Ваш полис ОСАГО здесь
Оформите полис ОСАГО за 10 минут, не выходя из дома. Получите полис на свой адрес эл. почты мгновенно по минимальной стоимости.

Что такое СНТ?
Узнайте из статьи, что и почему не так в вашем СНТ.

Новый федеральный закон ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Закон вступил в силу с 01.01.2019 г. С этой же даты ФЗ-66 от 15.04.98 г. утратил силу.

Постатейный научно-практический комментарий к ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Скачайте! Бесплатно! Пользуйтесь!

Выборы органов управления СНТ
Организация выборов правильно

Решения судов по СНТ
Самые интересные решения по ключевым вопросам СНТ. Прочитайте, используйте в своей практике.

Ликвидация правовой безграмотности
Вопросы и ответы. Задай вопрос, узнай свои права и живи спокойно!

Cтроим жилой дом
Стройка на садовом участке по правилам

Всё о взносах в СНТ
О членских и целевых взносах

"Дачная амнистия"
Как правильно оформить земельный участок в собственность

Заставьте правление СНТ
работать в правовом поле

Правила пользования земельным участком
Права собственника земли

Ограничение прав собственности на землю
Можно ли принудительно лишить собственника участка? Узнай правду

Налог на землю
Заплати налог правильно. Льготы в СНТ

О новых материалах >>>

 Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

"Чем дальше в лес, тем больше дров", - гласит старая русская пословица. Чем больше люди читают, слушают, пытаются разобраться в хитросплетениях законов, к-е регулируют правоотношения в СНТ и ему подобных организациях, тем больше возникает вопросов к представителям органов управления по размерам взносов и платежей. И, казалось бы, что ничего нет проще: есть вопрос, значит должен быть и ответ. Но нет. Органы управления отвечать не собираются. Причины разные: не хотят отвечать, не могут ответить, не знают, что ответить и т.д. Такое положение во многих случаях приводит к подаче заявлений в правление и выходу из членов СНТ многих садоводов.

Но, позволяет ли выход из членства решить проблему? Есть однозначный ответ: Нет, не позволяет. Мало того, выход из членов объединения только усугубляет положение и взаимоотношения самого гражданина и СНТ.

Дело в том, что выход из членов СНТ с одной стороны освобождает от членских обязанностей, а с другой лишает гражданина членских прав. Ну и что? А то, что с оформлением выхода из организации ваш конкретный садовый земельный участок не переносится за пределы элемента планировочной структуры вашего СНТ. И вы продолжаете, хотите вы того или нет, пользоваться объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования. Это пользование должно быть оформлено договором между СНТ и вами, теперь уже, гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке, согласно ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. Договор для сторон обязателен. А далее - беда!!!

Заключение договора - это процедура достаточно простая при условии того, что стороны хотят и желают договориться. Но, проблема в том, что выход из членов СНТ спровоцирован несправедливыми взносами и платежами. Вопросы у людей к платежам есть, а ответов, как не было, так и нет. А потому договориться сторонам не получается. И это основная причина неплатежей. Что имеем на выходе, как следствие из ситуации?

1. СНТ не получает подпитки для содержания объектов инфраструктуры и др. имущества общего пользования (далее - ИОП). Имущество общего пользования и объекты инфраструктуры постепенно приходит в нерабочее состояние, что больно и одинаково бьёт по членам и не членам СНТ.

2. Граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, имеют увеличивающуюся с годами задолженность по платежам за пользование объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования перед СНТ. Заплатить СНТ за пользование граждане не могут ввиду отсутствия договора, как основания для платежей, согласно нормам ГК, ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г., а также ФЗ-402 от 06.12.2011 г. "О бухгалтерском учёте". Кроме того, в большинстве случаев граждане полагают, что заинтересованным в договоре лицом является СНТ, хотя закон это опровергает.

3. Аналогичные проблемы возникают между членами СНТ и самим юрлицом в случае неуплаты первыми членских и целевых взносов.

4. Нарастает напряжённость между членами СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, к-ю усиленно провоцируют органы управления, фактически сваливая свою некомпетентность и неспособность управлять на индивидуалов, аналогично политикам Старого и Нового света, во всём обвиняющих Россию.

Есть ли решение? Есть. Проблема эта решается в судебном порядке. Количество судебных процессов между СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, увеличивается с каждым годом. Но беда не приходит одна.

Помните? Причина неплатежей кроется в несправедливости размеров взносов и платежей. А выход из членства - это вид протеста против наглости и беспардонности правлений и председателей. Казалось бы, суды должны встать на сторону людей и выносить решение в их пользу, разобравшись с причиной. Но нет. Не тут-то было. Исход почти во всех судах один: есть решение собрания, к-е записано в протоколе. В нём определены размеры взносов и платежей. По сему: вы обязаны платить столько, сколько решило собрание. Очень удобное, простое, не требующее копания в глубине процессов, творящихся в СНТ, решение суда ставит точку в попытке людей привести взносы и платежи в СНТ с соответствие закону, справедливости и экономической целесообразности. Никакие апелляционные судебные инстанции решение первого суда не меняют. Что делать? Куда бедному садоводу податься, в условиях равнодушия и нежелания хоть в чём-то разобраться со стороны большинства судей, органов власти, контролирующих и надзирающих органов?

Ответы на данный вопрос, как и решение проблем взносов и платежей лежат в разных плоскостях. Мы не будем здесь перечислять их все. Они уже есть на сайте. А вот одну проблему мы попытаемся разобрать со всех сторон, включая причины, по к-м она возникла ещё в начале 90-х годов 20 века. И мы её уже назвали. Это пресловутые, долбанные объекты инфраструктуры и другое имущество общего пользования. Что не так? А с этим ИОП всё не так, причём в большинстве СНТ и в самих нормах законов. Эта же проблема касается и других организаций: ТСН, садоводческих кооперативов, садоводческих некоммерческих партнёрств.

Сформулируем вопросы, на к-е нужно найти ответ:

Что такое объекты инфраструктуры и другое имущество общего пользования?
Что такое общее имущество, имущество юридического лица, имущество физического лица?
Какая связь между имуществом юридического лица и размерами взносов и платежей за пользование?
Есть ли нормы, законодательно ограничивающие размеры взносов и платежей в СНТ?

Эта страница сайта СНТ "Пищевик" разбирает системную основу, исходную составляющую для расчётов взносов и платежей в каждом СНТ (ТСН). При этом нет особой разницы в организационно-правовой форме организации (ст. 50, часть 3 ГК). Суть проблемы и её решение везде одинаковы. Давайте попробуем расставить точки над "i" и понять, как должно быть на самом деле.

Имущество общего пользования садоводческого некоммерческого объединения, имущество товарищества собственников недвижимости

1. Имущество общего пользования или имущество объединения?

Во-первых, нам следует понимать используемые в нормативных правовых актах термины и понятия. Без этого будет вакханалия в голове и поступках, бред в словах и обвинения в грехах всех и вся, кроме самих себя.

