Имущество СНТ "Пищевик" согласно ФЗ-217 от 29.07.17 г.

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

VI. ИМУЩЕСТВО САДОВОДЧЕСКОГО НЕКОММЕРЧЕСКОГО ТОВАРИЩЕСТВА

6.1 В собственности Товарищества может находиться движимое и недвижимое имущество приобретённое по предусмотренным законодательством основаниям. Имущество граждан, право на управление которым передано Товариществу по решению собственников, собственностью Товарищества не является.

1. Имущество юридического лица имеет свою особенность, к-ю часто никто не замечает. И именно из-за этой особенности у граждан, имеющих земельные участки на праве собственности либо другом праве, зарегистрированном в органах Единого государственного реестра недвижимости, возникают проблемы с СНТ и всевозможными гос. структурами, органами и учреждениями. Ключевые слова для имущества - это "обособленное имущество" (ст. 48 "Понятие юридического лица" ГК). Т.е., имущество СНТ обособлено (отделено) от имущества физических лиц (граждан) и др. имущества др. юридических лиц. Именно поэтому, решая проблемы юридического лица, СНТ в лице своих участников (членов) может и должно рассматривать вопросы и решать проблемы юридического лица, касающиеся только своего имущества. Имущество физлиц не попадает под юрисдикцию СНТ и любого другого юридического лица.

2. Общее долевое имущество граждан, к-е по условиям договора управления передано СНТ в управление, не может быть предметом распоряжения организации, как своим имуществом иначе, чем через поручение общего собрания собственников такого имущества или согласно условиям договора управления. Обратите внимание на слова "общее собрание собственников", а не общее собрание членов СНТ. Но нормами 217-ФЗ от 29.07.17 г. право распоряжаться общим имуществом предоставлено общему собранию членов СНТ при участии в работе собрания и голосовании собственников этого общего долевого имущества, не являющихся членами СНТ. Ответ на вопрос: "На каком соновании?" - ниже в п. 6.4 устава.

Важно: Для того, чтобы определить принадлежность имущества нужно ответить на вопросы: кто сдавал средства на его создание, куда (кому) сдавались средства, кто создавал имущество (подписывал договор с подрядчиком, покупал и пр.), кто принял по акту готовое имущество (объект), на кого оформлены документы о праве собственности. Если ответы на все вопросы падают на СНТ или его предшественника, исключая первый, то имущество принадлежит СНТ. Если документы о праве не оформлены, то имущество находится в пользовании СНТ на основании первичных документов бухгалтерского учёта, но права на такое имущество СНТ не заявлено.

6.2 Образование земельных участков общего назначения, относящихся к имуществу общего пользования, осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории, при этом земельные участки общего назначения могут быть в собственности Товарищества или граждан, имеющих садовые земельные участки в границах садоводства.

Этот пункт устава важен для определения принципа сбора членских и целевых взносов. Если земельные участки в собственности СНТ, то размер части общего членского взноса, затрачиваемого на содержание и благоустройство участков земли общего назначения, равен для всех собственников индивидуальных садовых земельных участков (членов и не членов). Если земельные участки общего назначения принадлежат собственникам садовых земельных участков и права на управления ими передано в СНТ, то размер взноса определяется пропорционально размеру инд. садового земельного участка каждого собственника, т.е. долей в праве на общее долевое имущество.

6.3 Управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства может осуществлять только одно Товарищество в соответствии с настоящим Уставом.

Норма с одной стороны не допускает создания другого СНТ в границах садоводства, но не запрещает произвести процедуру реорганизации в виде выделения, присоединения или разделения. Процедура реорганизации предполагает выделение, присоединение или разделение ИОП, включая участки земли общего назначения. При этом границы территории садоводства могут измениться. И в этом случае будет нужна новая документация по планировке территории двух разных садоводств. Насколько эти затраты целесообразны люди должны решать сами.

