Расчёт доли в праве на имущество общего пользования в СНТ

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Доля в праве на имущество общего пользования
в границах территории садоводства

Федеральный закон № 66-фз от 15.04.98 г., тот самый, к-й устарел уже тогда, когда был принят Государственной Думой и вступил в силу, состоял сплошь и рядом из нелепостей и юридических ляпов. Но, мы не станем его сейчас анализировать и приводить примеры старых недействующих норм. О них можно забыть. Если кому-то это интересно, то обращайтесь через формы связи сайта СНТ "Пищевик" или выносите свои вопросы на форум. Обсудим и вместе посмеёмся. А сейчас лучше заострим своё внимание на тенденциях, к-е неумолимо ведут СНТ и наших сограждан, имеющих садовые земельные участки на территории садоводства, к обладанию всем имуществом, к-е находится, так или иначе, в их общем пользовании. Это движение закончится правом частной собственности на всё имущество общего пользования. Нравится это нашим гражданам или нет, но это пока так. И, похоже, наш законодатель не имеет на эту проблему иного мнения, кроме как возложить обязанности по владению, пользованию и распоряжению названным имуществом на плечи граждан.

А раз есть такая тенденция, то с этим нужно что-то делать. Как минимум, понимать, что из этой затеи государства выйдет в конечном итоге, как это отразится на собственниках садовых земельных участков. В конце концов, просто знать, выгодно это всё людям или нет. Для этого на данной странице мы должны разобраться со следующими проблемами:

Какие нормы закона регулируют право общей долевой собственности в границах территории садоводства?
Какие разновидности права на имущество общего пользования могут быть зарегистрированы в садоводстве?
Как правильно рассчитать долю в праве на имущество общего пользования?

Подчеркнём, новый Федеральный закон 217-ФЗ от 29.07.17 г. (далее - Закон) круто изменил недосказанность всего массива норм старого ФЗ-66 от 15.04.98 г. в отношении недвижимости, находящейся в общем пользовании в границах территории садоводства. Это выразилось в том, что вместо неопределённости с имуществом в садоводстве появились недвижимые объекты и их собственники. При этом у граждан никто не спросил, а нужно ли им всё это счастье. Но получилось так, как получилось. И скорее всего, так всё останется на долгие годы. Речь о том, что, сами того не ведая, граждане вдруг с 01.01.19 г. обрели права, прежде всего, на земельные участки общего назначения и, как это ни странно звучит, на иное имущество общего пользования в садоводстве. Но, как всегда, есть множество нюансов, не зная которые, можно верить в сказки СНТ, юристов, чиновников о правах собственности граждан на мифические объекты. А на самом деле его, права. как не было, так и нет. Нужна ясность! Страница предлагает всего два раздела:

Как показывает представленный ниже материал, у людей всегда всплывают дополнительные вопросы в связи с тем, что практика применения нового закона никуда не торопится, постепенно расставляя всё по полочкам. Государственная Дума рассматривает выявленные недостатки в Законе и принимает новые редакционные правки. Сегодня эта практика пока что не исключила всех проблем, возникающих с имуществом общего пользования. Давайте разбираться сами! Иного не дано.

Доля в праве на имущество общего пользования
в границах территории садоводства

1. ФЗ-217 от 29.07.17 г. о праве общей долевой собственности граждан
на имущество общего пользования в садоводстве

Перед тем, как перейти к расчётам доли в праве на имущество общего пользования (оно же - ИОП), нам необходимо определиться с основополагающими нормами закона, к-е позволяют, во-первых, определить имущество, к-е имеется в садоводстве, во-вторых, разобраться с исходными данными для расчётов доли в праве.

Для начала ещё раз вспомним о следующем непреложном факте:

ФЗ-217 от 29.07.2017 г. - это закон специальный. Его нормы стоят по своему действию (правоприменению) выше Гражданского кодекса, уточняя и раскрывая действия его норм с учётом специфики СНТ и территории садоводства, где названные нормы применяются. При этом нормы специального Закона не противоречат ГК.