Обратимся к нашему ФЗ-66 от 15.04.98 г.:

Статья 1 "Общие понятия":

Имущество общего пользования -

имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).
(абзац введён Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ)

Что мы можем увидеть значимого в норме? Чётко определена цель создания ИОП, а также перечислены отдельные виды и объекты такого имущества, при этом список не закрытый. Почему? Потому что на территории РФ столько многообразия в специфических условиях и особенностях деятельности садоводческих объединений, что перечислить все виды имущества не представляется возможным, в отличие от закрытого списка общего имущества многоквартирного дома (см. ст. 36 Жилищного кодекса). Следует также обратить внимание на то, что определение написано для условий коллективного садоводства и отсутствия частной собственности на землю и имущество, т.е., для периода до вступления в силу ФЗ-374-1 от 23.11.90 г. "О земельной реформе" (см. п. 4 и 5 закона), когда СНТ были СТ и не имели статуса юридического лица (подробно в статье сайта "Что такое СНТ?"). Поэтому сегодня, когда в подавляющем большинстве садоводческих объединений граждане ведут садоводство в индивидуальном порядке на своих земельных участках согласно ст. 209 Гражданского кодекса (пользуются, владеют и распоряжаются), оформленных на праве собственности, независимо от воли и желания СНТ, то говорить о коллективном садоводстве бессмысленно. А отдельные виды и объекты ИОП не вписываются в современные законы. Только один пример: площадки для мусора.

Важно знать: В определении ИОП присутствуют площадки для мусора. Мусор согласно нормам ст. 4 ФЗ-89 от 24.06.98 г. "Об отходах производства и потребления", др. нормативных правовых актов принадлежит собственнику. Согласно закону собственник обязан заключить договор на сбор и вывоз мусора с лицензированной организацией. СНТ мусор не производит, исключая офисного, и также обязано заключить договор на сбор и вывоз. Само СНТ заниматься сбором и вывозом мусора не может, т.к. не имеет лицензии, подготовленных специалистов, специализированного транспорта и статуса регионального оператора или оператора. Отсюда вопрос: Площадки для сбора мусора для кого? Члены СНТ мусор не производят. Это удел физических лиц - собственников участков. А в условиях, когда постоянно действующий исполнительный орган находится в городе далеко от планировочной структуры самого СНТ, где компактно расположены садовые земельные участки, говорить об образовании мусора юридическим лицом смешно и нелепо. Мусор-то образуется, но в офисе. И оттуда вывозится. Тогда зачем СНТ содержать площадки для мусора? Зачем заниматься незаконной коммерческой деятельностью? Для этих целей есть специально обученные люди и организации. Более подробно в статье "Твёрдые коммунальные отходы в СНТ, ТСН".

Разбираем определение ИОП дальше. А что это за территория, к-я названа территорией садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения? В нашем 66-фз от 15.04.98 г. это понятие никак не объясняется, как и в др. законодательных актах. Причина в том, что понятие неразрывно связано с коллективным садоводством, периодом, когда весь земельный выдел выделялся предприятию, учреждению, организации для организации и обустройства коллективных садов для сотрудников. И, опять же, не было юридического лица - СНТ (СТ). А как сейчас?

А сейчас в точном соответствии с Земельным кодексом (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.), и ст. 14 ФЗ-66 от 15.04.98 г. с "территорией объединения" произошла следующая метаморфоза:

Статья 11.4. Раздел земельного участка ЗК

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает своё существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
   (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлён, сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок).
   (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Т.е., весь земельный выдел, предоставленный СНТ, разделён на индивидуальные земельные участки с видом разрешённого использования "для садоводства" и землю общего пользования, правильнее говорить: "земельные участки общего пользования". Первоначальный земельный выдел (участок), имевший кадастровый номер, остаётся и присваивается вновь образованному участку (участкам) ЗОП. В результате раздела, в границах первоначального выдела появляются независимые, не имеющие никакого отношения к СНТ, как юрлицу, индивидуальные земельные участки и ЗОП, принадлежащая СНТ, при условии оформления на неё прав собственности. Поэтому говорить о том, что садовый земельный участок находится на территории садоводческого объединения юридически не верно. Верно только то, что все названные участки компактно расположены в пределах границ планировочной структуры данного СНТ. СНТ в данном случае выступает не как юридическое лицо, а как некая территория, где проектом межевания были применены и применяются для новых СНТ свод правил СП 53.13330.2011.

Из статьи 14 ФЗ-66 от 15.04.98 г. нам следует знать то, что при делении всего выдела применяется формула, соответствующая следующему правилу:

Правило: Площадь земельных участков, подлежащих отнесению к (земле) имуществу общего пользования, определяется в размере 25% от площади (суммы площадей) индивидуальных садовых земельных участков.

Есть необходимость данное правило помнить всегда, когда идёт речь об определении размера взносов членов СНТ или платы за пользование для гражданина, ведущего садоводство в индивидуальном порядке. С одной стороны имущество физического лица (участок и его размер) не имеет никакого отношения к имуществу (ЗОП) СНТ, а с др. стороны, чем больше ваш личный участок, тем больше участок ЗОП, находящийся в прямой зависимости от вашего и определённый законом. Кто должен его содержать в рабочем состоянии, если это имущество общего пользования? Разве не лица, пользующиеся ЗОП, при условии оформления права собственности этих физических лиц на ЗОП или на СНТ, как юридическое лицо?

Разберёмся с ещё одним значением определения "имущество общего пользования" в условиях сегодняшнего дня. Вопрос обозначим так: А что такое ИОП? Это значит в пользовании кого? Каков круг лиц - пользователей?

В нашем 66-фз от 15.04.98 г. ответа нет. Если вы полагаете, что ИОП предназначено для пользования членов СНТ, как это заложено в определении, то попробуйте ответить на др. вопросы: А как пользуются имуществом семьи членов СНТ, знакомые, посторонние лица? Ведь пользуются, и отрицать это невозможно. Они все не члены, не участники юридического лица, а пользуются на халяву. А вы сами, как член садоводческого объединения, в момент следования по ЗОП к своему садовому участку используете ИОП, как член СНТ или как физическое лицо? Задумались?

Если как член, то каким образом ваше шествие связано с интересами юрлица, с интересами члена? Прошли раз, два, много раз. И что изменилось? Вы же следуете к своему участку, к-й не является имуществом юрлица. По логике должно быть так: раз вы, как член топаете по ЗОП к участку, значит в этом заинтересовано юрлицо (СНТ). Но так ли это? При условии своевременной оплаты всех взносов, СНТ и его органы управления совершенно не интересует: ходите вы на свой участок или нет. Значит ответ: никак не связано.

Если, вы шествуете, как физическое лицо, то пользуетесь ИОП юрлица, но для удовлетворения своих личных интересов. И эти интересы не связаны с юридическим лицом, как не связаны и с вашими членскими правами, обязанностями и интересами. Только, чур, не путать членское и личное. Вот на этом конфликте интересов и возникает вопрос о содержании ИОП. Получается так, что за пользование платят только члены СНТ и граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, а пользуются имуществом неограниченный круг лиц. Разбираемся дальше.

В Гражданском кодексе понятие ИОП встречается 4 раза. Три раза в статьях 123.12, 123.13, 123.14 (статьи о ТСН, понятие связано с СНТ, к-е должны быть преобразованы в ТСН или юрлицо с др. организационно-правовыми формами). Четвёртое упоминание есть в ст. 262 ГК:

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок ГК

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Др. словами круг пользователей ничем и никем не ограничен, только законом и правилами пользования. К таким участкам относятся улицы, площади, набережные. скверы, парки, леса и т.д. в пределах земли населённых пунктов.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Важно: ЗОП в СНТ, если она приватизирована на физических лиц или на юридическое лицо, может быть по решению собственника ограничена в использовании путём установки ворот, шлагбаума и др. способами. Причины таких действий понятны и очевидны: кто платит за содержание, тот заказывает музыку и вправе выставить ограничения пользователям.

