Ваш полис ОСАГО здесь
Оформите полис ОСАГО за 10 минут, не выходя из дома. Получите полис на свой адрес эл. почты мгновенно по минимальной стоимости.

Что такое СНТ?
Узнайте из статьи, что и почему не так в вашем СНТ.

Новый федеральный закон ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Закон вступил в силу с 01.01.2019 г. С этой же даты ФЗ-66 от 15.04.98 г. утратил силу.

Постатейный научно-практический комментарий к ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Скачайте! Бесплатно! Пользуйтесь!

Выборы органов управления СНТ
Организация выборов правильно

Решения судов по СНТ
Самые интересные решения по ключевым вопросам СНТ. Прочитайте, используйте в своей практике.

Ликвидация правовой безграмотности
Вопросы и ответы. Задай вопрос, узнай свои права и живи спокойно!

Cтроим жилой дом
Стройка на садовом участке по правилам

Всё о взносах в СНТ
О членских и целевых взносах

"Дачная амнистия"
Как правильно оформить земельный участок в собственность

Заставьте правление СНТ
работать в правовом поле

Правила пользования земельным участком
Права собственника земли

Ограничение прав собственности на землю
Можно ли принудительно лишить собственника участка? Узнай правду

Налог на землю
Заплати налог правильно. Льготы в СНТ

О новых материалах >>>

 Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Необходимость освещения вопросов, затронутых на этой странице ресурса "СНТ "Пищевик", появилась сразу же, как только вступил в силу новый федеральный закон. О нём мы скажем ниже. А сейчас вспомним другой документ, к-й многими гражданами нашей РФ вообще не был замечен, но именно благодаря ему у них начались хлопоты, связанные с объектами недвижимости и всеми теми действиями, к-е предопределил этот нормативный правовой акт. Мы говорим о Распоряжении Правительства РФ от 01.12.2012 г. № 2236-р "Об утверждении Плана мероприятий ("дорожной карты") «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»".

Одной из главных причин выхода названного распоряжения № 2236-р от 01.12.2012 г. является настоятельная необходимость в наведении государственного, в какой-то степени, жёсткого порядка в области кадастрового учёта территории, земельных участков и всех объектов недвижимости, к-е неразрывно связаны с землёй, и перемещение к-х без нанесения ущерба целостности и функциональности невозможно. Распоряжение не осталось на бумаге и не отложено в долгий ящик. В правительстве, причастных министерствах идёт планомерная и пошаговая работа по выполнению пунктов документа. Не проходит и месяца, чтобы в СМИ не был опубликован очередной закон, постановление правительства или приказ министерства (ведомства), так или иначе затрагивающих сферу правоотношений в области недвижимости. Не стал исключением и ФЗ-401 от 30.11.2016. Название у закона хитрое. И оно ничего нам не говорит: "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ". А между тем, как отдельные нормы этого закона касаются и нас, садоводов, напрямую.

Обозначим вопросы, к-е рассмотрим на этой странице:

Какие налоги мы платим за садовый земельный участок?
Какие новые налоги мы будем платить за объекты недвижимости и с какого времени?
Целесообразность регистрации прав собственности на объекты недвижимости?
Риски отказа от приватизации объектов недвижимости?

Страница построена на основе текста письма Федеральной налоговой службы, комментариев к нему, а также выводов для принятия каждым садоводом своего решения с учётом всех рисков, местных условий и целесообразности. Уж простите, но каждый сам за себя. Одного рецепта нет. Нужно быть хитрым, умным и мудрым одновременно. И всё равно, просчитать неверные шаги и возможные убытки просто невозможно. Слишком много факторов влияют на наши действия, и слишком много информации до нас не доходит в силу социального (должностного) положения и доступа к принятию решений по земле, творимых в местных эшелонах власти.

Налог физических лиц на недвижимость

1. МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО от 17 ноября 2016 г. N БС-4-21/21769@
О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ДОМОВ И ЖИЛЫХ СТРОЕНИЙ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ,
ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ САДОВОДСТВА ИЛИ ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА.