Итак, таких норм в Законе № 217-ФЗ от 29.07.17 г. три. Другие нормы, к-е по смыслу привязаны к имуществу общего пользования и явным образом вытекают из этих главных трёх, являются второстепенными.

1. Право общей долевой собственности на имуществе общего пользования:

Статья 25. Право собственности на имущество общего пользования

1. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретённое после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.

Данная норма закона однозначно определяет право собственности на любое недвижимое имущество общего пользования, к-е создано, создаётся после 01.01.19 г. Это общая долевая собственность всех собственников садовых земельных участков в границах территории садоводства вне зависимости от наличия членства в СНТ. Юридическое лицо (СНТ) вообще не играет никакой роли в реализации прав граждан на такое имущество, исключая посреднические услуги в создании и регистрации права собственности в ЕГРН.

Кажется, всё очень просто и построено аналогично общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом. Ан нет. Похоже, как свинья на ёжа. Если в МКД общее имущество дома принадлежит собственникам квартир с момента регистрации права на квартиру, то в садоводстве ничего так просто не появляется, не принадлежит собственнику садового земельного участка. Мало того, не всё имущество можно квалифицировать, как ИОП. Разберём два кричащих о противоречивости примера с созданием недвижимого имущества:

Пример 1: Создание объекта недвижимости - системы водоснабжения, как имущества общего пользования СНТ.

Решили собственники садовых земельных участков после 01.01.19 г. создать систему водоснабжения. Участков 250. Собственников соответственно 250. Решение на собрании принимали все. Это самое важное условие для квалификации ИОП. Территория данного садоводства существует с незапамятных времён. Если систему водоснабжения создавать через внесение целевых взносов в СНТ, то на выходе мы получим объект, принадлежащий СНТ. Почему так? Очень просто на целевые взносы можно создавать только имущество СНТ, как юрлица (пункты 3 - 5 части 6 ст. 14 "Взносы членов товарищества"). Если есть у кого-то сомнения, то вспоминайте нормы ч. 3 ст. 213 "Право собственности граждан и юридических лиц" ГК, а возможный диалог в этой связи вам в помощь:

- Деньги в СНТ собирали?

- Сдавали как взносы?

- Как взносы.

- Квиточки о сдаче целевых взносов от СНТ получили?

- Значит, деньги были ваши, стали наши согласно ч. 3 ст. 213 "Право собственности граждан и юридических лиц" ГК. На наши деньги, товарищ, (т.е. деньги СНТ) была построена система водоснабжения.

Если оставить всё, как есть, то права владения, пользования и распоряжения как бы появились только у СНТ. Поэтому в полном соответствии с этими нормами ГК СНТ пойдёт регистрировать право собственности на созданную на деньги товарищества систему водоснабжения. Но, вполне возможно, СНТ может и должно напороться на отказ в регистрации права в связи с уже упомянутой выше нормой ч. 1, ст. 25 Закона. В этом случае Росреестр фактически заставит СНТ зарегистрировать право общей долевой собственности на граждан - собственников садовых земельных участков. Да, ну, быть такого не может! Но, нет, вот здесь подробно о таком решении Росреестра недвижимости и судебном решении: "Об отказе в регистрации права собственности СНТ на земельные участки общего назначения в границах территории садоводства".

Пример 2: О создании объекта недвижимости (объекта электросетевого хозяйства), как имущества в общей долевой собственности граждан.

