Ваш полис ОСАГО здесь
Оформите полис ОСАГО за 10 минут, не выходя из дома. Получите полис на свой адрес эл. почты мгновенно по минимальной стоимости.

Что такое СНТ?
Узнайте из статьи, что и почему не так в вашем СНТ.

Новый федеральный закон ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Закон вступил в силу с 01.01.2019 г. С этой же даты ФЗ-66 от 15.04.98 г. утратил силу.

Постатейный научно-практический комментарий к ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Скачайте! Бесплатно! Пользуйтесь!

Выборы органов управления СНТ
Организация выборов правильно

Решения судов по СНТ
Самые интересные решения по ключевым вопросам СНТ. Прочитайте, используйте в своей практике.

Ликвидация правовой безграмотности
Вопросы и ответы. Задай вопрос, узнай свои права и живи спокойно!

Cтроим жилой дом
Стройка на садовом участке по правилам

Всё о взносах в СНТ
О членских и целевых взносах

"Дачная амнистия"
Как правильно оформить земельный участок в собственность

Заставьте правление СНТ
работать в правовом поле

Правила пользования земельным участком
Права собственника земли

Ограничение прав собственности на землю
Можно ли принудительно лишить собственника участка? Узнай правду

Налог на землю
Заплати налог правильно. Льготы в СНТ

О новых материалах >>>

 Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Федеральный закон 217-фз от 29.07.2017 г.
"О ведении гражданами садоводства, огородничества для собственных нужд
и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации"

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона.
Статья 2. Правовое регулирование отношений в области ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе.
Статья 4. Организационно-правовая форма некоммерческой организации, создаваемой гражданами для ведения садоводства или огородничества.
Статья 4.1 Территория садоводства или огородничества (введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 312-ФЗ)
Статья 5. Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе.
Статья 6. Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках без создания товарищества.

  

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.

Закон подчёркивает предмет регулирования данного нормативного правового акта. А именно: правоотношения, возникающие в связи с ведением гражданами на своих индивидуальных земельных участках садоводства или огородничества. Кроме того, норма недвусмысленно указывает на то, что садоводство и огородничество ведётся гражданами для собственных нужд, а не для продажи.

Фактически новый закон ничего не придумал нового. Такое положение существовало и ранее, а ответственность наступала в результате продажи продукции со своего садового (огородного) участка по КоАП РФ (Статья 14.1. "Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)"). За решётку, скорее всего, вас не упрячут, поймав за разовое нарушение, а вот заплатить штраф до 2000 руб. придётся. И если ранее вас никто не штрафовал, так это не ваша вина, как нарушителя, а тех, кто обязан контролировать исполнение закона.

2. Настоящий Федеральный закон определяет особенности гражданско-правового положения некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства и огородничества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Несмотря на явное несоответствие между нормами ГК и нормами п. 2 данной статьи о целях создания организации и предмете её деятельности, что будет явно прослеживаться ниже при подробном исследовании других норм закона, всё же можно представить ход мысли законодателя, как попытку назвать такие некоммерческие организации садоводческими (огородническими) только в связи с тем, что они создаются гражданами, ведущими индивидуальное садоводство (огородничество). Странная взаимосвязь. Но уж как есть.

На самом деле данные некоммерческие организации садоводством (огородничеством) не занимаются (ст. 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости" ГК), т.к. призваны управлять имуществом, а не выращивать плодово-овощную продукцию. Настоящий юридический ляп. Управление имуществом и ведение садоводства (огородничества) совершенно разные виды хозяйственной (экономической) деятельности, к-м соответствуют разные коды ОКВЭД: Класс ОКВЭД 81 - Деятельность по обслуживанию зданий и территорий, также Класс ОКВЭД 68.20 - Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом - и Класс ОКВЭД 01 - Растениеводство и животноводство, охота и предоставление соответствующих услуг в этих областях, соответственно в версии классификатора ОКВЭД-2 (версия ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2)), утверждён новым приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст, вступил в силу с 11 июля 2016 года.
Примечание: в 2018 г. и далее может быть другой классификатор кодов ОКВЭД. Проверяйте по данным http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_163320/.

Отдельные лица пытаются во главу угла деятельности СНТ (ОНТ) поставить нормы только этого закона, перечёркивая требования ГК, как основополагающего нормативного акта в РФ. Специально для таких лиц данный пункт обращает внимание на факт того, что закон определяет всего лишь особенности деятельности СНТ (особенности гражданско-правового положения) в соответствии с ГК, а не положение СНТ, как организаций, исключающих влияние ГК.