В связи с обращениями налогоплательщиков и территориальных органов ФНС России по вопросам, касающимся налогообложения объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, в целях администрирования налога на имущество физических лиц (далее - налог) рекомендуем учитывать следующее.

Посмотрим на текст статьи НК так, как он написан в оригинале:

Статья 401. Объект налогообложения, НК, Часть 2

2. В целях настоящей главы дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам. (в ред. Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ)

Положения пункта 2 статьи 401 (в редакции Федерального закона от 30.11.2016 N 401-ФЗ) распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2015 года.

Подмечено очень верно. Действительно, нигде нет определения термина "жилое строение". Само понятие упоминается, а что это такое - не разъясняется. Связано это, видимо, с тем, что на садовых земельных участках уже давно существуют "жилые строения". Т.е., такие строения, где жить летом можно, но для круглогодичного проживания они малопригодны. В то же время такие строения трудно назвать "жилыми домами", т.к. существуют определённые требования, обозначенные в нормах и правилах законов и подзаконных актов. И эти нормы, как правило, при создании жилых строений не соблюдались. Проводить аналогию с жилыми домами в деревнях, где также нет никаких норм и правил, и к-м уже по 100 лет и более не будем. В те времена требования были иными. И, тем не менее, жилые строения сегодня есть, а вот определения для них нет. И с этим нам всем жить дальше.

Весьма странно и то, что ФЗ-221 от 24.07.2007 г. с 03.07.2016 года имеет другое название: "О кадастровой деятельности", а Заместитель руководителя ФНС этого не знает. Напомним, что письмо опубликовано 17.11.2016 г.

В ФЗ-122 от 21.07.1997 г. (с 01.01.2020 г. признан недействующим, ФЗ-361 от 03.07.2016 г.) "жилое строение" также не упоминается, есть только "здание (строение)"

Посмотрим и на статьи 15 и 16 ЖК РФ:

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учётом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ)
4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
   (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В статье 15, как раз заложены основания для признания или не признания вашего жилого строения жилым домом. Согласно этим нормам постоянно проживать в жилом строении нельзя. Вас в таком строении не зарегистрируют. В жилом доме - можно. И вы, обратившись в орган регистрации, и приложив выписку из ЕГРН о том, что имеете жилой дом на садовом земельном участке, будете там зарегистрированы с простановкой соответствующего штампа в гражданском паспорте. Эта процедура выполняется бесплатно и законно. Никаких взяток давать никому не нужно.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:
   1) жилой дом, часть жилого дома;
   2) квартира, часть квартиры;
   3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Обратите внимание на то, что основной свод законов о жилье даже не упоминает такого понятия, как "жилое строение". Нет его, не существует. А, следовательно, признать его в его нынешнем наименовании нельзя. Можно только сделать (перестроить) жилое строение в жилой дом.

Следуем дальше по тексту письма ФНС:

Ссылки на статьи Налогового кодекса:
Статья 401 "Объект налогообложения"
Статья 403 "Порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения"
Статья 406 "Налоговые ставки"

Проект федерального закона, упоминаемый в письме выше, принят ГД. Это ФЗ-401 от 30.11.2016 г. Текст данного пункта изложен в начале страницы.

Итоги и выводы для садоводов из письма следующие:

1. "Жилое строение" (именно в таком определении), если оно зарегистрировано в ЕГРН и на него оформлено право собственности с 01.01.2015 года приравнивается к "жилому дому". Налоговая база, ставка, льготы, исчисление налога применяется, как для жилых домов.

2. Строения, хозяйственные постройки, сооружения, если эти объекты недвижимости являются капитальными строениями (сооружениями) и зарегистрированы, на них оформлены права собственности, то налоговая база, ставка, льготы, исчисление налога применяется отличным от жилых домов. Во многих регионах эти параметры налогообложения одинаковы для жилых домов и не жилых зданий (сооружений).

