Имущество, финансирование ТСН "Пищевик" в Уставе редакции 2015 г.

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

IV. ИМУЩЕСТВО И СРЕДСТВА ТОВАРИЩЕСТВА.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

4.1 В собственности Товарищества может находиться движимое и недвижимое имущество приобретённое по предусмотренным законодательством основаниям. Имущество граждан, переданное Товариществу в управление, собственностью Товарищества не является.

Имущество юридического лица имеет свою особенность, к-ю часто никто не замечает. И именно из-за этой особенности у граждан, имеющих земельные участки на праве собственности либо другом праве, зарегистрированном в органах государственного кадастра недвижимости, возникают проблемы с ТСН (СНТ) и всевозможными гос. структурами, органами и учреждениями. Ключевые слова - "обособленное имущество" (ст. 48 "Понятие юридического лица" ГК). Т.е., имущество ТСН обособлено (отделено) от имущества физических лиц (граждан). Именно поэтому, решая проблемы юридического лица, ТСН в лице своих участников (членов) может и должно рассматривать вопросы и решать проблемы юридического лица, касающиеся только своего имущества. Имущество физлиц не попадает под юрисдикцию ТСН и любого другого юридического лица.

Общим имуществом граждан, к-е по условиям договора управления передано в ТСН в управление, организация не имеет права распоряжаться, как своим иначе как через поручение общего собрания собственников такого имущества или согласно условиям договора управления. Обратите внимание на слова "общее собрание собственников", а не общее собрание членов ТСН.

Важно: Для того, чтобы определить принадлежность имущества нужно ответить на вопросы: кто (что) сдавал средства на его создание, куда (кому) сдавались средства, кто (что) создавал имущество (подписывал договор с подрядчиком, покупал и пр.), кто (что) принял по акту готовое имущество (объект), на кого (на что) оформлены документы о праве собственности. Если ответы на все вопросы падают на ТСН или его предшественника СНТ, исключая первый, то имущество принадлежит ТСН. Если документы о праве не оформлены, то имущество находится в пользовании ТСН на основании первичных документов бухгалтерского учёта, но права на такое имущество ТСН не заявлено.

Ответ на вопрос о целевых взносах в СНТ и конечной принадлежности созданного на такие взносы имущества находится в нормах статьи 213, п.3 "Право собственности граждан и юридических лиц" ГК. В ТСН целевые взнос не предусмотрены, т.к. ТСН не ставит своей целью создание общего имущества.

4.2 Средства Товарищества состоят из:

4.2.1 обязательных платежей, вступительных, членских и иных взносов членов Товарищества;

В данном пункте требуют пояснения только термины "обязательные платежи" и "иные взносы". К примеру, пеня за просрочку уплаты членского взноса не может быть квалифицирована, как взнос. Это "обязательный платёж". "Специальный взнос" в специальный фонд, образованный по решению общего собрания членов ТСН, может быть выделен в отдельный специальный взнос, иной взнос. "Иными" могут быть и дополнительные взносы для покрытия перерасхода по смете.

4.2.2 доходов от хозяйственной деятельности, связанных с осуществлением целей, задач и выполнением обязанностей Товарищества, в том числе доходов от управления имуществом, переданным гражданами в управление Товариществу, и (или) имуществом, находящимся в общем пользовании граждан;

В пункте идёт речь исключительно о доходах, к-е ТСН получает от предоставления своих услуг юридического лица гражданам (физическим лицам) по договорам управления их общим имуществом и имуществом, к-е не принадлежит гражданам, но к-е находится в их общем пользовании.

4.2.3 прочих поступлений.

Закон и устав не исключают благотворительные взносы, поступления от юридических и физических лиц, к-е расходуются ТСН на уставные цели.

4.3 Вступительные взносы - денежные средства, внесённые членами Товарищества на организационные расходы Товарищества при оформлении документации и других затрат связанных с их вступлением в члены ТСН.

Недобросовестные правители ТСН часто используют вступительные взносы для решения двух проблем, к-е не соответствуют закону:

- поступившие в качестве вступительного взноса средства не приходуются, никаких документов вступающему не выдаётся, и они сразу перетекают в карман бухгалтера и председателя, доказанные судом либо правоохранительными органами такие действия квалифицируются как уголовное преступление;

4.4 Членские взносы - денежные средства, периодически вносимые членами Товарищества, на основе утверждённой на год сметы доходов и расходов.
Размер членских взносов устанавливается решением общего собрания членов Товарищества и определяется исходя из размера доли в праве на общее имущество каждого собственника недвижимости, являющегося членом Товарищества и (или) порядка использования имущества, находящегося в общем пользовании, в т.ч. имущества Товарищества.

Формулировка членских взносов отличается от аналогичной для членских взносов в СНТ, но жёстко завязана на доходно-расходную смету. Нет сметы - нет взносов. А правила составления сметы ТСН остаются незыблемыми, должны соответствовать нормам Главы 25 Налогового кодекса. Они вполне согласуются с правилами разработки сметы для СНТ.