Решили собственники 20 участков протащить себе линию электропередач и электрифицировать свои участки и дома. Остальные 230 собственников в нашем воображаемом садоводстве не захотели вкладываться в строительство ЛЭП. СНТ, в свою очередь, устранилось от создания объекта. А может быть, собственники решили всё сделать сами без дополнительных расходов на услуги СНТ. Зачем кормить кого-то, если можно всё построить самим. В конечном итоге ЛЭП доведена до подачи в неё электроэнергии. Земельные участки, соответственно, электрифицированы. Возникает вопрос. А это объект общего пользования? Если да, то им могут пользоваться все собственники садовых земельных участков в границах садоводства и ..., соответственно, подключаться к линии на халяву. Чтобы так было и так случилось, нужно выполнение условия из первого варианта. А именно, все собственники садовых земельных участков должны были создавать данный объект. А его создали 20 человек. Следовательно, пользоваться им могут только те граждане, к-е вкладывали в его строительство свои денежные средства. Кроме этого, эти 20 человек имеют право зарегистрировать объект электросетевого хозяйства в ЕГРН на праве общей долевой собственности на себя. При этом доля в праве будет определяться не по нормам 217-фз от 29.07.17 г., а согласно требованиям ГК. Далее, только эти лица смогут пользоваться, владеть и распоряжаться объектом в соответствии с нормами ГК (ст. 244 - 255). И, да, важное уточнение, данный объект не будет являться имуществом общего пользования, т.к. не отвечает требованиям ст. 3 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе".

А теперь проясним утверждение "как бы появились права" у СНТ из последнего абзаца текста первого примера? Почему "как бы", так неуверенно, а не однозначно "появились права". Ответ находим во второй норме Закона:

2. О регистрации права собственности:

Статья 25. Право собственности на имущество общего пользования

2. Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Отдельные странные люди видят в частях первой и второй ст. 25 Закона некое несоответствие. Дескать, ведь уже сказано то, что созданный объект принадлежит гражданам на праве общей долевой собственности. Это верно. А 218-ФЗ от 13.07.15 г. в ст. 1, ч. 6 требует регистрации права уже только потому, что есть (появился) реальный объект недвижимости. Следовательно, отсутствие регистрации права - уже является нарушением закона. А практика применения закона свидетельствует о неизбежных проблемах во вопросах владения, пользования и распоряжения имуществом в отсутствии регистрации права собственности на него. Поэтому верить никому нельзя. Ни одному специалисту - юристу. Верить можно только закону. А он нам твердит о необходимости государственной регистрации права.

Но упёртые специалисты возражают: "Согласно требованиям ст. 69 "Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтённые объекты недвижимости" этого же 218-ФЗ не требуется государственная регистрация права, если права возникли ранее до вступления в силу закона. И добавляют к сказанному ещё несколько условий, когда регистрация не нужна. Совершенно верно, нельзя поспорить. Но, есть одно правило-закавыка в нормативных правовых актах.

Правило: До тех пор, пока нет государственной регистрации права или сведения из старого документа, удостоверяющего право собственности, не перенесены в ЕГРН, лицо - правообладатель не может совершать сделки со своим имуществом (объектом недвижимости), а также официально расходовать средства на содержание незарегистрированного имущества.

И, если физическому лицу в большинстве случаев всё сойдёт с рук, то юридическое лицо может попасть на крупные штрафы от ФНС. Ведь по своей сути расходы СНТ на содержание имущества, к-го нет по документам в ЕГРН, во-первых, явно свидетельствует о сокрытии налогов. А во-вторых, на объект, к-го нет, всегда можно списать много неучтённых денег. Кто сможет узнать, проверить, правильно ли списаны деньги на объект, которого нет по документам. И это главная причина того, что СНТ сознательно не ставят на учёт своё имущество. А гражданам председатели слащавым голосом втюхивают дезинформацию о ненужности регистрации объектов, как неустанную заботу о сохранности денег членов товарищества. Благо, председатели меняются часто. Трудно кого-либо привлечь к ответственности, если нет никаких документов: на объекты недвижимости, на приём взносов, на расход денег СНТ. Спасает негодяев только отсутствие вовлечённости или отчасти сознательное устранение граждан от участия в управлении своим незарегистрированным имуществом.

Идём дальше. А как быть, если имущество общего пользования принадлежит СНТ с незапамятных времён? Ответ в третьей норме Закона:

3. Право коллективной совместной собственности признаётся правом общей долевой собственности:

16. Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.