Из данной статьи некоторые председатели и их сподвижники лихо делают выводы о том, что можно законно ограничить доступ отдельным собственникам садовых земельных участков на их участки за неуплату взносов и платежей. Выводы, конечно, можно делать какие угодно, но нормы закона говорят о другом.

Конституция РФ, Статья 36:
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
3. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона.

Аналогичные нормы изложены в ст. 209 "Содержание права собственности". Но права, связанные с участком, всегда соседствуют с такими же правами др. лиц. К ним, в т.ч., относятся и правообладатели ЗОП (СНТ или физические лица), обязанные согласно закону содержать участки ЗОП, к-ми пользуются другие. Части 2 и 3 статьи 36 Конституции, как раз, предусматривают плату за пользование ЗОП, установленную в связи с интересами др. лиц (интерес содержать участок ЗОП в рабочем состоянии). Подтверждает это и норма ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. о плате за пользование имуществом общего пользования. Кто не хочет платить - решается в судебном порядке и с помощью судебных приставов, но не путём ввода ограничений по пользованию собственностью гражданина.

И всё же снова вернёмся к понятию "имущество общего пользования". Как выясняется в широком понимании, таким имуществом может пользоваться неограниченный круг лиц. Но имущество, например, улицы города кому-то принадлежат. Кому? Улицы принадлежат муниципальному образованию, выступающему в гражданском обороте, как юрлицо в лице органов самоуправления города (мэрии) . А город, как собственник, решает вопрос о содержании улиц путём сбора местных налогов с населения, в т.ч. земельного налога (Глава 31 Часть 2, НК). Вот что написано в Земельном кодексе по земельным участкам общего пользования:

Статья 85. Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий ЗК
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

В связи с нормами данной статьи есть много вопросов к администрациям органов самоуправления, к-е, не замечая ЗК, издают постановления на право приватизации земельных участков общего пользования в СНТ, расположенных в границах населённых пунктов. Такие же вопросы есть и к правлениям СНТ, следующим незаконным указаниям мэрии и оформившим или пытающимся оформить ЗОП в собственность, взвалив бремя содержания и налоговую нагрузку на садоводов. Выгода весьма сомнительна для СНТ и очень значительна для мэрии.

Доводы администрации по приватизации ЗОП городскими СНТ:


1. Для СНТ установлен минимальный земельный налог на ЗОП.

Кто устанавливает местные налоги? Согласно Главе 31, ст. 387 земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, т.е. местными (городскими, районными) думами. Кто предлагает размер налогов? Местные исполнительные органы власти. Следовательно, сегодня земельный налог минимальный, а завтра он может быть другим. И не факт, что меньше сегодняшнего. СНТ, его члены - физические лица, имеющие садовые земельные участки, по данному вопросу НЕ голосуют.

2. Нормы ст. 85, часть 12 написана не для СНТ, а для городских улиц, проездов. Для СНТ не применяются.

Согласно нормам пункта 2 и 3 постановления правительства № 1221 от 19.11.2014 года "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" СНТ является элементом планировочной структуры, аналогичным району, массиву, микрорайону, кварталу и др. Соответственно, улицы, проезды в СНТ должны иметь точно такие же характеристики, как и остальные в составе населённого пункта, в т.ч. наименования и условия содержания за счёт средств бюджета города. Следует добавить и то, что СНТ (ТСН) не являются муниципальными образованиями и не могут иметь органов самоуправления (ст. 124 "Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования - субъекты гражданского права" ГК).

В несколько др. положении находятся СНТ, к-е расположены вне пределов населённых пунктов. Но и тут грядут изменения. По крайней мере, анализ высказываний правительства, др. органов государственной власти, органов самоуправления даёт право ожидать для СНТ в сельской местности включения их состав местных муниципальных образований как элементов планировочной структуры населённых пунктов. А раз так, то и здесь приватизация ЗОП, её целесообразность для этих объединений, к-е это до сих пор не сделали, сомнительна.

А есть ли в СНТ имущество общего пользования?

Вопрос не праздный. Ответ на него, как правило, отрицательный в большинстве садоводческих объединений. Как так? Смотрим на норму ФЗ-66 от 15.04.98 г.:

Статья 4. Формы садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, ФЗ-66 от 15.04.98 г.

2. В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретённое или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов.
Имущество общего пользования, приобретённое или созданное за счёт средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности, а также средства, предоставленные садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому товариществу в соответствии со статьями 35, 36 и 38 настоящего Федерального закона, прочие поступления. Средства специального фонда расходуются на цели, соответствующие предусмотренным уставом такого товарищества задачам.

1. ИОП, созданное на целевые взносы: Стандартная цепь связанных между собой действий юридического лица СНТ следующая:
общее собрание принимает решение о создании (приобретении) имущества, устанавливает размер целевого взноса. Правление, бухгалтер собирают взносы с членов СНТ и граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке. СНТ заключает договор с подрядчиком на выполнение работ по созданию вида имущества. Договор финансируется СНТ из собранных целевых взносов. По выполнению работ СНТ принимает созданное имущество по акту. Акт подписывает подрядчик и СНТ. Садоводы пользуются имуществом.
Вопросы: Кто заключил договор? Кто подписал акт выполненных работ? Кто ввёл созданное имущество в эксплуатацию? Ответ: СНТ. Кроме того, согласно ст. 213 ГК "некоммерческие организации ... являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретённого этими юридическими лицами по иным основаниям. На чьи средства создано имущество? На средства СНТ (ст. 218 ГК). Вывод напрашивается один: имущество принадлежит СНТ, как юридическому лицу. И это имущество не является имуществом общего пользования. Члены право совместной собственности ни на какое имущество не имеют по причине того, что они вообще ничего не имеют. Почему? Потому что законодательство не предполагает оформление имущества на участников юридического лица. Имущество, любое, может быть оформлено только на лиц. А лицами являются физические лица или юридические. Члены СНТ и физические лица - это не одно и то же. Если сомневаетесь, то попробуйте оформить какое-нибудь имущество на членов садоводческого объединения. Результат будет отрицательным. Что делать?
Путь первый: передать имущество физическим лицам, к-е фактически создали его на свои средства по договору. Переданное имущество физические лица могут оформить на себя как общее имущество в соответствии с правилами определёнными ГК и др. специальными законами, нормативными актами.
Путь второй: оставить всё, как есть, и зарегистрировать право собственности на имущество, если это недвижимость, на юридическое лицо.
Вывод: имущество, созданное (приобретённое) на целевые взносы, попавшие на счёт юрлица (в кассу), является собственностью СНТ и не является имуществом общего пользования, принадлежащим гражданам.

Важно: Имущество, объект недвижимости, единый недвижимый комплекс может быть оформлен на праве собственности только на лиц: юридическое лицо или физическое. Закон не допускает оформление права собственности на членов СНТ (ТСН).

2. ИОП созданное на членские взносы: Порядок действий СНТ однозначно определён статьёй закона и подтверждается в др. нормах 66-фз. Обратите на него внимание: Общее собрание принимает несколько решений: решение о создании (приобретении) какого-либо имущества, об установлении размера членского (вернее его части в составе членских взносов) взноса, о сроках внесения и, связи с этим, создании специального фонда. Средства, поступающие в кассу (на счёт СНТ), аккумулируются на счету спецфонда. По его наполнению СНТ реализует решение собрания и создаёт или приобретает имущество. Такое имущество является ИОП, принадлежащим СНТ. Но! В большинстве СНТ никаких спецфондов никто и никогда не создавал, решения собраний по данному поводу отсутствуют.
Вывод: имущество, к-е создавалось на членские взносы без образования спецфонда принадлежит СНТ, как юридическому лицу, и не является имуществом общего пользования.