Вместе с тем, следует особо выделить то, что 217-фз от 29.07.2017 г. можно со всей определённостью отнести к специальным законам. По своей сути в официальном правовом поле такого понятия, как специальный закон, нет. Однако, это не мешает использовать в полной мере это понятие и применять его в юридической практике. Поясним правилом из Википедии:

Lex specialis derogat generali (с лат.—«специальный закон отменяет (вытесняет) общий закон») — общий принцип права, восходящий к римскому праву. Суть этого принципа сводится к тому, что в случае конкуренции норм общего (generalis) и специального (specialis) характера предпочтение при толковании и применении должно отдаваться специальным нормам. При этом под общими понимаются обычно нормы, регулирующие определённый род общественных отношений, а под специальными — регулирующие вид этого рода.
Ссылка: Lex specialis derogat generali

На практике это означает следующее:

Во-первых, нормы 217-ФЗ действуют не для всех физических лиц, а только для граждан, ведущих садоводство и огородничество на своих (принадлежащих им на праве собственности или другом вещном праве) садовых или огородных участках в границах конкретного садоводства (огородничества). Применяются эти нормы в сфере садоводства и огородничества.

Во-вторых, нормы закона действуют для тех юридических лиц, к-е имеют организационно-правовые формы "товарищество собственников недвижимости" в виде "садоводческого некоммерческого товарищества или "огороднического некоммерческого товарищества". На других юрлиц нормы закона не распространяются.

В-третьих, нормы определяют особенности, характерные только для правоотношений между гражданами (садоводами, огородниками) и организациями с разновидностью организационно-правовой формы ТСН в виде СНТ и ОНТ. Эти особенности распространяются и на правоотношения садоводов (огородников) и садоводческих (огороднических) организаций с другими лицами по вопросам садоводства и огородничества.

В-четвёртых, особенности гражданско-правового положения для СНТ и ОНТ определены настоящим федеральным законом в статьях 4 и 7 - 20. При этом противоречий с ГК нет, т.к. части 4, 5 ст. 49 "Правоспособность юридического лица" ГК устанавливает приоритет норм 217-фз от 29.07.17 г. над нормами ГК.

Статья 2. Правовое регулирование отношений в области ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд

Правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Статья поясняет статус закона, как специального. Поэтому при применении норм данного закона следует руководствоваться, прежде всего, его положениями. При отсутствии в законе норм, к-е бы регулировали и объясняли возникший вопрос, следует обращать своё внимание на ГК, другие нормативные правовые акты (НПА), регулирующие другие отрасли права. Нужно также учитывать то, что НПА изданные субъектами РФ и органами местного самоуправления, не должны и не могут противоречить федеральному законодательству. На практике бывает так, что названные местные нормативные акты явно не соответствуют федеральному законодательству. Отменить такие акты можно через прокуратуру или суд. В связи с этим, при обращении в местные органы власти и органы самоуправления гражданам и их организациям следует всегда обращать внимание на ответы чиновников, ссылающихся на НПА. При отсутствии таких ссылок в письмах органов власти и местного самоуправления, следует настаивать на конкретизации ответов с опорой на действующие нормы законодательства.

Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1. )  садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

Определение повторяет то, что было в ФЗ-66 от 15.04.98 г., конкретизируя цели разрешённого использования. В новом варианте добавлено право возведения на садовом участке жилых домов и, следовательно, возможность реализации права регистрации по месту постоянного жительства в жилом доме, построенном на садовом земельном участке.

Правило: Жилой дом, гараж, др. хозяйственные постройки, дорожки с твёрдым покрытием должны занимать не более 30% садового земельного участка стандартного размера 6 -12 соток (СП 53.13330.2019, пункт 6.11). Вместе с твёрдым покрытием (дорожки, площадки и пр._ - не более 50%.

2. )  садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании;

Следует обратить внимание на новое понятие, к-е введено законом, «садовый дом». В законодательстве такого понятия нет. Определить нормы, к-е должны регулировать данный термин и разработать правила отнесения домов к садовым, поручено правительству РФ. Сложность представляет из себя странное выражение «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанное с временным пребыванием в здании». Что значит временное? Есть жилые здания (ст. 16 ЖК) и есть нежилые. Нежилыми являются все здания, к-е не предназначены для постоянного проживания. Если человек неделю, месяц, сезон живёт в садовом доме, то такой дом должен быть жилым. И это логично. Возможно, всё разрешится, если правительство определит садовым домом такое здание, к-е не может быть жилым по причине отсутствия полноценного отопления и утепления стен для условий зимы, но позволяет проживать в нём временно.

3. )  хозяйственные постройки - сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
4. )  огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;

Необходимо дополнить статью закона пониманием того, что если земельный участок имеет вид разрешённого использования «для огородничества», то на таком участке нельзя возводить капитальные строения. Т.е., те строения, к-е имеют капитальный фундамент: кирпичный, бетонный и т.п. При возведении таких строений они будут признаны самовольными постройками и подлежат сносу за счёт собственника.