6.4 Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства, может принадлежать гражданам, имеющим садовые земельные участки в границах садоводства, на праве собственности или ином праве, предусмотренном гражданским законодательством. В этом случае управление таким имуществом осуществляется Товариществом исключительно на основании договора управления, заключённого между Товариществом и собственниками имущества при условии принятия ими решения о выборе способа управления имуществом через Товарищество.

Закон не объясняет, как и каким образом таким имуществом общего пользования , находящимся в общей долевой собственности граждан, вдруг начинает управлять и распоряжаться СНТ. Поэтому данный пункт устава дополняет норму закона механизмом (договором), к-й определяет условия передачи имущества граждан в управление в СНТ и последующие условия управления таким имуществом.

6.5 Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства, может быть предоставлен в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади этих участков.

Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов Товарищества с учётом участия в принятии решения лиц, имеющих садовые земельные участки в границах садоводства без участия в товариществе.

Норма указывает на механизм, в ходе к-го земельный участок общего назначения переходит в общую долевую собственность граждан, являющихся собственниками садовых земельных участков в границах СНТ. При этом собственник большого участка получит долю в праве на земельный участок общего назначения больше, чем собственник меньшего индивидуального садового участка. Соответственно, платить за содержание своей доли первый садовод будет больше: плату за управление по договору управления имуществом с СНТ и земельный налог.

Закон с одной стороны устанавливает право большинства принимать решения по приобретению земельных участков в общую долевую собственность граждан, а с другой стороны общее собрание членов СНТ не уполномочено законом (см. ч. 1, п. 4 и 6 ст. 17 "Компетенция общего собрания членов товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.) принимать такие решения. Процедура согласно п. 4 и 6 усложняется промежуточным решением. Т.е. сначала земельный участок общего назначения приобретается СНТ в собственность, а затем передаётся в общую долевую собственность собственников садовых земельных участков. Но в этой второй части двухходовки, как и одном действии (передача ЗОП в общую долевую собственность гражданам напрямую), следует учитывать требования ст. 18 ГК. Согласно её нормам гражданин может иметь имущество в собственности. «Может», не значит «обязан». Насильно заставить гражданина оформить право на имущество нельзя. Следовательно, с таким отказниками собственники земли общего пользования будут вынуждены устанавливать платный сервитут или договор пользования с СНТ (если земля общего пользования будет передана собственниками в управление СНТ).

6.6 Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, к таким земельным участкам.

Норма весьма странная в свете требований закона об оплате содержания (развития, создания) имущества общего пользования со стороны членов СНТ и со стороны граждан, имеющих индивидуальные земельные участки в границах садоводства, ведущих садоводство без участия в СНТ. Можно и нужно согласиться с запретом со стороны СНТ доступа к инд. садовому участку в отношении собственника такого участка, как и с запретом непосредственной платы за доступ к участку. Но косвенная плата всё равно существует и определена законом при условии наличия права собственности на землю общего назначения со стороны СНТ или со стороны собственников садовых земельных участков.

Норма не устанавливает никаких требований к доступу на участок собственника в границах садоводства со стороны его родственников, знакомых, посторонних лиц. Из этого можно сделать вывод о таком же беспрепятственном доступе всех лиц согласно нормам (ст. 262 Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок» ГК; ст. 1, п. 12 Градостроительного кодекса). Все возникающие в ходе доступа, а вернее в процессе использования земельных участков общего назначения, проблемы должны решаться собственником посредством принятия решения на соответствующих общих собраниях.

6.7 Общее имущество, имеющее статус имущества общего пользования согласно нормам ст. 3 ФЗ-217 от 29.07.2017 г., расположенное в границах территории садоводства, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретённое после 01.01.2019 г., может быть зарегистрировано на праве общей долевой собственности на лиц, являющимися собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади этих участков, если собственниками не принято другое решение о размерах долей в праве на такое общее имущество.