3. Предположим третий вариант, тот, в к-м выполнены условия обозначенные нормами ст. 4 ФЗ-66 от 15.04.98 г., и СНТ на самом деле имеет имущество общего пользования, принадлежащее юридическому лицу. Вопросы возникают следующие: Имущество чьё? СНТ. Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом? Да, согласно ст. 209 "Содержание права собственности" ГК. Следовательно, СНТ может установить режим пользования своим имуществом, в т.ч., ограниченное пользование. А как тогда это может согласоваться с понятием "имущество общего пользования" в пользовании неограниченного круга лиц? Ответ кажется прост: имеются ввиду физические лица, члены СНТ и физические лица, ведущие садоводство в индивидуальном порядке. Допустим, что это так. А нормы статьи 262 "Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок" ГК нам говорят о другом. Налицо конфликт, к-й заложен в нашем, не таком уж и далёком прошлом, когда у физических лиц не было прав частной собственности на землю и др. имущество. Пользоваться могут все, а собственник это "могут" имеет право ограничить своим решением. И снова конфликт: вид разрешённого использования земли никто не отменил. Согласно ст. 262 ГК, а также Приказу Минэкономразвития от 30.09.2015 г. № 709 (код 12.0) участки ЗОП предназначены для размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населённых пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства.

4. Нельзя обойти вниманием и вариант, назовём его четвёртым, когда ИОП принадлежит гражданам. Это очень маловероятно, но в период массовой регистрации СТ (СНТ), к-е осуществлялись на основе постановлений местной администрации, вполне могли быть правления, к-е дословно выполнили все пункты решения. В случае с СТ "Пищевик", как и во многих других, такого правления не было. А отдельные садоводческие объединения наряду с гражданами, оформившими права на свои индивидуальные земельные участки, зарегистрировали право общей долевой собственности граждан-членов СТ на земли общего пользования. Т.к. право зарегистрировано на физических лиц, то согласно той же статьи 209 ГК все права владения, пользования, распоряжения ЗОП принадлежат физическим лицам. Обязанность содержать принадлежит им же согласно ст. 210 "Бремя содержания имущества" ГК. Есть вопрос. На каком основании вопросами благоустройства участков ЗОП в таких СНТ занимается юридическое лицо? Разве ФЗ-66 от 15.04.98 г. возлагает обязанность содержать чужое имущество на СНТ? А может быть, СНТ имеет договор о передаче функции управления ЗОП собственниками в СНТ? Ни того, ни другого нет. Аналогичные вопросы и выводы можно сделать и для др. имущества, не принадлежащего СНТ, но непонятно по каким причинам взвалившего на себя бремя содержания и права выколачивания средств на это содержание из самих собственников.

Вывод: Имущество (объекты), созданные (приобретённые) СНТ с нарушением норм части 2 Ст. 4 ФЗ-66 от 15.04.98 г. без образования спецфондов или из средств физических лиц, переданных юрлицу в качестве целевых взносов, является обособленным имуществом, принадлежащим СНТ, как юридическому лицу (ст. 48, 218 ГК). Такое имущество не является имуществом общего пользования.

Есть ещё один факт, к-й заставляет задуматься о наличии имущества общего пользования в значении "в пользовании неопределённого круга лиц". Аналогию мы прослеживаем в Жилищном кодексе (ФЗ-188 от 29.04.2004 г.) В этой связи интересны нормы ст. 36 "Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме". В статье идёт речь о том, что общее имущество (ОИ) многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений. Обратите внимание: не членам ТСЖ, не управляющей компании, не ТСН, не членам какой бы то ни было организации, а собственникам. Купил квартиру в МКД и вместе с регистрацией права на квартиру получаешь долю в праве на общее имущество дома. Статья также разделяет понятие "общее имущество многоквартирного дома" и места общего пользования (МОП). Это не одно и то же. Содержание МОП возложено на собственников ОИ, членов ТСЖ (ТСН) и не членов. Без разницы. Это нужно запомнить: ОИ МКД имеет собственника в лице физических лиц - собственников квартир в данном МКД, к-е содержат своё ОИ. В местах общего пользования таким ОИ определяется порядок или режим использования имущества неопределённым кругом лиц.

Напрашивается один логичный вывод:

Вывод: Имущество всегда принадлежит лицу: физическому или юридическому. Собственник, если другое не установлено законом, определяет порядок пользования имуществом, в т.ч., ограничения на пользование другими лицами, если порядок пользования не определён законом.

2. Гражданский кодекс об имуществе и правах собственности.

Обратим своё внимание снова на Гражданский кодекс и нормы, отвечающие на вопросы:

• Что такое имущество?
• Что значит движимое и недвижимое имущество?
• Нужно ли регистрировать имущественные права?
• Что и кто являются определяющими права собственности на имущество?

Статья 128 "Объекты гражданских прав" ГК
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ)

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравнённые к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Несмотря на некоторую заумность текста, всё же можно определиться с тем, что имущество есть ни что иное, как определённые вещи, а также ценные бумаги, деньги и др. средства. Для СНТ важно то, что относится к таким вещам. Это имущество всегда можно потрогать или пощупать, увидеть результат работ (оказанных услуг). С некоторыми другими видами имущества, как правило, в садоводческих объединениях люди не сталкиваются.

Статья 130 "Недвижимые и движимые вещи" ГК.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
   (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
   ... Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Cтатья 130 разделяет имущество, к-е мы пытаемся определить на две части. Нас интересует первая часть статьи. Конкретнее, точнее.

Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс ГК
(введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ)

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Итак, с имуществом мы определились. Полагаемся на то, что теперь любой прочитавший статью садовод сумеет определить систему водоснабжения, как единый недвижимый комплекс. Выдерни кусок трубы, и работа системы встанет колом. В то же время нельзя к единому недвижимому комплексу отнести систему обеспечения санитарной безопасности в СНТ. Что эта за система, какие она включает в себя части? Если считать системой мусорные площадки, так это отдельные объекты недвижимости, но не система. А договор юрлиц на вывоз мусора - это договор двух лиц, а не единый недвижимый комплекс. Такие же вопросы можно отнести и к объединениям, где имуществом обзывают систему благоустройства, систему экологической безопасности. Сложно понять и объединённые в некую систему пожарной безопасности ручей, протекающий через участок ЗОП, и пожарную мотопомпу. Налицо два вида имущества: недвижимый водный объект и движимое имущество. Если мотопомпа сломается, то ручей продолжит нести свои воды в заданном природой направлении. В чём нарушена работа системы? А зимой замерзает ручей. Помпа бесполезна. Тогда в чём мы можем увидеть систему? Бред, да и только!

Регистрация права собственности (др. вещного права) на имущество, недвижимость.

Есть ещё один важный аспект, относящийся к имуществу. Весьма примечательно то, как люди относятся к нему. Речь идёт о регистрации права собственности на имущество. Снова обратимся к ГК:

Статья 131 "Государственная регистрация недвижимости" ГК

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
   (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учёт отдельных видов недвижимого имущества.
3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведённой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.
5. Утратил силу с 1 октября 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ.
6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
   (п. 6 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ)

В п. 6 речь идёт о ФЗ-218 от 13.07.15 г. "О государственной регистрации недвижимости". Это новый и основной федеральный закон, вступивший в силу с 01.01.2017 г.