5. )  имущество общего пользования - имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории;
   (п. 5 в ред. Федерального закона от 14.04.2023 N 123-ФЗ)

Следует обратить внимание на факт того, что ИОП в понимании закона и в данной формулировке принадлежит исключительно гражданам, т.к. в статье идёт речь о гражданах и их нуждах. Это имущество служит для удовлетворения личных потребностей граждан, а не членов организации. В норме нет указания на то, что в организации, создаваемой гражданами для садоводства, может быть недвижимое имущество, к-м могут пользоваться граждане. Из определения ИОП также следует вывод о том, что организация, к-ю создают садоводы согласно нормам данного закона, не занимается обеспечением поставок энерго- и др. ресурсов, сбором и вывозом мусора, а также удовлетворением потребностей граждан посредством имущества, к-е не принадлежит такой организации.

Необходимо добавить то, что само по себе ИОП является средством (инструментом), с помощью или посредством к-го граждане получают для использования в своих личных целях электроэнергию, воду, газ, др. коммунальные ресурсы, а также осуществляют сбор и вывоз ТКО. Инструментом пользуются граждане или ресурсоснабжающие организации (зависит от зарегистрированного права собственности на линейные или нелинейные объекты недвижимости), а поставку коммунальных ресурсов осуществляют соответствующие лицензированные организации на основании заключённых между организациями и гражданами индивидуальных публичных договоров. СНТ правом заключения публичных договоров не обладает.

6. )  земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования;

Необходимо обратить внимание на некоторые факты, когда девелоперы покупают земельный участок с видом разрешённого использования «для садоводства» или «огородничества», затем делят участок на мелкие участки по 6 соток и продают гражданам. В данной мошеннической схеме упускаются главные моменты: никем не утверждается планировка территории, не меняется вид разрешённого использования земли, предназначенной для общего пользования, с «садоводства» на «землю общего пользования" или "землю общего назначения». Не сделав главного: межевания и смены видов разрешённого использования земли, девелоперы исчезают, оставив в наследство гражданам нарушения норм Земельного кодекса (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.)

Заметим и то, что речь в пункте идёт о размещении на земельных участках общего назначения ИОП. На первый взгляд ничего не сказано. А на самом деле сказано то, что на земельных участках общего назначения может располагаться ИОП правообладателей индивидуальных садовых участков. При этом про имущество организации ничего не сказано. Иначе можно сказать так: в организации типа СНТ, как вид товарищества собственников недвижимости, нет имущества общего пользования организации. Но, согласно норме может быть обособленное имущество юридического лица (ч. 1 ст. 48 "Понятие юридического лица" ГК). Такое имущество по определению ГК не может быть имуществом общего пользования в пользовании неопределённого круга лиц.

7. )  взносы - денежные средства, вносимые гражданами, обладающими правом участия в товариществе в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - члены товарищества), на расчётный счёт товарищества на цели и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества;

Следует обратить внимание на новеллу данного закона. С момента вступления закона в силу (01.01.2019 г.) сдача членских взносов возможна исключительно на расчётный счёт организации (товарищества). Норма императивна и не допускает иного толкования. Следовательно, деятельность кассиров в СНТ заканчивается 31.12.2018 г. Сделано это с целью исключить из финансово-хозяйственной деятельности юридического лица чёрный нал с одной стороны, открыть прозрачный учёт и контроль всех денежных поступлений и затрат организации с другой стороны посредством обращения к счетам организации в банк. Безусловно, это несколько увеличит расходы организации на обслуживание счетов организации, но для средних и больших СНТ проблемой это не станет. Для малых СНТ законом предусмотрен другой выход: через реализацию права граждан хозяйствовать на своих индивидуальных участках без образования юридического лица (ст. 6 "Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках без создания товарищества").

Обратить внимание следует также и на то, что сдаваемые в организацию (СНТ, ОНТ) взносы идут исключительно на цели, определённые уставом и настоящим законом. На другие цели взносы сдаваться не должны (ст. 14 "Взносы членов товарищества").

8. )  территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее - территория садоводства или огородничества) - - территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд.
   (п. 8 в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

   Согласно новой редакции п. 8 необходимость разработки документации по планировке территории канула в лету. Теперь для территории садоводства достаточно иметь план межевания территории, к-й в совокупности и будет представлять собой элемент планировочной структуры СНТ "..." с наименованием по имени самого СНТ, т.е. юрлица. Это нововведение не отменяет желание людей потратить свои деньги на дорогую документацию по планировке территории, если у них есть такое желание, то они могут заказать документацию и сделать её для своего садоводства. Стоит подчеркнуть, все разговоры о якобы способствующей вхождению в населённый пункт территории садоводства с разработанной документацией по планировке территории является мифом и обманом людей. А те, кто это говорят и подталкивают к расходам, имеют скрытую цель поживиться за счёт денег садоводов.