"Признаётся правом общей долевой собственности" - это значит то, что вне вашего желания и наличия записи о праве в ЕГРН за вами, собственником садового земельного участка, числится или висит, как вам больше нравится, собственность в виде ЗУОН в вашем садоводстве. При этом доля в праве не выделяется в натуре. Размер доли зависит только от размера вашего участка.

Вернёмся в недавнее прошлое, чтобы осознать, что было тогда, и что есть сейчас. Страна у нас большая. Районных администраций, к-е были в 90-х наделены правом предоставлять землю для организации "коллективного" садоводства или огородничества, не счесть. Каждый руководитель района и его подчинённый персонал должны были исполнить государственное решение и передать землю людям. Как они это понимали, так и исполняли. Фактически бесконтрольно. Ошибок в издании тех или иных актов было великое множество. С ними как-то жили. А с 2002 года появился реестр недвижимости всей страны. Росреестр пытается разгрести эти авгиевы конюшни в виде незарегистрированных объектов. А там до 2002 года столько всего накуролесили, что проще убрать всех сотрудников государственного кадастра, чем навести в учётах порядок. Но, задача всё равно стоит и она будет правительством исполнена рано или поздно.

Уточним проблему. Мы ведём речь об основаниях передачи земли в собственность гражданам и СНТ (в те времена - СТ, т.к. СНТ появились только после 15.04.98 г. с вступлением в силу 66-ФЗ от 15.04.98 г.) Все они сводились примерно к одной форме и формулировке. Индивидуальные земельные участки передавались в своём большинстве в собственность гражданам. А вот земельные участки общего назначения (в 90-е годы это были участки земли общего пользования в городах или земля с/х назначения в сельской местности) по гос. актам администраций передавались в СТ (товарищества , партнёрства, кооперативы с 15.04.98 г.) в общую совместную, коллективную совместную и прочие подобные определения. Важно то, что СТ - это юрлицо. Юрлицо одно. Это не коллектив собственников. А члены СНТ являются участниками юрлица, не обладая никакими правами собственности в отношении имущества юрлица. Не согласны? Хорошо, тогда вам нужно обратиться к правам и обязанностям членов СНТ по старому 66-фз и продолжить свой ликбез по аналогичным нормам ФЗ-217. Найдите в нормах право членов на имущество СНТ до его ликвидации. А пока будем утверждать: такое несоответствие новому ГК, вступившему в силу с 01.01.95 г., во многом объясняется переходным периодом от ГК бывшего СССР к ГК новой РФ. Ведь любой колхоз в СССР был юрлицом. Земля колхоза была передана колхозникам в постоянное коллективное пользование. Если колхозник из колхоза уезжал, то все его права, как колхозника, включая землю, заканчивались.

Продолжим. Позже государство решило, кто коллективная совместная собственность - это неправильно. И вначале 2000-х было принято решение о передаче ЗУОН в общую долевую собственность гражданам - членам СНТ. Вот пример такого решения по СНТ "Пищевик" - Постановление мэра г. Калининграда от 07.08.2002 г. № 2232 "О предоставлении гражданам-членам СНТ "Пищевик" в общую долевую собственность земель общего пользования ..." А уже действующий в это время ФЗ-66 требовал передачи ЗУОН в собственность СНТ, как юрлицу. Бардак, однако!

В марте 2015 года такой порядок передачи ЗУОН в собственность СНТ был отменён, а порядок предоставления переложен на Земельный кодекс. Чтобы не мучить всеми подробностями, к-е сегодня мало кому интересны, мы сделаем один вывод:

ЗУОН, как новый вид разрешённого использования земли, появился с вступлением в силу ФЗ-217 от 29.07.17 г. При этом фактически в границах территории садоводства по всей стране имеется несколько видов права на данную землю. Основные из них:
- коллективная собственность СНТ;
- общая долевая собственность граждан.