Это написано в статье. А как на практике в наших СНТ?

Люди, то бишь садоводы или члены СНТ, уже давно зарегистрировали свои права собственности на индивидуальные земельные участки. Точно также наши граждане поступают и с квартирами в городах, др. объектами недвижимости. Как только есть возможность - право собственности регистрируется. Своя рубашка ближе к телу. Это правильно. Не берём в расчёт тех, кто до сих пор не озаботился оформить свои участки и расположенные на них др. объекты недвижимости. Их тоже немало, но достучаться до всех, если они, например, заняты просмотром нескончаемых Дома-2 или вечных сериалов, просто нереально. Но, это люди. Это их решение, верное или нет, соответствующее закону или отложенное на "потом" в отношении их или пока ещё не их объектов.

Недвижимость должна иметь хозяина и правильно оформленные на неё документы. Без них право данное законом (ст. 209 "Содержание права собственности" ГК) - пустое. А правильнее сказать так: без государственной регистрации недвижимости права на неё у гражданина не возникает. Нет его. А значит таким объектом нельзя распоряжаться и владеть. Пользоваться можно до той поры, пока собственник не укажет место такому пользователю. Будет вдвойне обидно, если в участок вложены силы, средства и вы, вдруг, всё теряете в один миг, когда неизвестно откуда появляется собственник и ... распоряжается тем, чем вы до сих пор пользовались, но права не оформили.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество ГК

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

А в СНТ (ТСН) с имуществом беда! Не так давно в одной из тем форума ресурса "СНТ «Пищевик»" одним участником высказана мысль о том, что ничего в СНТ не нужно регистрировать. Нет оформленных прав и ладно. Это даёт возможность не платить налоги. Это верно, как и то, что отсутствие зарегистрированных прав на объекты и др. имущество СНТ, а также отсутствие бухгалтерского учёта на имущество, в т.ч. движимое, даёт право говорить о его отсутствии у юридического лица. Ну и что? По документам нет, а в реальности есть, и все садоводы им пользуются. Утверждение верно, но до поры, пока не возникают у людей вопросы. О них пойдёт речь в третьей части статьи.

А пока разберёмся ещё с двумя понятиями, на которые внимания никогда не обращают, но всегда ими пользуются, не задумываясь. Ещё две важные статьи Гражданского кодекса:

Статья 18 "Содержание правоспособности граждан" ГК

Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещённой законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Есть желание выделить всю статью, но текст и так выделен. А ведь в законе идёт речь об имуществе и тем, что связано с ним, а также возможностях гражданина, как физического лица, иметь имущество. Орган государственной регистрации прав на имущество регистрирует права собственности (или др. вещные права) на имущество граждан (физических лиц).

Статья 48. Понятие юридического лица ГК
(в ред. Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют корпоративные права, относятся корпоративные организации (статья 65.1).
4. Правовое положение Центрального банка Российской Федерации (Банка России) определяется Конституцией Российской Федерации и законом о Центральном банке Российской Федерации.

В связи с обсуждаемым вопросом нас интересует Часть 1 статьи 48. Юридическое лицо может и, как правило, имеет обособленное имущество от др. имущества (физических и юридических лиц). Юридическое лицо отвечает своим имуществом по своим обязательствам: по долгам, по договорным обязательствам, в случае причинения вреда, неосновательного обогащения. Кроме этого, СНТ, как юридическое лицо, несёт гражданские обязанности и права, в т.ч., вытекающие из факта наличия имущества.

И последняя норма из ГК, проливающая свет на странное понятие "имущество общего пользования", вернее сказать, уточняющая это понятие:

Статья 244 "Понятие и основания возникновения общей собственности" ГК

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Обратите внимание на то, что имущество может быть в собственности одного лица (физического или юридического), а может быть в собственности нескольких лиц. В последнем случае появляется общая собственность на имущество. Но имущество остаётся имуществом и не приобретает статуса имущества общего пользования. Право собственности на общее имущество и порядок его использования - это разные категории, не имеющие ничего общего. Но собственник всегда определяет, имеет право определять порядок пользования своим имуществом, вне зависимости от условий, порядка и оснований его создания или приобретения (ст. 209 ГК).

Из статей 18, 48, 244 напрямую вытекает утверждение о том, что любое имущество может и должно иметь своего собственника. Гражданский кодекс допускает и др. вещные права на имущество, например: право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др. Собственник, повторим - это всегда лицо. Закон под лицами понимает гражданина (физическое лицо) или юридическое лицо (организация, учреждение, кооператив, ТСН, ТСЖ и др.) Индивидуальный предприниматель, чтобы снять все вопросы по оформлению прав собственности, является физическим лицом. Имущество ИП регистрируется на физическое лицо.

Право собственности на объект недвижимости, имущество, единый недвижимый комплекс всегда регистрируется органом государственного кадастрового учёта и регистрации. В настоящее время таким органом по решению правительства РФ определена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. С 01.07.2016 г. единственным документом, подтверждающим право на объект недвижимости является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Это не постановление местной администрации (мэрии), не справка председателя СНТ, не генеральный план земельного участка, предоставленного под садоводство, и др. документы: часто сомнительные, даже если они имеют статус официальных.

Имущество, не требующее государственной регистрации прав и постановки на кадастровый учёт, в т.ч. движимое, регистрируется по правилам бухгалтерского учёта. Это не значит, что недвижимое имущество СНТ, зарегистрированное в ЕГРН не учитывается в бухучёте организации. Учёту подлежит всё имущество.

Может возникнуть вопрос: "А какой статус имеет недвижимое имущество, не зарегистрированное в установленном законом (ФЗ-218 от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости") порядке в ЕГРН?" Такое имущество имеет статус бесхозяйного. И вот что говорит по данному поводу закон:

Статья 225 "Бесхозяйные вещи" ГК

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
   (п. 1 в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ)
2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.
3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учёт органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
   По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учёт орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
   Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим её собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
4. ...

Статья 225 ГК имеет очень важное значение для понимания процессов, к-е происходили и происходят в СНТ (ТСН), в отношении имущества, расположенного в пределах планировочной структуры садоводческого объединения. И характеризовать такие процессы можно только, как незаконные, о чём и пойдёт разговор в третьей части статьи.

Теперь попробуем всё связать в короткие и ёмкие тезисы - выводы с целью расставить точки над "i", имуществом и всем тем, что с ним связано:

Имущество СНТ (ТСН) и право собственности, основные выводы:


1. Недвижимое имущество - это имущество, объекты, единый недвижимый комплекс, в т.ч. земельные участки общего пользования, ЛЭП, здание правления, скважина на воду, пожарный водоём и др. неразрывно связанные с землёй (ст. 130 ГК).
2. Движимое имущество - денежные средства, инструменты, пожарная мотопомпа и др. (ст. 130 ГК).
3. Всё имущество должно учитываться в СНТ согласно правилам бухгалтерского учёта (ст. 5 ФЗ-402 от 06.12.2011 г. "О бухгалтерском учёте").
4. Недвижимое имущество должно быть зарегистрировано надлежащим порядком в ЕГРН и иметь собственника (ст. 131 ГК). Только в случае регистрации прав собственности СНТ получает право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (ст. 209 ГК).
5. Собственник движимого имущества определяется документами бухгалтерского учёта.
6. Собственником имущества всегда выступают лица. В гражданском законодательстве лицами являются физические лица и юридические лица (ст. 18, 48 ГК).
7. Общим имуществом является такое имущество, права на к-е зарегистрировано на двух и более лиц (ст. 244 ГК).
8. Члены СНТ (ТСН) не являются лицами, имеющими право самостоятельно участвовать в гражданском обороте. Члены вступают в правоотношения только в составе юридического лица в форме органов управления СНТ (ТСН). По этой причине члены СНТ не могут быть собственниками никакого имущества.
9. Имущество, принадлежащее лицу или лицам (физическим или юридическим), всегда имеет порядок (режим) его использования, устанавливаемый собственником, если это не определено законом, как ИОП (ст. 262, часть 1 ГК).