   Подробно о том, что такое документация по планировке территории, в т.ч. для ведения садоводства (огородничества), можно прочитать в Главе 5 «Планировка территории» Градостроительного кодекса (ФЗ-190 от 29.12.2004 г.) Информацию о целях, основных документах, принципах, условиях разработки документации по планировке территории в сокращённом варианте можно прочитать, пройдя по ссылке на дополнительную страницу.

   Утверждать о факте наличия межевания территории (документации по планировке территории) конкретного садоводства можно, как минимум, если вы видите на публичной кадастровой карте все индивидуальные садовые земельные участки и участки земли общего назначения с границами, присвоенными кадастровыми номерами и др. информацией. Белые пятна на территории садоводства говорят о том, что документация отсутствует или информации о ней нет в Росреестре и ЕГРН.

Статья 4. Организационно-правовая форма некоммерческой организации, создаваемой гражданами для ведения садоводства или огородничества

1. Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки в соответствии с земельным законодательством, могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества.

Следует выделить главное из данной части статьи закона:

1. Некоммерческая организация (НКО) может быть создана гражданами в двух случаях. В первом случае граждане создают НКО, уже являясь собственниками садовых (огородных) участков.
2. Граждане, не имеющие земельных участков, создают организацию, подав в администрацию местного органа самоуправления граждан заявления о желании приобрести индивидуальные садоводческие (огороднические) земельные участки. В данном случае есть принципиальное решение о выделении этим гражданам необходимого количества участков в определённом месте. Как правило, это единый земельный участок, к-й в ходе его межевания будет разделён на индивидуальные земельные участки граждан и земельный участок общего назначения за счёт средств садоводов.
3. Граждане не обязаны создавать садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества. Могут, не значит обязаны (ст. 18 "Содержание правоспособности граждан" ГК). И данное право "не создавать организацию" не отменяет выделение гражданам индивидуальных земельных участков.


2. Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества.

Из данного пункта выделим два главных момента:

Садоводческое (огородническое) товарищество может быть создано в пределах границ территории ведения садоводства (огородничества) только одно (см. пп. 8 Ст. 3 «Основные понятия» закона). Это означает, что в пределах одной территории ведения садоводства нельзя создавать бесчисленное количество организаций, управляющих имуществом граждан. Создаваемая НКО образуется в целях управления ИОП. Подчеркнём, что ИОП может принадлежать исключительно гражданам на праве общей долевой собственности. Из этого следует то, что управление ИОП граждан не может осуществляться иначе, чем по гражданско-правовому договору, заключённому между организацией и гражданами аналогично договору, заключаемому между жильцами многоквартирного дома и управляющей компанией, в том числе ТСЖ.

В самой организации есть и может быть имущество юридического лица. И оно согласно ст. 48 "Понятие юридического лица" ГК является обособленным имуществом самой организации. Тем не менее, такое имущество может быть в общем пользовании граждан. Пользование может быть оформлено также договором управления, к-й будет иметь смешанную форму допускаемую ГК (ч. 3 ст. 421 ГК). Т.е., договор будет содержать условия управления СНТ имуществом граждан и условия пользования гражданами имуществом организации.

3. Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости.

В данной части статьи важно то, что создаваемые гражданами НКО являются "видом ТСН" и подчинены нормам данного закона и ГК, изложенным в ст. 123.12 – 123.14 "Товарищества собственников недвижимости". В связи с этим следует обратить внимание на цели СНТ, определённые 66-фз от 15.04.98 г. (действие закона отменяется с 01.01.2019 г.), к-е на 100% отличны от целей "СНТ, как вида ТСН". Кроме того, законом изменена организационно-правовая форма с «СНТ» на «СНТ, как вид ТСН». Т.е. фактически СНТ стало некоммерческой управляющей организацией. Раньше СНТ не управляло чужим имуществом. В этом принципиальное отличие от норм 66-фз от 15.04.98 г.

Статья 4.1. Территория садоводства или огородничества
(введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

1. В состав территории садоводства или огородничества входят садовые земельные участки или огородные земельные участки, а также земельные участки общего назначения.
2. Территория садоводства или огородничества может быть создана на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов.
3. Местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания территории. Разработка проекта планировки территории садоводства или огородничества не требуется, но может быть осуществлена по решению общего собрания членов товарищества. Проект межевания территории и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории садоводства или огородничества, до их утверждения должны быть одобрены решением общего собрания членов товарищества.