Если ещё раз посмотреть на третью норму, то есть на ч. 16 ст. 54 Закона, то коллективная собственность на ЗУОН 1 января 2019 г. лихо превратилась в общую долевую собственность граждан - собственников садовых земельных участков. Если есть желание, то любому садоводу можно обратиться в ЕГРН и получить выписку о правах. Не хотите, не получайте. Но несмотря на то, что права как бы нет, по вашему мнению, а оно есть. Как тот суслик в поле. Вы его не видите, а он есть. Размер доли определён пропорционально размеру вашего садового земельного участка. Законодатель придумал так, как это уже давно придумано и реализовано в многоквартирном доме. А как нам считать метры в доле, разберёмся во втором разделе страницы.

Есть такое понятие в юриспруденции - закон не имеет обратной силы. Это в полной мере касается тех старых решений о передаче ЗУОН в общую долевую собственность гражданам - членам СНТ. Доля в праве определена, как правило, равной для всех.

Пример: В СНТ "Пищевик" в 1995 г. было 265 участков. Доля в праве в 2002 г. определена как 1/265 от размера всего ЗУОН. Считается элементарно. Общая площадь ЗУОН (1,3259 га) разделена на 265 частей. Получается по 50 метров² на каждого собственника. Дёшево, сердито и со вкусом!

Конечно, может быть так, что в вашем СНТ на правах собственности принадлежит иной вид (виды и объекты) имущества общего пользования. Ведь это имущество может быть не только землёй. Тогда рассмотрим дополнительную норму Закона, не главную на этой странице:

Статья 25. Право собственности на имущество общего пользования

10. Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может также принадлежать товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.
(часть 10 введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 312-ФЗ)

А как же тогда первая норма ч. 1 ст. 25 Закона? Она что уже не действует? Нет, нет. Всё действует. Но мы же упомянули древнее ИОП, к-е когда-то было зарегистрировано в соответствии с действующим на тот момент порядком регистрации права собственности. При этом, то имущество в садоводстве, к-е не было зарегистрировано, не попадает под действие этой нормы ч. 10 ст. 25 Закона. Объяснение простое. Нельзя зарегистрировать право собственности задним числом. Оно может быть зарегистрировано как вновь созданное имущество и только на праве общей долевой собственности собственников садовых земельных участков.

Следовательно, делаем вывод из сказанного: на территории садоводства может одновременно существовать два вида права собственности на имущество общего пользования:
- общая долевая собственность граждан;
- частная собственность СНТ, как юрлица.

Следует особо выделить другие виды вещного права (касается земли), кроме права собственности. Это ограниченные вещные права на землю, установленные Земельным кодексом (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.): постоянное бессрочное пользование (может быть предоставлено юрлицу или физлицам), пожизненно наследуемое владение (может быть предоставлено только физлицам). Эти виды права существуют и могут до настоящего времени встречаться на территории садоводства, огородничества.

Итак, сегодня фактически существует два вида права на имущество общего пользования. Поэтому можно сидеть на своём садовом участке, ковырять землю и не волноваться о судьбе то ли своего, то ли СНТ-шного имущества. Но, так не будет. "Покой нам только снится". Чтобы окончательно поставить точку в теме, и добить садоводов Законодатель делает контрольный выстрел... в голову и в сознание:

Статья 54. Переходные положения. ФЗ-217 от 29.07.17 г.

15. Вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, являющегося недвижимым имуществом, принадлежащим товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 1 января 2024 года.

Вывод: В границах территории садоводства всё имущество общего пользования, исключая то, к-е таковым не является, сегодня квалифицируется законом, как имущество общего пользования, принадлежащее собственникам садовых земельных участков на праве общей долевой собственности.

Если в вашем садоводстве этот вывод ещё не подтверждён жизнью, то, скорее всего, в ближайшее время это случится. Затормозить процесс передачи ИОП в собственность гражданам могут сами граждане, к-е вместе с СНТ не будут выносить вопрос о передаче имущества товарищества себе любимым в установленный законом срок до 01.01.2024 г. Что тогда делать? А никто не знает. Закон на данный вопрос не отвечает. Можно предположить то, что карательных мер в отношении СНТ не будет. А вот очередная правка в Закон будет внесена. Гласить она будет о том, что всё СНТ-шное имущество с какой-то даты станет общей долевой собственностью граждан собственников садовых земельных участков.