Точного определения капитального строения в законодательства нет. В Градостроительном кодексе в ст. 1 "Основные понятие, используемые в настоящем кодексе" есть такая норма:
10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
На основании этой нормы точно определить: является строение объектом капитального строительства или нет, сложно. При этом нужно учитывать характер фундамента (капитальный или временный), привязку строения к земле, оформление прав, возможность перемещения строения без нанесения ему ущерба и потери функциональности и др. параметры. Такая неясность почти всегда приводит к суду, если возникает спор. И суд в ходе процесса определяет характер строения: капитальный или временный. Из решения суда прямо вытекает размер налога, начисляемый за объект недвижимости, или отсутствие такового за отсутствием капитального объекта.

3. Решение о том: как и каким образом можно сэкономить на выплате налогов, можно принимать только при условии знания норм Главы 32 "Налог на имущество физических лиц", Часть 2 НК РФ. Дополнительно следует изучить страницу ""Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам", проследовав на сайт ФНС, т.к. налоги, о к-х идёт речь, относятся к "местным налогам и сборам". А это значит то, что в разных регионах ставки, льготы, база могут отличаться в меньшую сторону. Максимальные вычеты, установленные государством, указаны в Главе 32 НК. Больше этого регионы начислить не могут, а меньше имеют право. Однозначно можно сказать то, что региональные власти этим правом пользуются.

2. Что лучше иметь нежилое строение или жилой дом?

Продолжаем разбираться с налогами и способами экономии.

Самый простой и действенный способ не платить никаких налогов за садовый земельный участок, а также за все объекты недвижимости, к-е на нём расположены, заключается в отказе от оформления документов на участок и эти объекты. Под документами понимаются следующие:

Документы о правах на объект недвижимости:


1. Садовый земельный участок:
• свидетельство о праве собственности (др. вещное право) (с 01.01.2017 г. право подтверждается только выпиской из ЕГРН);
• межевой план;
• документация (акт) о выносе границ в натуру.
2. Жилой дом, нежилой дом, жилое строение, строение, хозяйственная постройка, здание, сооружение, теплица, гараж и т.п.:
• свидетельство о праве собственности (с 01.01.2017 г. право подтверждается только выпиской из ЕГРН);
• технический паспорт объекта;
• технический план объекта.

Предположим, что перечисленные выше объекты недвижимости у вас имеются, и они не оформлены. Естественно, что вы ничего не платите государству в виде налогов. Это с точки зрения садовода благо. А с другой стороны никто и ничего не мешают осуществить рейдерский захват такого участка, к-й фактически не имеет ни документов, ни владельца, не состоит на кадастровом учёте. Он, участок, есть, а на самом деле его нет. Нужно понимать, что для захвата такого участка (участков) выезд на местность не обязателен. Всё можно сделать в недрах кабинетов министерств и ведомств районной администрации. В нашем случае всё оформляется в органах гос. регистрации недвижимости, кадастра и картографии, а также в комитете земельных ресурсов местной администрации. Можно понадеяться на то обстоятельство, что участок расположен в непривлекательном для бизнеса и строительства месте. Такое бывает. Но и здесь есть риски.

Примеры рейдерских почти официальных и вполне законных захватов земельных участков смотрите на странице: "Межевой план садового земельного участка".

В Московской области власти уже озаботились выявлением незарегистрированных объектов недвижимости. Пока эта работа идёт по-хорошему, без репрессий и сноса незаконно возведённых строений. Важно отметить то, что она началась. Остальные регионы от подобных действий властей не застрахованы. Хорошо, если эта работа уже началась, плохо, если она начнётся после празднования Нового 2017 года. Почему? Источниками информации являются сами садоводы Московской области и официальные СМИ. Посмотрим один из них:

Сайт газеты "Версия", Статья "В Подмосковье началась кампания по выявлению незарегистрированных объектов недвижимости"

Полную версию статьи вы можете увидеть на сайте газеты "Версия" (ссылка вверху в названии статьи), а мы продолжим рассуждать.