Вот так, незаметно, вникая в нормы законодательных актов, опираясь на практические примеры из жизни садоводческих объединений, высвечивая проблемы, мы подобрались к главным вопросам:

Кто, на каком основании может и должен содержать имущество?
Кто и на каком основании имеет право требовать содержания своего имущества от третьих лиц?

3. Содержание имущества СНТ (ТСН).

Речь, конечно же, пойдёт не об абстрактном имуществе, а о том, к-е является камнем преткновения в любом СНТ (ТСН). Подробно данный вопрос освещён на странице: "Содержание имущества (объектов) общего пользования в СНТ". Но есть один вопрос, к-й там не рассмотрен. Разбирая содержание объектов инфраструктуры и др. имущества общего пользования, статья не раскрывает вопросы принадлежности имущества, оформленных на него прав собственности юридическим лицом или физическими лицами (садоводами). Отсутствие права собственности на имущество влечёт за собой серьёзные последствия, вплоть до привлечения физического лица к административной и уголовной ответственности. В первую очередь это касается недвижимости, о чём написано на странице "Налог физических лиц на недвижимость" (в одинаковой степени статья касается и налогов юридического лица на недвижимость). Выстроим последовательную цепочку рассуждений с самого начала и попробуем опереться на нормативные правовые акты:

Для начала вопрос: От чего зависит размер взносов членов СНТ (ТСН) и платежей садоводов, ведущих индивидуальную садоводческую деятельность (для ТСН - граждан, не являющихся членами ТСН)?

Ответ однозначен: Размер взносов зависит от решения общего собрания членов в СНТ, от решения общего собрания собственников недвижимости в ТСН.

Обратите внимание: В ТСН применяется принцип, заложенный в систему управления общим имуществом многоквартирного дома (ст. 162 Жилищного кодекса). Т.е. управляющая компания (ТСН) управляет общим имуществом собственников, а не членов ТСЖ (ТСН), к-е было передано в управление данной организации по условиям договора. Поэтому компания отчитывается за проделанную работу по управлению и предлагает собственникам решить вопрос о вложении средств в управление имуществом на очередной временной период на общем собрании собственников, а не членов (участников) юрлица.

Но! Господа-товарищи, садоводы, общее собрание принимает решения не наобум, не из воздуха, не благодаря сказкам председателя, а согласно выработанному годами механизму финансово-хозяйственной деятельности в некоммерческих организациях, основанных на членстве граждан.

Механизм работает очень просто. Правление просчитывает расходы на содержание имущества, к-е необходимо потратить в очередном периоде (т.е. расходы организации), учитывая материальные затраты, заработную плату персонала, прочие расходы. Расчёты закладываются в смету доходов и расходов. Приложением к общей смете являются локальные сметы по каждому виду имущества, работ, услуг и т.д. Цель разработки локальных смет состоит в том, чтобы общее собрание видело и понимало, например, заложенную цифру в 50000 руб. на ремонт системы водопровода. Почему не 100000, не 20000? А потому что есть экономически обоснованная смета ремонта системы водопровода, учитывающая покупку материальных средств, зарплату лиц, осуществляющих работы, и прочие расходы организации, связанные с этим имуществом. Подробно на странице: "Приходно-расходная смета некоммерческого садоводческого объединения".

Разберёмся с полномочиями органов управления СНТ в данном вопросе. Статьи 22, 23 ФЗ-66 от 15.04.98 г. дают нам основание утверждать о том, что данные органы СНТ (правление и председатель) не имеют права принимать никаких самостоятельных решений относительно размеров взносов и платежей, а также утверждать приходно-расходные сметы, распоряжаться имуществом, материальными и нематериальными активами без решения общего собрания. Исключением является обеспечение текущей деятельности организации. Другими словами, правление и председатель могут распоряжаться теми средствами (имуществом), к-е заложены в приходно-расходную смету согласно статьям доходов и расходов. Т.к. смета - это закон для юридического лица, то изменить её может только тот орган, к-й её утвердил. Таким полномочным органом является только общее собрание членов СНТ (собрание собственников недвижимости для ТСН). Правление и председатель могут разрабатывать и предлагать затраты юрлица. Согласится ли собрание - вопрос? Но! Есть очень важное ограничение. Разберём нормы закона, к-е регулируют и ограничивают решения общего собрания:

Законодательные ограничения СНТ (ТСН) по планированию расходов на содержание имущества.

Статья 21 "Компетенция общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных)" ФЗ-66 от 15.04.98 г.

1. К исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся следующие вопросы:

10. принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов;

Следует запомнить: собрание принимает решение исключительно по имуществу объединения, т.е. имуществу юридического лица. Закон не наделяет собрание правами принимать решения по чужому имуществу, по имуществу, принадлежащему др. лицам. В т.ч. собрание принимает решения по созданию (приобретению) своего имущества.

11. установление размера пеней за несвоевременную уплату взносов, изменение сроков внесения взносов малообеспеченными членами такого объединения;

Обратите внимание на то, что закон не устанавливает льгот для каких-то категорий членов СНТ. Взносы платят все, а вот сроки таких выплат могут быть льготными. СНТ не является благотворительной организацией, когда одни содержат других за свой счёт.

12. утверждение приходно-расходной сметы такого объединения и принятие решений о её исполнении;

Следует знать: Смета явным образом вытекает из подпункта 10 части 1 Статьи 21, указанной выше. Смета не есть набор желаний председателя и правления установить себе планку зарплаты такую, к-я им представляется "справедливой", но не обоснована экономическим расчётом, и объёмом фактической работе, к-ю они выполняют для юридического лица.

У наших многих председателей есть расхожее утверждение, основанное на норме из ст. 21 ФЗ-66 от 15.04.98 г. "Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) вправе рассматривать любые вопросы деятельности такого объединения и принимать по ним решения. Но, разве кто-то сомневается? Вот только нужно не забывать и про другие нормы, изложенные в ст. 16 этого же закона:

Статья 16 "Создание садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения" ФЗ-66 от 15.04.98 г.

5. Положения устава садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не могут противоречить законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации.
6. Решения органов управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением не могут противоречить его уставу.

Вернёмся к собранию и его решениям. Так как размер взносов и платежей основаны на затратах СНТ, как юридического лица, направленных исключительно на содержание СВОЕГО имущества, а затраты заложены в смету доходов и расходов организации на год, то включение в затратную часть содержание чужого или бесхозяйного имущества противоречит 66-фз от 15.04.98 г. Отсюда можно делать вывод о том, что на основании норм ст. 181.5, части 3 "Ничтожность решения собрания" решение общего собрания в данной части ничтожно и, соответственно, попытки выполнить ничтожное решение со стороны правления и председателя или со стороны членов СНТ являются незаконными. Решения суда по вопросу о признании решения собрания ничтожным не требуется.