А что будет, если границы садоводства отсутствуют или не оформлены в ЕГРН, что пока ещё встречается в старых садоводствах? А будет то, что при обращениях граждан и (или) СНТ с просьбой провести электроэнергию, воду, газ и сделать для себя прочие житейские "излишества", соответствующие структуры (организации) могут отказать в исполнении желаний людей до оформления границ и исполнить желание, но за большие деньги.

Пример: Решили часть сограждан - собственников садовых земельных участков осуществить электрификацию своих земельных участков (домов). А границы садоводства толком не установлены. В Росреестре на карте видно, территория садоводства имеет белые пятна. Участки и земля общего назначения фактически как бы имеются, а на карте их границ нет. В этом случае сетевая организация будет определять расстояние по прямой в городе (аналогично в сельской местности) до ближайшего подлежащего электрификации участка. Если это расстояние укладывается в величину до 300 метров (500 метров) соответственно, то плата будет одна. Если это расстояние больше, то и плата будет в разы больше. И так для каждого присоединяемого участка.

Если границы территории садоводства и всех подключаемых участков оформлены, то кратчайшее расстояние 300 м (500 м) будет считаться от ближайшего объекта (ЛЭП) сетевой организации до границы территории садоводства по прямой. При этом расстояния от сетей сетевой организации до разных (ближе расположенных или дальше) садовых земельных участков внутри территории садоводства уже не имеют значения согласно нормам Постановления Правительства № 861 от 27.12.2004 г. (Правила технологического присоединения...). Соответственно, плата за технологическое присоединение будет для всех садоводов одинаковой, не зависеть от расстояния, но различаться в зависимости от подключаемой мощности. Чем больше мощность, тем выше плата.

4. Включение в границы населенного пункта территорий садоводства или огородничества, находящихся за пределами границ населенного пункта, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Требования, при соблюдении которых территории садоводства или огородничества могут быть включены в границы населенного пункта либо в границах территории садоводства может быть образован новый населенный пункт, устанавливаются субъектами Российской Федерации.

Норма подтверждает то, что образование садоводства, его границ, присвоение адресов садовым земельным участкам, строительство и регистрация жилых домов (коттеджей) не является основанием считать данную территорию населённым пунктом, типа коттеджный посёлок. То, что в народе называется "коттеджным посёлком" посёлком на самом деле не является.

Однако в границах населённого пункта территория садоводства имеет все права территории; такие же, как и для жителей населённого пункта. СНТ, как организация, является лишь выбранной гражданами формой управления их общим имуществом. Она не заменяет и не подсиживает органы самоуправления граждан. Обязанности муниципального образования в полной мере распространяются и на территорию садоводства согласно нормам ФЗ-131 от 06.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». Не исключены данные обязанности органов самоуправления и на территориях садоводств, расположенных за границами населённых пунктов на землях сельскохозяйственного назначения, но также в пределах границ муниципального образования. Попытки местных органов самоуправления и отдельных горе-руководителей в СНТ (ОНТ) представить садоводов (огородников) некими "колхозными образованиями" неверны, вредны для развития садоводства, нарушают принципы и правила местного самоуправления, ведут к нарушениям законодательства в данной сфере, а также в смежных отраслях права.

5. В границы территории садоводства или огородничества при подготовке проекта межевания территории для товарищества, созданного в соответствии с пунктом 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, включаются:
   1. )  садовые или огородные земельные участки, находящиеся в собственности учредителей товарищества;

   Норма предполагает порядок создания организации, при к-м все собственники садовых земельных участков в границах территории садоводства, для к-й разрабатывается и заказывается план межевания, являются учредителями СНТ. Т.е. в ЕГРЮЛ будут внесены все данные о собственниках всех садовых земельных участков, к-е в ходе образования СНТ стали учредителями, т.е., образовали юридическое лицо.

   2. )  земли и (или) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, площадь которых не может быть более двадцати пяти процентов суммарной площади земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей части.

   Важно то, что в данной норме речь идёт о новых территориях садоводства. Старые садоводства уже не переделать.

   Данная норма предусматривает размер земельных участков общего назначения, к-й рассчитывается в пределах от 20% до 25% от суммарного размера всех садовых земельных участков в собственности граждан в границах садоводства.

6. В границы территории садоводства или огородничества не могут быть включены территории общего пользования, земельные участки общего пользования и иные участки, включение которых в границы территории садоводства или огородничества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Норма фактически повторяет основные принципы земельного законодательства (ст. 1 Земельного кодекса (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.)) Например, нельзя включать в границы территории садоводства земли лесного фонда или земли водоохранной зоны.

7. Создание территории садоводства или огородничества не должно препятствовать свободному доступу граждан к территориям общего пользования, землям и земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ такой территории.