Необходимо разобрать норму данного пункта по частям.
Во-первых, речь идёт об имуществе общего пользования, к-е не принадлежит СНТ, как юридическому лицу.
Во-вторых, норма носит декларативный характер и не может перекроить доли в праве на общее долевое имущество граждан, если такое имущество оформлено и зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН на др. принципе определения долей в праве.
В-третьих, имущество общего пользования, к-е создано (создаётся или приобретается) будет принадлежать собственникам садовых земельных участков при выполнении условий: собственники создавали данное имущество на свои средства, собственники зарегистрировали имущество, как общее долевое имущество в ЕГРН. При этом граждане, имеющие в границах территории садоводства садовые земельные участки, и не участвовавшие в создании имущества общего пользования, никакого права на имущество не имеют. Порядок пользования таким имуществом этими гражданами определяется решением собственников. И не факт, а скорее данность тому, что пользование будет определено платным.
В-четвёртых, собственники при создании имущества могут создавать имущество общего пользования, вкладывая свои средства на др. принципе, например, равных долей. Иначе приобретение на въезде на территорию садоводства автоматических ворот путём складывания средств собственников, исходя из размера участков, будет выглядеть весьма странным, как будто порядок использования для всех собственников этими воротами будет отличаться из-за размеров личных участков.
В-пятых, во многих случаях де факто и де юре имущество, к-е претендует на роль имущества общего пользования является бесхозяйным, т.к. права на него не зарегистрированы в установленном законом порядке. Можно сколь угодно долго говорить о том, что такое имущество принадлежит собственникам садовых земельных участков на любом праве. От этого ничего не изменится до тех пор, пока права на имущество не будут оформлены в соответствии с законом. Именно поэтому норма устава содержит в себе другую формулировку нежели в законе: "может быть зарегистрировано на праве общей долевой собственности" а не "принадлежит на праве общей долевой собственности лицам..."
В-шестых, любое имущество, права на к-е зарегистрировано на лиц (в нашем случае на физлиц), влекут за собой обязанность по содержанию: оплата налогов (недвижимость и в некоторых случаях на движимое имущество) и поддержание имущества в актуальном, исправном состоянии. При регистрации имущества на граждан или юрлицо следует 10 раз подумать: «А нужно ли это собственникам земельных участков? А может есть необходимость избавиться от деятельности, не связанной с задачами садоводства, и переложить заботу об имуществе на профессионалов, вместо того, чтобы содержать ОЭСХ, газораспределительную сеть и т.п. объекты силами СНТ.

6.8 Право собственности на недвижимое имущество товарищества или граждан, входящее в состав имущества общего пользования в границах садоводства, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Норма подчёркивает то, что говорить о принадлежности имущества лицу (юридическому или физическому) можно только после регистрации на него права собственности либо другого вещного права (ст. 1, ч. 5 ФЗ-218 от 13.07.2015 г.)

6.9 В соответствии с решением общего собрания членов Товарищества недвижимое имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства, принадлежащее Товариществу на праве собственности, может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади этих участков. Передача указанного имущества в соответствии с настоящей частью не является дарением.

Практическое исполнение данной нормы натыкается на условие, к-е противоречит праву гражданина иметь собственность по своему желанию. Однако, нормы Главы 16, частьи 1 ГК не запрещают фактически насильное одаривание гражданина долей в праве на имущество общего пользования в границах садоводства. Для этого нежданного дара нужны: решение общего собрания членов СНТ с участием не членов товарищества (ч. 3 ст. 25 "Право собственности на имущество общего пользования" и сам гражданин, являющийся собственником садового земельного участка в границах садоводства. Т.к. ФЗ-217 от 29.07.17 г. являетстя специальным законом, то его нормы первичны по отношению к ГК. Получается так, что несогласие одного человека в случае принятия решения собранием не избавит его от доли в праве на имущество. В дальнейшем, если есть отказники от имущества, то это ничего не меняет в наличии права на имущество и обязанность содержать такое имущество за счёт членских взносов или платежей по договору пользования для не членов. Исключением всё же являются те собственники садовых земельных участков, к-е не участвовали в создании данного вида имущества и не пользуются им. В заключение добавим, тенденция закрепостить граждан, навесив на них даже то имущество в садоводстве, к-е им (части из садоводов) не нужно, к-м они не пользуются (вода, газ, электроэнергия и др.) налицо. Законодатель очень хочет, чтобы было так, как в МКД. Осталось придумать что-то, чтобы люди, не создающие общее имущество в садоводстве, тем не менее, каким-то образом оплачивали его создание и содержание. Если это общие проезды или шлагбаум на въезде, то от создания таких объектов не отвертеться, а если водопровод, то кому-то он без надобности. И это нужно учитывать.