Перед тем, как мы перейдём к расчётам доли в праве на имущество, обратим внимание ещё на несколько интересных, но отнюдь не всех, особенностей. Они касаются отличий имущества общего пользования в садоводстве от общего имущества в многоквартирном доме. Это две большие разницы, как говорят в Одессе.

Во-первых, ФЗ-217 от 29.07.17 г. в ст. 7 "Цели создания и деятельности товарищества" называет целями создания СНТ "...деятельность для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании..." Имущество в общем пользовании граждан означает то, что какое-то имущество, находящееся в собственности третьего лица (СНТ), предоставляется им в пользование на неких условиях. Как правило, эти условия оговариваются договором. Закон также устанавливает права для всех собственников садовых земельных участков в вопросах управления таким имуществом через участие в СНТ (члены) и без участия в СНТ (не члены, ст. 5 "Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе"). Условия того, кто и за что платит, кто и что обязан делать с имуществом, частично оговорены в этой же ст. 5 Закона.

Во-вторых, нормы ФЗ-217 от 29.07.17 г. раскрывают вопросы создания и содержания имущества, включая недвижимое имущество, к-е принадлежит СНТ, как юрлицу. В этом же законе нет ни слова о том, как, на каком основании, в каком порядке осуществляется создание, регистрация права, в последующем содержание имущества, к-е принадлежит гражданам на праве общей долевой собственности. В МКД эти вопросы решает ТСЖ, созданное более чем 50% собственников квартир в данном доме. ТСЖ в этом случае выступает от имени большинства всех собственников квартир по отношению к их общему имуществу с правом управления. При этом право собственности на общее имущество остаётся за собственниками квартир. В ТСЖ право собственности граждан на общее имущество МКД не передаётся.

Подобная норма в 217-ФЗ не заложена. Ответа на вопрос, как собственники осуществляют управление своим общим долевым имуществом через СНТ, нет. Правильнее сказать так, намерение или цель прописана в ст. 7 Закона, а механизм не указан. Сегодня к этой проблеме добавляется всё ИОП, к-е уже перешло или перейдёт в ближайшем будущем в общую долевую собственность граждан. Закон подчёркивает, управление таким имуществом осуществляется по соглашению между всеми собственниками (ст. 246 "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности", 247 "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности" ГК). Закон вместо ответа на вопрос отсылает нас к ст. 2 "Правовое регулирование отношений в области ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд", поясняя, все неясные вопросы решаются согласно требованиям иных нормативных правовых актов. Ближайшим из таких НПА является ГК, а в нём нормы о гражданско-правовом договоре между собственниками имущества и организацией, желающей управлять таким имуществом за денежки.

В-третьих, в границах территории садоводства может быть расположено имущество общего пользования в том виде, в каком его определяет Закон в ст. 3 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе". Но определение не указывает на состав собственников такого имущества. Собственником вида ИОП могут быть СНТ, все собственники садовых земельных участков или не все, часть собственников. При этом само имущество всё равно попадает под определение Закона. Однако, в случае ограниченного состава собственников имущества не все собственники земельных участков имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, к-е создавалось не всеми гражданами. При таком положении остро стоит вопрос об организации управления имуществом общего пользования, право на к-е имеет ограниченный состав собственников. СНТ к такому имуществу не имеет никакого отношения. Управление в свою очередь ставит перед собственниками вопрос о размере платежа. Если это ИОП, то размер платежа будет рассчитываться, исходя из размера садового земельного участка. В противном случае, собственники вправе сами решать вопрос о доле в праве на имущество с момента внесения средств на его создание и до определения порядка содержания своего имущества в рабочем состоянии. Такой разброс в нормах даёт лазейку для манипуляций общественным сознанием людей в конкретном садоводстве, а также является поводом для судебных разборок. При этом решение одного суда по имуществу ни в коем случае не даёт право поступать аналогично в другом садоводстве. Решение может быть даже по одному конкретному СНТ по одной проблеме у двух судей диаметрально противоположное.