Казалось бы, что размер членского взноса не должен зависеть от имущества. Но тогда нет смысла создавать товарищество собственников недвижимости. Можно создать ассоциацию или союз, не зависящие от общего имущества создателей. А ведь именно общая недвижимость двигает собственников на создание конторы. к-я бы взяла на себя вопросы управления таким имуществом. А раз это так, то средства, затрачиваемые собственниками на управление имуществом, должны расходоваться соответственно их праву на долю в праве на общее имущество (ст. 249 "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности").
Причём, следует заметить, что ТСН выросло из практики ТСЖ. Вот что содержится в нормах ЖК, Статье 137 "Права товарищества собственников жилья" о взносах: 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Обратите внимание, что речь не идёт о членах или не членах ТСЖ, и напрямую касается собственников.

Членские взносы и платежи по договорам управления имуществом, зависящие только от порядка пользования имуществом и размеров доли в праве на общее имущество граждан, должны быть равными и, исходя, из принципа справедливости. Договор управления имуществом ТСН заключает со всеми собственниками (членами ТСН и не членами). В ТСН могут вступить часть или все собственники недвижимости добровольно с целью участия в управлении своим имуществом. При этом вопросы контроля и права на контроль не делят членов и не членов на избранных и отверженных. Но право управлять ТСН, как юрлицом, есть только у членов. Так трактует ГК. Совершенно непонятно в данном случае, почему члены ТСН должны платить платежи по договору управления и ещё членские взносы, т.е. платить дважды. Разделение членских взносов - на содержание организации, а платежей по договору - на расходы по управлению имуществом не выдерживают критики, т.к. цель ТСН - не содержание самого себя, а управление имуществом. Необходимые расходы организации, к примеру, канцелярские или телефонные, тесно связаны с выполнением задач управления имуществом, а не др. надуманными задачами и целями типа организации похода в театр.

Есть и другая точка зрения на процесс определения размера взносов и платежей. Она основывается на том, что в ТСН есть члены. Они должны платить за содержание организации, к-ю они создали (вступили) членские взносы. Размер таких взносов равен для всех членов и не завязан на собственность граждан, т.к. она не имеет отношения к членству в организации. Трудно оспорить. Но, эти же граждане, члены ТСН в т.ч., передав права на управление своим имуществом в товарищество, заключают с организацией договоры управления. Все 100%. А членами могут быть не все. Если часть граждан решили вступить в члены, то они тем самым как бы реализуют своё желание управлять организацией и своим общим имуществом. Отсюда следует то, что за желание управлять, они должны платить взносы на содержание организации. Очень сомнительная роль членов в такой ситуации и более. чем странное желание: управлять за свои же деньги и, как правило, только в ходе работы общего собрания членов. К тому же двойная оплата напрочь отвергает желание подавляющего большинства собственников недвижимости становиться членами ТСН. А в условиях ТСЖ согласно Жилищному кодексу такое неравноправие ведёт к невозможности управления общим имуществом дома посредством созданного ТСЖ. Не найдётся более 50% собственников квартир, пожелавших управлять в свободное от основной работы время да ещё и небесплатно (статья 136 "Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья" ЖК).

4.5 На основании решения общего собрания членов в Товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные Уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов Товарищества.

В данном пункте идёт речь о средствах, к-е имеют целью создание имущества, капитальный ремонт, реконструкция и т.п. цели, требующие серьёзных капиталовложений. Специфика специальных фондов определяет то, что фонд образуется решением общего собрания членов ТСН, имеет конкретно обозначенную цель, размер фонда и, соответственно, размер спец. взноса, порядок внесения взносов, сроки наполнения фонда, порядок расходования средств фонда. При необходимости, а она однозначно присутствует, порядок расходования средств спецфонда после его наполнения должно определить общее собрание членов.

Если не учитывать указанные обязательные действия по спецфондам, то ТСН в лице его членов рискует растерять часть денег на другие цели (в карман председателя, на другие цели товарищества). Существует и опасность сбора средств в течение длительного срока. Чёткое следование рекомендациям позволяет членам ТСН прозрачно видеть поступление средств, контролировать поступление и наполнение фонда, оперативно реагировать на членов, затягивающих сдачу спец. взносов.

4.6 Правление Товарищества, а в соответствующих случаях Председатель, имеют право распоряжаться средствами Товарищества, в т.ч. находящимися на счёте в банке, согласно смете доходов и расходов Товарищества.

4.7 Доходы от хозяйственной деятельности Товарищества (п. 3.1.1 Устава) используются для осуществления расходов или направления в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные настоящим Уставом и договорами управления имуществом граждан, переданным в управление Товариществу и (или) имуществом, находящимся в их общем пользовании. Дополнительные доходы, не предусмотренные сметой, по решению правления могут быть направлены на иные цели деятельности Товарищества.