6.10 Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового земельного участка, расположенного в границах территории садоводства, следует судьбе права собственности на такой садовый земельный участок при условии выполнения п. 6.8 Устава.

Норма работает при условии оформленного права собственности собственником садового земельного участка. Если право не оформлено, то никакие доли, якобы вашего имущества, никуда не следуют, а остаются имуществом общего пользования, к-е принадлежит юридическому лицу или бесхозяйным имуществом.

6.11 При переходе права собственности на садовый земельный участок, расположенный в границах территории садоводства, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования нового собственника такого земельного участка равна доле в праве общей собственности на указанное имущество общего пользования предыдущего собственника такого земельного участка.

Норма подтверждает сказанное в ч. 5 ст. 25 "Право собственности на имущество общего пользования" ФЗ-217 от 29.07.17 г., а также то, что новый собственник садового земельного участка не обязан платить никаких взносов и вносить денежные средства за создание данного имущества, а также долги старого собственника, не внесённые им на содержание данного имущества. С момента возникновения права на участок у собственника возникают обязанности по содержанию своей доли в праве на ИОП. При этом речь идёт об имуществе, принадлежащем гражданам на праве общей долевой собственности. Имущество СНТ к этой норме не имеет никакого отношения.

6.12 Собственник садового земельного участка, расположенного в границах территории садоводства, не вправе:

Норма заслуживает внимания, т.к. может быть воспринята, как нечто императивное, не подлежащее другому возможному исходу. Отчуждение и выдел в натуре регламентируются ст. 252 «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли» ГК. Закон запрещает собственнику своей доли в праве на общее имущество выделять долю в натуре и отчуждать её без передачи права собственности на садовый земельный участок. И это не противоречит нормам ГК. Но закон также не запрещает выделять долю в праве в виде денежной компенсации (ст. 252, ч. 3 и 4 ГК). При выплате компенсации собственник теряет долю в праве на общее имущество (ст. 252, ч. 5 ГК).

6.13 Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на садовый земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, являются ничтожными (в случае, если собственнику садового участка принадлежит такая доля, зарегистрированная в установленном законом порядке в ЕГРН).

Др. словами, если в договоре купли-продажи участка указано условие о том, что доля в праве не передаётся, то такое условие договора является ничтожным. Но закон ничего не говорит о случаях, когда такое или иное условие относительно доли в праве на общее имущество собственника садового земельного участка вообще отсутствует в договоре купли-продажи. Логично предположить, что в этом случае на старом собственнике садового земельного участка остаются висеть обязанности по содержанию доли в праве на общее имущество, что не в его интересах или же такого права у старого собственника не было.

6.14 Имущество общего пользования, указанное в пункте 6.1 настоящего Устава, может быть передано безвозмездно в государственную собственность Калининградской области или городского округа "Город Калининград", на территории которых расположена территория садоводства, в случае одновременного соблюдения следующих условий:

Норма данной части раскрывает условия передачи имущества общего пользования в государственную или муниципальную собственность, но не механизм такой передачи. Подчеркнём следующее:

6.15 Имущество общего пользования Товарищества, указанное в пункте 6.1 настоящего Устава, может быть передано в собственность организаций, осуществляющих газо-, водо-, тепло- и электроснабжение, водоотведение при соблюдении следующих условий:

Пункт 6.15 введён согласно ч. 9, ст. 25 ФЗ-217 от 29.07.17 г. Введена ФЗ-312 от 14.07.2022 г.