На данном отрезке времени власти обращают внимание на объекты недвижимости более 50 м². Почему? Да потому что согласно нормам ст. 403 "Порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" НК объекты недвижимости площадью менее 50 м² пока налогом не облагаются. Учтём то, что речь идёт об объектах, расположенных на садовых земельных участках. Там не бывает квартир, машино-мест и некоторых других возможных объектов недвижимости из списка.

Отдельные защитники "обиженных" садоводов поднимают вой по поводу действий властей. Дескать, землю отбирают, недвижимости лишают, ведут к тому, чтобы мы её продали и т.п. Это можно прочитать на отдельных сайтах и услышать вживую от горе-защитников. А мы будем твёрдо стоять на другой позиции: если ты что-то имеешь, и это облагается налогом, то ты, как гражданин, обязан за это платить. Тем более, что наведение порядка в области государственного кадастра, учёта объектов недвижимости, прав на них отвечают интересам собственников, защищая последних от преступных посягательств и применению правил "честного" отъёма собственности со стороны мошенников.

Вывод: Каждый садовод сам должен принять решение, разобравшись в своих документах (оформленных и отсутствующих) и капитальных объектах на садовом земельном участке:
- либо "сидеть в кустах" и ждать, когда в 2017 году придёт письмо или налоговый инспектор с просьбой зарегистрировать объект недвижимости, оплатить штраф за 3 года или снести незаконно возведённое строение;
- либо самому принять меры по оформлению документов на объекты недвижимости и заплатить налог за один год без штрафов, выполнив свои обязательства налогоплательщика перед государством.

Осталось ещё два вопроса: А что лучше нежилое здание или жилой дом? Как выгоднее оформить документы?

А однозначных ответов нет. Всё очень специфично и зависит от многих факторов. Одно уже бесспорно: за жилой дом и просто дом (нежилой, здание, жилое строение) налог придётся платить одинаковый. Если вам всё равно, есть у вас удобства в доме или их нет, то можно регистрировать строение как нежилое.

Имея квартиру в городе, люди часто не заморачиваются по поводу перестройки своего садового дома в полноценный жилой дом, предоставляя право решать этот вопрос др. хозяину, включая своих родственников или лиц, к-м предполагают продать (подарить) со временем участок. Но уже сейчас нужно продумать все моменты, к-е делают ваш участок и всё, что на нём находится привлекательным не только по расположению, но и по функциональности.

Разберём ситуацию: Ваше отношение к объявлению будет положительным, если там написано о том, что участок электрифицирован, газифицирован, имеется водопровод или скважина, на участке жилой дом (а не сарайка, к-ю вы называете домом), гараж, хозяйственные постройки: баня, дровник и т.д. Тем более, сложится положительное впечатление, когда вы всё это увидите, и вам покажут полностью готовые документы. Останется только договориться о цене на участок, подписать договор и переделать документы на своё имя. Затраты на беготню будут существенно ниже.

Такой участок будет однозначно дороже соседского с таким же причиндалами, но без документов на эти самые причиндалы. Мало того, жилой дом предполагает возможность оформления постоянной регистрации по месту жительства, а это, в свою очередь, влияет на стоимость участка в большую сторону.

Есть и ещё один момент, к-й необходимо учитывать. Дело в том, что в случае изъятия у вас садового земельного участка в соответствии с возникшими муниципальными или государственными нуждами (Глава VII.1 Земельного кодекса РФ) размер возмещения будет определён согласно Статье 56.8. "Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд". И наличие документа о праве на объект недвижимости с видом объекта "жилой дом" будет котироваться выше на рынке стоимости жилья, чем просто "дом" с назначением "нежилой". Сама же выплата компенсации зависит от рыночной стоимости аналогичного жилья в вашем регионе.

Наконец, можно существенно снизить ваши расходы по оплате электроэнергии, решая задачу: быть жилому дому или оставить его нежилым. Условием для снижения расходов будет заключённый договор энергоснабжения согласно требованиям законодательства между вами, как физическим лицом и энергосбытовой компанией.