А, быть может, в ГК есть какая-то лазейка для других юридических лиц, имеющих отличную от СНТ организационно-правовую форму? Кого-то огорчит, а кого-то обрадует новость. Нет таких лазеек. Смотрим:

Статья 65.3 "Управление в корпорации" ГК
(введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

1. Высшим органом корпорации является общее собрание ее участников.
   В некоммерческих корпорациях и производственных кооперативах с числом участников более ста высшим органом может являться съезд, конференция или иной представительный (коллегиальный) орган, определяемый их уставами в соответствии с законом. Компетенция этого органа и порядок принятия им решений определяются в соответствии с настоящим Кодексом законом и уставом корпорации.

Согласно ст. 50 и 123.1 ГК ТСН является некоммерческой корпоративной организацией. СНТ, как организационно-правовая форма, в ст. 50 отсутствует с 01.09.2014 г.

2. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, к исключительной компетенции высшего органа корпорации относятся:
   определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования её имущества;
...

А теперь примеры:

Пример 1: В СНТ "Пищевик" долгое время члены СНТ и граждане, ведущие индивидуальную садоводческую деятельность, сдавали средства на поддержание участка земли общего пользования в рабочем состоянии. Деятельность СНТ по благоустройству ЗОП ограничивалась планировочной структурой СНТ. Но в 2015 г. пришло осознание того, что юридическое лицо содержит чужую собственность, считая её своей. На самом деле ЗОП принадлежит городу. Всячески путём оказания мягкого давления на председателя, направления писем через региональный союз садоводов и пр. каналы мэрия пытается всучить землю общего пользования в собственность юридическому лицу. Однако, на соответствующие вопросы СНТ о законности приватизации, экономической целесообразности и выгоде для юрлица мэрия не отвечает.

Поэтому содержание участков ЗОП было исключено из приходно-расходной сметы на очередной 2016 г. и последующие годы. Правлению пришлось приложить усилия и к тому, чтобы объяснить садоводам то, что администрация города пытается переложить бремя ответственности за содержание ЗОП на юридическое лицо, т.е. на плечи пенсионеров. Пришлось выбивать из головы и ошибочность утверждения о том, что приватизация ЗОП на СНТ будет якобы означать приобретение садоводами прав собственности на эту землю. Это будет земля, однозначно принадлежащая юридическому лицу, а не членам СНТ. А вот спрос за содержание будет предъявляться со стороны города к СНТ. Юрлицо будет требовать денег с садоводов. К расходам добавится земельный налог на ЗОП, к-й сегодня небольшой, а завтра может стать большим по решению мэрии.

В окончание добавим, что по состоянию на начало 2017 года правление не предприняло пока никаких мер в отношении ЗОП в целях выделения средств или др. действий со стороны мэрии по содержанию (поддержанию) имущества общего пользования города в актуальном надлежащем состоянии в пределах планировочной структуры СНТ "Пищевик".

Другой пример про несуществующее имущество, к-е якобы бедное, несчастное, затюканное всеми СНТ содержит, выбиваясь из сил. Члены СНТ отдают свои последние деньги, затыкая дыры. А в это время "негодяи" - граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, отказываются платить за пользование ИОП. Идут суды и, о чудо, правда торжествует, "негодяи" проигрывают. А так ли это на самом деле? Может быть, так называемые негодяи совсем не те, за кого их принимают хапуги из СНТ вкупе с судьями.

В одном из подмосковных СНТ сложилась такая ситуация. Есть СНТ, есть планировочная структура СНТ, есть члены объединения и есть довольно много граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке. Сразу заметим то, что там, где много индивидуалов в СНТ, в органах управления, скорее всего, засели мошенники или неучи, к-е ведут финансово-хозяйственную деятельность, совершенно не задумываясь о принципах законности своих действий, или тщательно скрывая её от граждан.

Разберём лишь пример с одним гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке. Ситуация развивалась следующим образом. Гражданин вышел из членов СНТ, когда понял то, что дальнейшее сдача денег самым банальным образом попросту набивает карманы председателя и его окружения. Долго так продолжаться не могло. Гражданин всё же начал прощупывать пути оплаты за пользование имуществом объединения. Правление долго обещали выдать на-гора договор о пользовании объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования СНТ. Но под разными предлогами договор так и не был представлен гражданину. Наконец, всё же, спустя полгода гражданин получил договор-оферту. Были подготовлены ответное предложение о невозможности заключения договора с такими условиями и представлен протокол разногласий. Ответа из СНТ не последовало. Председатель всячески уклонялся от контактов, письма не получал: ни по адресу регистрации юрлица, ни по домашнему адресу. Далее, председатель подал иск в суд на принуждение к заключению договора и выплате ответчиком неосновательного обогащения в виде целевых взносов. После первого заседания суда, чудесным образом, из уточнённого иска исчезло упоминание о необходимости заключения договора между сторонами, являющегося единственным документом, регулирующим взаимоотношения между СНТ и гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке (ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г). Далее в судебных заседаниях пошла речь только о взыскании денег. Удивительные метаморфозы: деньги давай, а договор - не нужен. И при чём здесь целевой взнос, если СНТ не собиралось и не собирается на них ничего создавать с их же слов? Как это ассоциируется с нормами закона? А никак.

Предположим то, что СНТ взыщет требуемую сумму 10000 руб. за 2016 год. А дальше что? А в этом году, а следующем? Снова иск о неосновательном обогащении? Странно это всё. Но ситуация осложнилась активными действиями ответчика. Как уже упоминалось, СНТ был представлен свой договор-оферта, а ответ от правления не получен. Следовательно, юридическое лицо уклоняется от заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и др. ИОП объединения. Позиция странная, если бы не выяснились следующие обстоятельства, к-е всё объясняют:

Как вы понимаете, в названный договор, как минимум, должны быть включены объекты инфраструктуры и др. ИОП объединения, как юридического лица. Но данное СНТ ничего не может включить в предмет договора, т.к. документов на имущество по их же словам нет. Земля общего пользования не оформлена в собственность СНТ. На вопрос ответчика: "А на какие цели СНТ собирает деньги?" - ответ звучит простой: "На поддержание деятельности объединения". Полагаю, что читать нужно: "На поддержание штанов председателя правления или, др. словами, на зарплату персонала за работу, к-я не выполняется и ничем не подтверждается". Так что же это за деятельность, к-я не отображена документами бухгалтерского учёта? Нужно быть совсем недалёким, чтобы понимать факт отсутствия какой-либо финансово-хозяйственной деятельности в данном СНТ, исключая получение зарплаты.И, наконец, причём здесь деятельность юрлица и физическое лицо, если между ними нет никаких правоотношений? Установить их СНТ не желает.