2. Расчёт доли в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования

Теперь давайте приступим к расчётам. А до них разберёмся с информацией, поступающей с мест, в к-й отдельные чиновники из Росреестра как-то по-своему, иначе понимают закон. Может быть и так, что сами садоводы, не разобравшись, как следует, дают искажённую картину происходящего у них на глазах как бы безобразия. А на самом деле всё делаются правильно.

Итак, есть проблема с регистрацией права общей долевой собственности на ЗУОН у собственников садовых земельных участков в садоводствах. Она заключается в том, что им отказывают в регистрации права, отправляя за решением общего собрания членов СНТ и, не забываем о них, не членах товарищества. Решение, по мнению Росреестра, должно быть по утверждению формулы, принципа или готовой доли в праве на ЗУОН каждого собственника участка. Аналогичная проблема касается иного имущества общего пользования, например, объекта электросетевого хозяйства, системы водоснабжения, системы газоснабжения, мусорной площадки и т.д.

Как решать задачу? Очень просто, собрание членов СНТ (и не членов) вправе решать вопрос о передаче своего имущества в общую долевую собственность собственникам садовых земельных участков. При этом доля в праве определяется пропорционально размерам участков собственников. Ключевое, определяющее условие - наличие права собственности СНТ, официально оформленное и зарегистрированное в Росреестре (если это недвижимость).

При условии того, что право собственности на недвижимое имущество оформляется собственниками садовых земельных участков впервые, ранее никто (ни СНТ, ни физлица) его не оформляли, то нужно решение собрания собственников. Иначе Росреестр не сможет правильно оформить имущество, не зная состав дольщиков.

Беда настигнет, скорее всего настигнет собственников, когда они захотят оформить на себя ЗУОН в случае кривого решения администрации, где чёрным по-белому написано о том, что в некоторый год, в некоторый день в 90-х годах прошлого века ЗУОН передали не гражданам в общую коллективную собственность (ч. 16 ст. 54 "Переходные положения" Закона), а СТ (СНТ) с похожей формулировкой. Похожа свинья на ёжа! Разница в определении конечного собственника. В первом случае указаны граждане - члены товарищества, а во втором само СТ единолично. При этом кого имела ввиду администрация под определением "в общую коллективную собственность СТ", граждан или юрлицо, науке не известно. А в тексте таких постановлений граждане, как обладатели собственности, отсутствуют. Поэтому решить вопрос о доле в праве можно только на общем собрании СНТ или в суде.

1. Расчёт доли в праве на ЗУОН пропорционально размеру индивидуального садового земельного участка

Чтобы правильно рассчитать долю в праве нужно иметь две важные исходные составляющие для расчётов:

Например: S1 = 600 м², S2 = 147000 м² (14,7 га).

На всякий случай напомним, 1 га = 10 000 м².

Не помешает знать другие цифры в вашем садоводстве. Нам понадобятся: общая площадь всего земельного выдела под территорию садоводства и общая площадь земельных участков общего назначения. Найти эти данные можно в тексте постановления администрации о выделении СНТ земли и гражданам индивидуальных садовых земельных участков для ведения садоводства.

Составляем пропорцию для расчёта, смысл которой в том, что площадь одного участка относится к площади всех индивидуальных участков точно так же, как процент одного участка, то бишь "Х%" относится к проценту площади всех участков, если площадь всех индивидуальных участков принять, как 100%.

Считаем: S1 x 100 / S2 = X:

Или: 600 х 100 / 147000 = 0,41%:

Этот конечный процент 0,41% и есть доля в праве на земельный участок общего назначения в данном садоводстве.

