники должны выразить согласие на приобретение имущества СНТ. Но ГК не устанавливает обязанности для всех граждан согласиться с таким решением всех без исключения лиц, в каких бы они не состояли отношениях (для нашего случая лица имеют земельные участки в границах одного садоводства). Отсюда следует то, что граждане могут принять ИОП от товарищества, зарегистрировать право общей долевой собственности, оговорив в договоре приёма-передачи распределение долей отказников между остальными. В дальнейшем, для отказников установить правила пользования ИОП, в т.ч. за плату (платный сервитут), при условии его безусловного пользования отказниками. Т.е. рассматриваем случай, когда отказник не может отказаться от использования ИОП в силу условий и функциональности имущества. Примером может служить комплекс въезда-выезда на территорию садоводства, включающий автоматические ворота и земельные участки общего назначения.

Важно: Может быть и иное толкование. Общее собрание принимает решение и фактически насильно наделяет всех собственников долей в праве на имущество общего пользования. Если такое решение принято, то отказаться от дара невозможно. И отсюда следует обязанность содержать даное имущество. Платёж будет зависеть от размера вашего участка. Хорошо, если садовод пользуется этим имуществом. А если это система энергоснабжения садовых земельных участков? А если садовод не пользуется этой системой и не имеет ЭПУ, к-е бы было присоединено к сетям? Тогда на каком основании он должен платить за содержание системы? С другой стороны, если часть граждан построили ЛЭП за свой счёт, а другая часть граждан не участвовала в создании, вкладывая свои средства, то нельзя утверждать то, что система энергоснабжения является объектом ИОП. Общее имущество части граждан - да. ИОП в границах садоводства - нет. Почему? Потому что данным имуществом пользуются не все собственники садовых земельных участков и не все его создавали.

Если кому-то кажется неубедительным предыдущий абзац, то можно рассмотреть иной пример. 2, 4 или 10 садоводов объединили свои усилия и пробурили скважину. Оформили на неё права. Это их общая долевая собственность на объект водоснабжения. Но скважина никогда не станет ИОП с правом любого собственника участка в границах данного садоводства пользоваться этой скважиной без разрешения собственников.

Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, следует судьбе права собственности на такой садовый или огородный земельный участок.

Норма работает при условии оформленного права собственности на ИОП собственником садового земельного участка. Если право не оформлено, то никакие доли, якобы вашего имущества, никуда не следуют, а остаются имуществом юридического лица или бесхозяйным имуществом.

При переходе права собственности на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории садоводства или огородничества, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования нового собственника такого земельного участка равна доле в праве общей собственности на указанное имущество общего пользования предыдущего собственника такого земельного участка.

Норма подтверждает сказанное в отношении ч. 4 настоящей статьи закона, а также то, что новый собственник садового земельного участка не обязан платить никаких взносов и вносить денежные средства за создание данного имущества. Долги старого собственника, не внёсшего средства на содержание своей доли в праве на имущество, на нового собственника не перекладываются, исключая случаи установленные законом. Таким случаем, например, может быть долг приобретённый в порядке наследования имущества. С момента возникновения права на участок у собственника возникают обязанности по содержанию своей доли в праве на ИОП. При этом речь идёт об имуществе, принадлежащем гражданам на праве общей долевой собственности и оформленном в ЕГРН.

Собственник садового или огородного земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, не вправе:

) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования;
) отчуждать свою долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный участок.

Норма заслуживает внимания, т.к. может быть воспринята, как нечто императивное, не подлежащее др. возможному исходу. Отчуждение и выдел в натуре регламентируются ст. 252 «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли» ГК. Закон запрещает собственнику своей доли в праве на общее имущества выделять долю в натуре и отчуждать её без передачи права собственности на садовый земельный участок. И это не противоречит нормам ГК. Но закон также не запрещает выделять долю в праве в виде денежной компенсации (ст. 252, ч. 3 и 4 ГК). При выплате компенсации собственник теряет право на долю в общем имуществе (ст. 252, ч. 5 ГК).

Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на садовый или огородный земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).

Другими словами, если в договоре купли-продажи участка указано условие так, что доля в праве не передаётся, то такое условие договора является ничтожным. Но закон ничего не говорит о том, если такое или иное условие относительно доли в праве на общее имущество собственников садовых земельных участков вообще отсутствует в договоре купли-продажи. Логично предположить, что в этом случае на старом собственнике садового земельного участка остаются висеть обязанности по содержанию доли в праве на общее имущество, что не в его интересах.

Имущество общего пользования, указанное в пункте 6 части 3 статьи 26 настоящего Федерального закона, может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территориях которых расположена территория садоводства или огородничества, в случае одновременного соблюдения следующих условий:

) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества;
) в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности;
) в случае, если указанное имущество на праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление указанной передачи.

Норма данной части раскрывает условия передачи ИОП в государственную или муниципальную собственность, но не механизм такой передачи. Нужно заметить, что условия 1 и 3 легко заменяются решением общего собрания собственников имущества, к-е принято в соответствии с нормами Главы 9.1 "Решения собраний" ГК, как участников гражданско-правового сообщества.

Подчеркнём следующее:

ИОП, принадлежащее юридическому лицу, передаётся по решению общего собрания членов. При этом собственники садовых земельных участков, не являющиеся членами СНТ, голосуют наравне с членами товарищества на основании норм ч. 2 и 3 ст. 17 "Компетенция общего собрания членов товарищества" закона.

ИОП, передаваемое в государственную или муниципальную собственность, может находиться в такой собственности. Посмотреть виды такого имущества и достоверно установить возможность его передачи в государственную или муниципальную собственность можно в ст. 214, 215 ГК, ФЗ-131 от 06.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Согласие собственников садовых земельных участков на передачу их общего имущества в государственную или муниципальную собственность оформляется с учётом норм ГК (Глава 16 «Общая собственность» и Глава 9.1 «Решения собраний»).

Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может быть передано в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, в случае одновременного соблюдения следующих условий:
(абзац в ред. Федерального закона от 14.04.2023 N 123-ФЗ )

) решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества;
) в случае, если указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление данной передачи;
) передача указанного имущества осуществляется при условии его дальнейшего использования для нужд товарищества и правообладателей садовых и огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.

(часть 9 введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

Нужно учитывать, после передачи имущества общего пользования в руки специализированной организации, оно теряет свой статус ИОП и будет использоваться новым хозяином так, как он посчитает нужным и правильным. Это не влечёт за собой отключение садоводов и СНТ от потребления необходимых им ресурсов, но точно не даёт им права влиять на присоединение любых новых потребителей.

Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.
(часть 10 введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

Закон не объясняет, как и каким образом, таким ИОП пользуются граждане - члены товарищества и граждане не члены товарищества в границах садоводства. Согласно нормам ст. 1 "Предмет регулирования настоящего Федерального закона" такое пользование возможно за плату на условиях гражданско-правового договора, заключённого между товариществом и гражданами. Членство в товариществе никаких привилегий или условий для пользования имуществом организации не даёт, исключая право управлять данным имуществом, и то совместно с гражданами – не членами организации (подробнее в частях 6 - 8 ст. 5 "Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе").

Старый форум
Проследите за дискуссиями по актуальным проблемам СНТ.

Проект СНТ "Пищевик" некоммерческий.
Если Вы считаете, что информация на сайте достойна вознаграждения, сэкономила Ваши деньги, время и нервы, то можете перевести средства по ссылке:

Спасибо автору проекта
или на пласт. карту МИР
2204 3201 7785 0429