Если вы платите за потребляемую электроэнергию в кассу СНТ (др. некоммерческое объединение), то налицо нарушение закона. Этот случай с нарушением закона разбирать не будем. Он подробно освещён на странице: "Теория прямого договора энергоснабжения для садоводческого объединения и для садовода". А вот для случаев с прямыми договорами энергоснабжения разберёмся: Для примера возьмём простые одноставочные тарифы на электроэнергию в Калининграде во второй половине 2016 г. и их применение для садоводов:

К данным в таблице лишь добавим то, что прописаться, зарегистрироваться в нежилом строении не получится. Орган регистрации откажет в такой авантюре. А, следовательно, получить тариф на электроэнергию для проживающего населения в сельской местности не представляется возможным.

Следует напомнить и то, что садоводы, к-е платят за электроэнергию в кассу СНТ, никогда не добьются тарифа для сельского населения, т.к. в договоре энергоснабжения фигурируют СНТ, как юридическое лицо, и энергоснабжающая организация. Ни одного физлица (садовода) в договоре нет. А юрлицо не проживает в сельской местности. Не может. Кстати, тариф, установленный для СНТ, приравнен к городскому населению с газовыми плитами. Т.е., этот тариф и так льготный. Др. юридические лица платят за электроэнергию больше. Кроме того, к тарифу 3,79, СНТ добавляет потери электроэнергии, к-е происходят при её перетоке по проводам СНТ. Так в одном из городских СНТ Калининграда председатель установил тариф 6 с хвостиком рублей за 1 квт*час. Да, это незаконно, точно также, как и сами платежи за электроэнергию в кассу СНТ. Но в отсутствие прямых договоров между сбытовой организацией и физлицами - собственниками садовых земельных участков других вариантов добиться устойчивого, без отключений, энергоснабжения участков - невозможно.

Заканчивая страницу, ещё раз напомним, что решение об оформлении документов на садовый земельный участок и все объекты недвижимости, расположенные на нём, вы должны принять сами, взвесив все "за" и "против". Точно можно сказать только одно: время работает против вас. И нельзя забывать о гражданской ответственности. Вот что сказал Франклин Делано Рузвельт, обосновывая необходимость повышения налогов в речи перед Конгрессом 6 января 1941 года, которая получила название "О четырёх свободах":

"... Многие проблемы, связанные с нашей социальной экономикой, требуют немедленного решения. К примеру: мы должны охватить большее число граждан пенсиями по возрасту и страхованием по безработице;  мы должны поднять медицинское обслуживание на надлежащий уровень;  мы должны создать более совершенную систему, с помощью которой лица, нуждающиеся в получении выгодной работы и заслуживающие её, смогут её получить.
Я призвал к личным жертвам, и я убеждён в готовности почти всех американцев откликнуться на этот призыв. Частью этой жертвы является выплата более крупных сумм денег в виде налогов. В своем бюджетном послании я буду рекомендовать, чтобы более значительная, чем сегодня, часть нашей огромной оборонной программы оплачивалась из налоговых поступлений. Никто не должен пытаться и никому не будет разрешено наживаться на этой программе, и в выработке нашего законодательства мы всегда должны руководствоваться принципом уплаты налогов в соответствии с возможностью их платить. Если конгресс поддержит эти принципы, избиратели, ставящие патриотизм выше интересов своего кошелька, наградят вас аплодисментами".

Речи о повышения налогов пока не идёт. Люди не хотят платить за то, что уже имеют. И это нежелание чревато для них неприятными последствиями. А последствия, приятные или нет, каждый выбирает сам.

Старый форум
Проследите за дискуссиями по актуальным проблемам СНТ.

© http://cnt-pischevik.ru
Все проблемы СНТ: от покупки садового участка до строительства жилого дома, от вступления в члены СНТ до выборов председателя, управление, денежные средства, объекты инфраструктуры СНТ.

г. Калининград, 2009-2024, автор статей, общая редакция и вёрстка: Лебедев В.Г.
Соглашение с пользователем сайта