Норма определяет принцип установления границ садоводства. Границы садоводства не могут закрыть доступ к земельным участкам общего назначения для собственников других земельных участков, к-е в границы садоводства не входят. Т.е. земельные участки общего назначения не могут быть переданы в границы садоводства, если граждане – собственники других инд. земельных участков не смогут свободно, без ограничений иметь доступ к своим земельным участкам.

8. В границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 части 5 настоящей статьи.

Данная норма закона имеет две противоположных трактовки. Какую из них люди будут использовать, зависит от поставленных ими целей. Кроме того, законодатель пока не смог избавиться от связки, к-я объединяет процесс создания юрлица (СНТ) и процесс образования территории садоводства.

1. При создании нового СНТ достаточно иметь 7 учредителей (ч. 6 ст. 10 "Порядок принятия решения об учреждении товарищества"). В этом случае участки этих 7 человек входят (должны входить) в создаваемую территорию садоводства. Иных собственников и их участки включить в границы садоводства нельзя.

2. Если следовать норме закона буквально, то создание территории садоводства без включения в неё всех земельных участков собственников с одновременным втягиванием их в СНТ в качестве членов, невозможно. Но в этом случае нарушаются права граждан на свободу вступления и участия в деятельности СНТ. Здесь же напрашивается вывод о том, что без вступления в члены СНТ гражданину участок не получить, потому что этот участок без членства (принадлежности к учредителям) включить в территорию садоводства нельзя.

9. Садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.

Эта норма очень важная. Она не имеет двойного смысла, но приобретает дополнительную наполненность. Дело в том, что иногда СНТ, как юрлицо, вернее, часть членов хотят отделиться и вести индивидуальную садоводческую деятельность и общие дела в другом СНТ. С этой целью они проводят общее собрание и учреждают другое СНТ. Беда в том, что для процесса отделения существует процедура реорганизации в виде выделения или разделения юрлица. Итогом такой процедуры будут два юрлица: старое СНТ и вновь образованное СНТ. При этом всё имущество старого СНТ делится между двумя товариществами. Из этого следует, при разделении нужны новые планы межевания территорий садоводства, имущество, поделённое между юрлицами и т.д. Все эти мероприятия выполняются за счёт самих садоводов. Иначе разделить территорию садоводства на две территории невозможно. Если всё это посчитать в деньгах, то овчинка выделки не стоит. 100%.

Статья 5. Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе

1. Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества.
2. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества.

Чтобы правильно понять норму данного пункта следует знать то, что ГК не содержит понятия «имущество общего пользования». А вот понятия «общая собственность», «долевая собственность», "совместная собственность" в ГК есть. Под всеми тремя понятиями понимается имущество, к-е находится в собственности 2-х и более лиц. А под лицами имеются ввиду физические лица и юридические. А раз так, то порядок использования имущества, в т.ч. ИОП, вправе устанавливать только собственник согласно нормам ст. 209 "Содержание права собственности" ГК.

Таким образом мы получаем имущество, к-му законом придан статус "имущества общего пользования" (ИОП). Порядок использования такого ИОП определяется СНТ. Почему? Потому что закон использует следующее выражение: «на равных условиях и в объёме, установленном для членов товарищества». Правильнее было бы использовать вместо «для членов товарищества» словосочетание «для граждан, являющихся членами товарищества». В этом случае норма соответствовала бы п. 5 и 6 ст. 5 «Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе». Противоречие в том, что ст. 3 определяет ИОП для использования гражданами правообладателями садовых (огородных) земельных участков, а здесь появляются члены CНТ. А между тем как членам СНТ не принадлежит имущество, вообще ничего не принадлежит, и, следовательно, определять порядок использования имущества могут только собственники. Исключением является имущество СНТ, к-е находится в общем пользовании граждан. В этом случае порядок пользования определяется условиями договора между СНТ, как собственником имущества, и гражданами, как пользователями данным имуществом.

Чтобы норма части 2 работала нормально, следует также осуществить процедуру передачи функции управления общей собственностью граждан в границах садоводства, предусмотрев в договоре управления приоритет определять порядок использования имущества организации через общее собрание собственников.

Несмотря на то, что закон возлагает функции управления ИОП на общее собрание членов с правом голосования по этим же вопросам не членам СНТ, такой порядок однозначно противоречит ГК, к-й не видит равных прав для участников юрлица (ст. 65.2 "Права и обязанности участников корпорации" ГК) и граждан таковыми не являющимися. Данное вольное юридическое решение противоречит п. 2 ст. 1 "Предмет регулирования настоящего Федерального закона" данного закона в части декларирования соответствия нормам Гражданского кодекса.

3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.