И последнее, конечно, данное СНТ и орган управления в лице правления понимает необходимость включения в договор о пользовании ... с индивидуалом объектов и ИОП. Но их отсутствие ведёт к полной неадекватности и бредятине, к-ю председатель пытается выдать за объекты инфраструктуры и др. имущество общего пользования. Так в договоре появились:
- система электроснабжения (выяснилось, что ответчик имеет свою ЛЭП и напрямую присоединён к сетям сетевой организации);
- сеть внутренних и подъездных дорог (документов или технических паспортов нет, права собственности на участки ЗОП не оформлены, подъездные дороги принадлежат местной администрации);
- система охраны имущества (на балансе ничего не числится, объяснить состав системы и назвать входящие в неё объекты никто не может);
- благоустройство территории (перечень работ и услуг назвать никто не может, предъявить документы на договор и оказанные услуги, объяснить законность благоустройства имущества, к-е не принадлежит юрлицу, также правление не может);
- спортивная и детская площадка (спецфонд не создавался, площадки отсутствуют, в смету расходов СНТ объекты не заложены);
- вывоз и утилизация твёрдых коммунальных отходов (лицензии на сбор и вывоз отходов у СНТ нет, про утилизацию ТКО силами СНТ вообще говорить смешно, а в условиях обязательности заключения договора на сбор, вывоз и утилизацию ТКО согласно нормам ФЗ-89 от 24.06.98 г. "Об отходах производства и потребления" каждым собственником земельного участка с региональным оператором (оператором) нужно говорить прямо. А это ведёт к ничтожности данного пункта в предмете договора);
-земли общего пользования (права собственности СНТ на ЗОП не оформлены).

Возникает один законный вопрос: "А есть ли какие-либо основания для сдачи членских, иных взносов и платежей в этом СНТ? А нет оснований. Сборы - поборы с садоводов - незаконны, а заключение договора о пользовании с включением в предмет договора перечисленных объектов и имущества - фикция, что ведёт к его ничтожности (ст. 170 ГК).

Законность вложения СНТ средств в имущество.

Часть садоводов может возразить. Особенно это касается тех, к-е находятся в идентичных условиях и имеют одинаковые виды на имущество, к-м пользуются. Вернее сказать, никаких видов не имеют, но продолжают упорно нарушать закон, собирая деньги на сомнительные цели, не соответствующие букве закона, а также не принимая никаких мер по оформлению имущества на юридическое лицо. Дескать, мы же все пользуемся этим имуществом, и его нужно содержать. Никто не возражает. Если правление вашего СНТ не исполняет свои обязанности на представляет свои интересы в органах власти, не пытается заставить администрацию заботиться о содержании их же собственности, то люди могут сами что-то предпринимать в этом направлении. Как это сделать? Элементарно. Договорились, выбрали ответственных лиц, скинулись деньгами, вложили в объект (имущество), привели его в порядок. Ответственные отчитались о собранных и вложенных средствах. Можно ещё какое-то время жить спокойно и не кашлять. И в это время бомбить администрацию-собственника, напоминать об обязанности содержать своё имущество (ст. 210 ГК). Как правило, это больше всего касается ЗОП в пределах планировочной структуры СНТ.

Осуществлять подобную деятельность через СНТ - незаконно. Заставлять отдельных лиц вложить в чужое имущество (местной администрации или бесхозяйное) их деньги практически невозможно. И СНТ, если задействовать его инструменты по выбиванию долгов, тоже не помощник. Нет имущества - нет обязанности его содержать, нет права собирать средства на содержание, нет права взыскивать с лиц, отказывающихся участвовать в преступных схемах, средства на содержание. Не являются исключением и сами члены СНТ, к-е сдают деньги согласно п. 10 части 1 ст. 21 ФЗ-66 от 15.04.98 г. на содержание, развитие (создание) имущества организации, а в результате деньги тратятся на др. цели.

Есть ли выход? Конечно!

1. СНТ обращается в местную администрацию, к-я с превеликим удовольствием сбросит на садоводов все заботы о содержании земли общего пользования путём издания постановления о передаче ЗОП в собственность СНТ. При этом все исходные документы для постановления, уж простите, будут сделаны за счёт ... садоводов (сами вставьте определение). Расходы превышают 150000 руб. для средних СНТ. На втором этапе СНТ оформляет права на ЗОП в органе государственной регистрации недвижимости и вешает на себя обязанность по содержанию имущества (налоги, благоустройство, уборка мусора, выравнивание проезжей части и пр.) Др. действия могут заключаться в заявлении СНТ прав на бесхозяйное имущество и последующее оформление на него прав. При этом, например, регистрация права на ЛЭП не требует приватизации ЗОП. После приватизации имущества, постановки его на учёт в организации, юридическое лицо получает право чего-то требовать от пользователей. Налоги на имущество СНТ платит само из средств, поступающих в виде членских взносов.

2. Физические лица проделывают все аналогичные пункту 1 действия по приватизации имущества на себя с оформлением права общей собственности на имущество или общей долевой собственности с определением доли в праве собственности (ст. 244 ГК). Далее, физические лица договариваются о выборе формы управления своей собственностью: непосредственная, передача права на управление некоммерческой организации (например, ТСН) или коммерческой управляющей компании. Налоги на имущество каждый сособственник платит самостоятельно.

А нужна ли приватизация, к-я в обоих случаях усугубляет положение садоводов и ведёт к "лишним" расходам. Ответ положительный, да, нужна. Любой объект инфраструктуры, имущество, расположенное в пределах границ планировочной структуры конкретного СНТ должно иметь собственника. Этого требует закон. Только в этом случае содержание имущества, безопасность использования, актуальность состояния и, наконец, ответственность конкретного лица за него будут иметь положительные последствия для лиц, пользующихся таким имуществом.

Последнее, что необходимо сказать по вопросам имущества и его содержания. Общее собрание, безусловно, имеет право принять решение о вложении в имущество СНТ некой суммы денег. Условие одно: имущество должно быть зарегистрировано, на него должны быть оформлены права собственности (др. вещные права) и оно должно стоять на балансе (бухучёте). Разберём это на одном примере в одном СНТ. В жизни таких примеров, к сожалению, много.

Итак, на ремонт ЛЭП в одном статистическом СНТ общее собрание порешило потратить 500000 рублей. Условие одно: ЛЭП, как единый недвижимый объект должна быть на балансе СНТ. По итогам ремонта выскочили следующие цифры: материальные затраты - 90000 руб., прочие расходы - 10000 руб. Остальные деньги - зарплата электрика и председателя. Ни много ни мало, а нарисовались скромные 400000 руб. Как бы хотелось узнать какую-такую работу председатель с электриком выполнили на 400000 рублей? Ведь эта фантастическая сумма была утверждена равнодушными участниками общего собрания. Одна только локальная смета расходов на ремонт ещё на собрании могла бы остановить безобразие и не допустить обирание людей. Но, видимо, в этом СНТ людям нравится быть дураками. И помочь тут ничем нельзя.

На этой ноте позвольте закончить очередной экскурс по вопросам имущества юридического лица, входящим в систему экономических и правовых отношений в СНТ (ТСН), затрагивающих интересы как членов объединения, так и не членов, но пользующихся таким имуществом в пределах границ планировочной структуры любого отдельно взятого СНТ. Есть надежда, что садоводы, правление и председатель каждого СНТ найдут в себе силы и примут меры к наведению в этой сложной сфере деятельности юридического лица надлежащего законного порядка.

Старый форум
Проследите за дискуссиями по актуальным проблемам СНТ.

© http://cnt-pischevik.ru
Все проблемы СНТ: от покупки садового участка до строительства жилого дома, от вступления в члены СНТ до выборов председателя, управление, денежные средства, объекты инфраструктуры СНТ.

г. Калининград, 2009-2024, автор статей, общая редакция и вёрстка: Лебедев В.Г.
Соглашение с пользователем сайта