Нужно выяснить метры² доли в праве? Нет ничего проще. Для этого необходимо вычислить или знать полную площадь ЗУОН. Допустим это 13500 м²

Снова составляем пропорцию: Х м² - 0,41%, 13500 м² - 100%.

Считаем: 0,41% x 13500 м² / 100% = 55,35 м² Это и есть доля в праве на ЗУОН без выделения в натуре в этом садоводстве в метрах квадратных.

2. Расчёт взноса (платежа) на содержание имущества в общей долевой собственности граждан пропорционально размеру индивидуального садового земельного участка

А как посчитать платёж (взнос) на содержание ЗУОН? Закон ведь требует именно таких расчётов, исходя из доли в праве пропорционально размеру участка. И здесь всё просто. Зная размер доли в праве и сумму денежных средств, к-я заложена в смету на содержание ЗУОН в год, можно рассчитать ваш взнос. Допустим, заложены расходы в сумме 120 000 руб. Пропорция будет такой:

Считаем: 0,41% х 120000 руб. / 100% = 492 руб. Это и есть ваш взнос на содержание ЗУОН, т.е. ваших 55,35 метров² без выделения в натуре. Много это или мало? Точно на данный вопрос ответить сложно, т.к. это виртуальный расчёт. Но каждый садовод в своём садоводстве точно знает много это или мало, т.к. ответ он всегда видит по конкретным работам СНТ или иного лица по ремонту и благоустройству ЗУОН. Если эти деньги были заложены на сбор мусора, а по нормативу СНТ должно платить за твёрдые коммунальные отходы копейки, то расчёт идёт от офисного мусора. Он зависит от количества сотрудников в СНТ по трудовым договорам. Это будет не более 1 - 3 метров³ в любом товариществе в год. При этом мусор на ЗУОН по правилам благоустройства любого региона должен убираться самими собственниками в радиусе 15 метров от границы своих участков. Тогда нужно разбираться, куда пошли или пойдут эти 120 000 руб. Можно только догадываться. Хорошо, если они идут на общее дело. Но это очень сомнительно, однако!

Конечно, расчёты доли в праве могут быть не только в метрах, но и в рублях. В этом случае, если вы поняли принцип расчётов, в формулу необходимо подставлять общую стоимость имущества общего пользования в рублях. Аналогично можно рассчитать сумму взноса на создание объекта ИОП пропорционально размерам индивидуального земельного участка, если известна его сметная стоимость. При этом рассчитанная в примере доля в праве 0,41% останется для вас и вашего садового земельного участка в границах территории садоводства константой, т.е. постоянной составляющей для всех пропорциональных расчётов. У соседа будет другая постоянная для его участка, т.к. одинаковых по площади участков, как правило, не бывает.

На этом позволим себе поставить точку по данной теме.

Доля в праве на имущество общего пользования в границах территории садоводства

Доля в праве на имущество общего пользования в границах территории садоводства

1. ФЗ-217 от 29.07.17 г. о праве общей долевой собственности граждан на имущество общего пользования в садоводстве

1. Право общей долевой собственности на имуществе общего пользования:

Пример 1: Создание объекта недвижимости - системы водоснабжения, как имущества общего пользования СНТ.

Пример 2: О создании объекта недвижимости (объекта электросетевого хозяйства), как имущества в общей долевой собственности граждан.

2. О регистрации права собственности:

3. Право коллективной совместной собственности признаётся правом общей долевой собственности:

2. Расчёт доли в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования

1. Расчёт доли в праве на ЗУОН пропорционально размеру индивидуального садового земельного участка

2. Расчёт взноса (платежа) на содержание имущества в общей долевой собственности граждан пропорционально размеру индивидуального садового земельного участка

Доля в праве на имущество общего пользования
в границах территории садоводства

Доля в праве на имущество общего пользования
в границах территории садоводства

1. ФЗ-217 от 29.07.17 г. о праве общей долевой собственности граждан
на имущество общего пользования в садоводстве