Основные средства в виде доходов (не надо путать доходы с прибылью) ТСН получает от хозяйственной деятельности товарищества и расходует на уставные цели согласно смете расходов. Часть доходов от хозяйственной деятельности может быть направлена в спецфонд аналогично комментарию к п. 4.5 устава.

Необходимо понимать то, что спецфонд, образованный решением общего собрания членов, отличается от спецфонда, образованного по решению физлиц (собственников общего имущества) и включённого в условия договора управления имуществом. Это разные спецфонды и разные цели. Результаты от реализации средств спецфондов в этих двух случаях будут разными. В первом случае в результате образование спецфонда и реализации его средств всегда будет образовано имущество или что-то сделано с имуществом, принадлежащим ТСН. Во втором случае результатом реализации средств спецфонда может быть получено имущество, улучшены качественные показатели, сдано в аренду и др. имущество, к-е будет передано гражданам в соотвествии с договором управления или др. договором о спецфонде, заключённому между физлицами и ТСН.

4.8 Собственники недвижимости вносят плату за содержание и управление имуществом в соответствии с условиями договора, заключённым с Товариществом. Типовая форма договора утверждается решением правления Товарищества.

Есть мнение о том, что такой договор навязывается собственникам со стороны ТСН, и обязательно будет содержать грабительские, неприемлемые условия и высокую стоимость. Однако с такой позицией противников ТСН нельзя согласиться. В соответствии с нормами Жилищного кодекса, а именно через ЖК прошли апробацию все способы управления общим имуществом многоквартирного дома у собственников недвижимости существует три способа управления общим имуществом:

1. Непосредственное управление собственниками своим общим имуществом.
2. Управление общим имуществом посредством ТСН, специализированным потребительским кооперативом.
3. Управление общим имуществом посредством управляющей компании, типа ЖЭУ.

Следовательно, собственники общего имущества имеют право выбирать способ управления, а в случаях выбора ТСН или УК, те условия, к-е сами собственники посчитают более выгодными для себя при справедливом соотношении цены и качества управления, в т.ч. и путём рассмотрения условий договора управления своим общим имуществом и имуществом, к-е находится в их общем пользовании, но им не принадлежит. Именно из этого права собственников и вытекает разработка договора управления и последующее предложение его на рассмотрение общего собрания собственников недвижимости. При этом никто не запрещает собственникам изменять условия договора, к-й им предложен, или выбирать наиболее рациональный и приемлемый из имеющихся, в т.ч. и другой способ управления своим имуществом.

4.9 Неиспользование собственником, принадлежащего ему общего имущества (недвижимости, имущества) либо отказ от пользования таким имуществом не является основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в расходах по содержанию и ремонту имущества.

Есть большая разница между общим имуществом, принадлежащим физическому лицу на праве общей долевой собственности, и имуществом ТСН, находящимся в общем пользовании физических лиц.

Пример: Физические лица совместно используют скважину и водопровод, к-й создан ещё в СНТ на средства спецфонда (п. 2 ст. 4 "Формы садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений" ФЗ-66 от 15.04.98 г.) В какой-то момент один из таких пользователей приходит в правление ТСН и сообщает об отказе от пользования имуществом ТСН (водой, водопроводом, скважиной и оборудованием), т.к. он выкопал колодец (пробурил свою инд. скважину). Следовательно, необходимость в пользовании данным имуществом ТСН отпала. ТСН должно внести изменение в Договор управления имуществом с этим гражданином.

Из примера следует, что в дальнейшем оплачивать пользование водопроводом и связанным с ним оборудованием ТСН, а также водой, физическое лицо не может в связи с отсутствием у него факта использования чужого имущества (имущества ТСН) в личных целях. Следовательно и не наступает обязательства по оплате содержания такого имущества.

Совсем по другому рассматривается вопрос содержания и ремонта имущества, к-е принадлежит физлицу на праве общей долевой собственности. Согласно статье 249 "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности" собственник в соответствии со своей долей обязан нести расходы по всем платежам и содержать это имущество. Именно поэтому в вопросах содержания имущества, оплаты налогов и пр. денежных и неденежных проблем с имуществом, пользование или непользование не рассматривается. Как пример: купленный автомобиль может годами стоять в гараже и не использоваться, а налог собственнику придётся платить (один из видов содержания имущества). Свою квартиру вы можете не использовать, а в содержании общего имущества дома, поддержании самой квартиры в надлежащем состоянии вы обязаны участвовать и участвуете. Отказ от содержания влечёт ответственность и принуждение, в т.ч. и через суд.

IV. ИМУЩЕСТВО И СРЕДСТВА ТОВАРИЩЕСТВА. ФИНАНСИРОВАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

IV. ИМУЩЕСТВО И СРЕДСТВА ТОВАРИЩЕСТВА.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