В данном пункте есть нарушение прав граждан самим принимать решение об участии в создании общего имущества. Рассмотрим на примере:
Предположим ситуацию, когда большинство граждан на своём общем собрании решили создать объект электросетевого хозяйства или систему газоснабжения. Последняя, как известно, требует колоссальных инвестиций. Таких денег у меньшинства просто нет, и никогда не будет. В этой связи требовать уплаты платежей за создание указанных объектов, по меньшей мере, неразумно. Однако, это не должно исключать данных граждан из платежей по созданию тех объектов или обеспечения объектов, к-ми они пользуются наравне с остальным большинством. Например, таким платежом будет оплата части суммы, к-я направлена на создание системы освещения территории садоводства, что включает инд. проект по освещению земельных участков общего назначения, работы по монтажу системы и пр. После запуска системы освещения в СНТ в платёж для гражданина будет включена часть (поровну на всех граждан правообладетелй садовых земельных участков в границах территории СНТ) оплаты потребления электроэнергии системой освещения СНТ.

Необходимо безусловно понимать необходимость такой нормы в отношении земельных участков общего назначения, когда часть граждан вкладывает свои средства в благоустройство проездов и улиц, а др. часть сознательно игнорирует такие платежи и затраты остальных граждан, пользуясь при этом данным имуществом самым бессовестным образом на халяву.

4. Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества.

Норма данного пункта дискриминационная, если не учитывать пояснения и разумное решение в отношении граждан, не создававших ИОП и не пользующихся им. Желание законодателя победить нормами закона халявщиков на самом деле обернулось банальным вымогательством денег у неимущих. Мало того, законом установлено и то, что неплательщиков ожидает взыскание неплатежей в судебном порядке. Следует просто чётко придерживаться критериев отнесения имущества к имуществу общего пользования. Проездами и улицами, обустроенными в пределах участков земли общего назначения, пользуются все правообладатели садовых земельных участков, включая членов их семей и др. лиц, а системами газоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения могут пользоваться не все. При этом из платежей на создание и содержание ИОП не могут быть исключены объекты общего пользования.

5. В случае невнесения платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, данная плата взыскивается товариществом в судебном порядке.

Продолжая комментарий данный к п. 4 данной статьи, можно только полагаться на разумность граждан в противовес неразумности депутатов ГД.

6. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества. По вопросам, указанным в пунктах 4 - 6.1, 21, 22 и 24 части 1 и части 29 статьи 17 настоящего Федерального закона, лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе принимать участие в голосовании при принятии по указанным вопросам решений общим собранием членов товарищества. По иным вопросам повестки общего собрания членов товарищества лица, указанные в части 1 настоящей статьи, в голосовании при принятии решения общим собранием членов товарищества участия не принимают.
   (в ред. Федеральных законов от 25.05.2020 N 162-ФЗ, от 22.12.2020 N 445-ФЗ)

Проверка указанных пунктов ст. 17 «Компетенция общего собрания членов товарищества» показывает то, что не члены товарищества имеют право голосовать по всем вопросам, к-е касаются имущества и прав собственности на него. Однако, несмотря на такую разрешительную норму закона, законодатель фактически нарушил нормы ГК, а именно, ст. 65.2 «Права и обязанности участников корпорации», ст. 123.14 «Особенности управления в товариществе собственников недвижимости». В последней идёт речь об исключительном праве общего собрания членов принимать решения по установлению размеров взносов и платежей для участников товарищества. Норма рассматриваемого закона делит исключительное право между членами товарищества и не членами.

Чтобы исключить противоречие, товарищество вправе организовать и провести общее собрание граждан – сособственников общего имущества по вопросам, указанным в соответствующих пунктах ст. 17 закона и принять решение. Аналогичное собрание проводится управляющей компанией с собственниками жилья по нормам ЖК. Основой для принятия такого решения на общем собрании граждан будут оформленные договорные отношения между товариществом и собственниками общего имущества.

Закон по непонятным причинам этот гражданско-правовой механизм не видит и пытается в нарушение норм ГК насильно вручить товариществу право принимать решения за собственников имущества, нарушая нормы ст. 209 «Содержание права собственности», 210 «Бремя содержания имущества», 244 «Понятие и основания возникновения общей собственности», 249 «Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности» ГК.

7. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обладают правом, предусмотренным частью 3 статьи 11 настоящего Федерального закона.

Норма подтверждает право получения всех (любых) документов товарищества для ознакомления или на руки заверенных копий для не членов товарищества. Перечень таких документов указан в статье 11 "Права и обязанности члена товарищества". И он достаточен для того, чтобы думающий человек мог понять финансово-хозяйственную деятельность товарищества и последствия, к-наступают или будут наступать в результате такой деятельности. Помнить нужно и о том, что любые документы товарищества - это не все документы, к-е юридическое лицо обязано предъявлять по требованию граждан - членов (не членов) организации.

Закон снова не указывает на основания для таких запросов и получения документов. Товарищество вправе не предоставлять документы любому гражданину с улицы, исключая государственные органы контроля. А гражданин, ведущий хозяйственную деятельность на своём участке в границах СНТ, не являясь членом товарищества – это не основание для качания прав в органах юридического лица, если только между гражданином и товариществом не заключён гражданско-правовой договор, определяющий реальные права и обязанности договорившихся сторон.

8. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обладают правом обжаловать решения органов товарищества, влекущие для этих лиц гражданско-правовые последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.

При условии отсутствия между товариществом и гражданином гражданско-правового договора такие последствия не наступают в силу не обусловленных договором между данными лицами обязательств. Но закон снова молчит о нормах ГК, к-е регулируют любые отношения между гражданином и юридическим лицом. Если законодатель решил, что это и так всем понятно, то он ошибся в своих предположениях. Гражданам нужны чётко очерченные нормами закона правила взаимоотношений между физлицами – садоводами и юридическим лицом – СНТ. Поэтому для разрешения данного вопроса следует в соответствии с нормами настоящего закона обращаться к ГК.

Статья 6. Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках без создания товарищества

1. Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках может осуществляться гражданами без создания товарищества.
2. Предоставление садовых или огородных земельных участков гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
3. Граждане, осуществляющие ведение садоводства или огородничества без создания товарищества, осуществляют свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе самостоятельно взаимодействуют с органами государственной власти, органами местного самоуправления и иными организациями, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Данная статья наконец-то официально закрепляет право граждан вести садоводческую (огородническую) деятельность без образования юридического лица. Норма аналогична нормам ЖК, где собственники жилья имеют право выбрать способ непосредственного управления общим имуществом дома.

Следует заметить, что такое право было и раньше. Реализовано оно могло быть через ликвидацию СНТ. Но порядок ведения садоводства после ликвидации был туманным, что и пугало людей.

Попробуем коротко разобрать главные плюсы ведения садоводства без создания товарищества (юридического лица) и с юридическим лицом. А все плюсы и минусы, как всегда, сводятся к деньгам граждан.

1. Выбор коммерческой управляющей компании и заключение с ней договора управления без передачи общего имущества граждан в собственность данной компании (аналогично в многоквартирном доме согласно ЖК) приводят к затратам на содержание компании, её услуги, содержание общего имущества граждан. Это из расходов никак не исключить. И они будут самыми высокими, т.к. цель УК – получение прибыли. Это коммерческая организация.
2. Выбор некоммерческой управляющей компании и заключение с ней договора управления общим имуществом (ИОП в версии закона) граждан также приводят к затратам на её содержание аналогично коммерческой УК за минусом составляющей прибыли, а также размеров зарплат сотрудников из-за небольшого объёма работ по управлению ИОП. При этом следует учитывать количество объектов ИОП. На многих территориях садоводств такое имущество не имелось раньше и не имеется сейчас. Часть СНТ считают, что имущество у них есть. Проверить это легко, запросив документы о праве собственности и документы о постановке имущества на баланс СНТ (ст. 219 "Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество". Нет документов – нет и имущества. Соответственно, такая организация не может вести деятельность в соответствии с настоящим законом, т.к. управлять ей нечем. Исходя из этого, деятельность организации может быть признана неуставной и попасть под принудительную ликвидацию со стороны ФНС.
3. Выбор непосредственного управления общим имуществом граждан, его создавшим. Регулировать процесс управления возможно путём подписания договора простого товарищества (Часть 2, Глава 55, ст. 1041 – 1054 ГК). Договор дисциплинирует его участников в плане создания и содержания имущества, а также устраняет от пользования халявщиков. Не согласен с условиями договора – убеждай участников в необходимом внесении изменений или не получай право пользования созданным имуществом. При таком регулировании очевидно существенное снижение затрат участников на содержание общего имущества, а также полное освобождение от налогов и ежемесячных затрат на работников (по трудовому договору) юридического лица. Можно ли избежать штата сотрудников? Нельзя. Как минимум в каждом СНТ с 01.01.2019 г. должны быть на ежемесячной зарплате: председатель СНТ и бухгалтер. Последний может оказывать услуги бухучёта СНТ ежеквартально по гражданско-правовому договору оказания услуг. Это дешевле для юрлица, но не дешевле, чем по договору простого товарищества, где бухучёт не нужен в принципе.

< Предыдущая 217-фз от 29.07.17 г. II Следующая: Глава 2 >

Старый форум
Проследите за дискуссиями по актуальным проблемам СНТ.

© http://cnt-pischevik.ru
Все проблемы СНТ: от покупки садового участка до строительства жилого дома, от вступления в члены СНТ до выборов председателя, управление, денежные средства, объекты инфраструктуры СНТ.

г. Калининград, 2009-2024, автор статей, общая редакция и вёрстка: Лебедев В.Г.
Соглашение с пользователем сайта