Содержание имущества общего пользования в СНТ

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Содержание имущества общего пользования на территории садоводства

Материал, который вам предстоит прочитать заново, т.к. это новая редакция старой страницы сайта «СНТ "Пищевик"», нужен и необходим большинству наших граждан, к-е так или иначе повязаны насмерть с садовым земельным участком и всем тем злом и благом, исходящим от того и другого. Заметим, в нашем и вашем случае СНТ - это юридическое лицо, не территория, не королевство, не вотчина председателя и даже не колхоз в его прямом предназначении. Это просто организация, к-я призвана законом оказывать всяческие нужные услуги согражданам, к-е занимаются индивидуальным садоводством на своих земельных участках в границах территории садоводства. Последняя (мы о территории, если что) в свете и определении закона является ничем иным, как элементом планировочной структуры в системе землеустройства РФ, и имеющая название от имени юридического лица, к-е там рулит всеми процессами.

Новая редакция страницы связана с вступлением в силу ФЗ-217 от 29.07.2017 г. Это раз. А вторая причина в том, что новый закон имеет более точные и глубокие по значимости определения основных моментов, направлений в деятельности граждан - собственников садовых земельных участков и СНТ, как организации, призванной управлять имуществом общего пользования в границах территории садоводства.

Кто-то не согласится с утверждением предыдущего абзаца и будет прав. Но эта правота очень скользкая. То, что правильно для одного СНТ и территории садоводства, то совсем неправильно для соседнего СНТ и тамошней территории. А как такое может быть? Разве мы не в одном государстве находимся? Разве у нас для двух СНТ написаны два разных закона? Нет, закон один. А применять его можно к первому СНТ и к второму по-разному. Как это? А вот с этим и будем разбираться. Перед вами только часть главных вопросов, на к-е отвечает содержание страницы:

Как, на каких основаниях гражданин - собственник садового земельного участка должен платить за содержание имущества (объекта) общего пользования?
Как зависит размер платы за содержание имущества (объектов) общего пользования от количества проходов (проездов) по земельный участкам общего назначения в садоводстве, от количества литров вылитой под деревья воды на участке, от количества киловатт*часов потреблённой индивидуальным счётчиком электроэнергии?
Как гражданам (членам и не членам СНТ) платить за содержание имущества (объектов) общего пользования? Как поддерживать актуальное исправное состояние имущества (объектов) общего пользования?

Граждане в наших садоводствах уверены о том, что высшая справедливость торжествует при следующем условии: если кто-то больше пользуется, то значит, он больше должен платить. Это правильно и совершенно справедливо. Больше потратил электроэнергии - больше заплатил, больше "выпил" воды - больше заплатил. Но, при этом справедливом принципе упускается один очень важный момент: содержание имущества (объекта) общего пользования совершенно никак, никаким образом не пересекается с порядком пользования, количеством раз пользования этим имуществом (объектом). А словосочетания "потратил электроэнергию", "израсходовал воду", газ и т. д. относятся именно к пользованию имуществом (объектом), но не к его содержанию.

Мы уже разбирали вопросы формирования платежей за содержание сетей (объекта электросетевого хозяйства) на территории садоводства на странице: Тариф на электроэнергию в СНТ. Нет причин повторять уже сказанное. А с остальными платежами, идущими на содержание имущества общего пользования, ясности нет. На повестке страницы следующие подразделы:

Содержание имущества общего пользования на территории садоводства

1. Договор управления имуществом общего пользования, как основа правоотношений в СНТ

Новый ФЗ-217 от 29.07.17 г. ничем не отличается от старого ФЗ-66 от 15.04.98 г. в том смысле, что оба этих правовых акта не дали нам, гражданам, собственникам садовых земельных участков, ясного и понятного порядка действий, норм и правил игры в рамках деятельности СНТ внутри территории садоводства в общем и частности. А потому жизнь в СНТ идёт по поговорке: "Кто как хочет, а мы, как изволим". Мы, как правило, это ваши председатель и члены правления товарищества. И, тем не менее, закон говорит нам о том, что вести финансовую и хозяйственную деятельность в СНТ необходимо в согласии с нормами законодательства РФ. Это написано в ст. 1 "Предмет регулирования настоящего Федерального закона" и особенно выделено в ст. 2 "Правовое регулирование отношений в области ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" ФЗ-217 от 29.07.17 г. Процитируем текст из второй статьи, т.к. это важно для дальнейшего повествования: "Правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления".

Если закон один и требование одно, то почему в СНТ правило работает по-разному? Чтобы найти ответ, нам нужно разделить все СНТ на:

А теперь обратимся к практике исполнения в СНТ того, что написано в законе, попутно свяжем величину или размер территории садоводства с тем, как это влияет на исполнение требований ФЗ-217 от 29.07.17 г.

СНТ "Пищевик" - это среднее по размеру садоводство. В границах территории из имущества общего пользования имеются электрические сети товарищества и земельные участки общего назначения. Больше ничего нет. Ожидается создание системы газоснабжения в 2025 г. согласно программе газификации территорий городских садоводств. Однако, эта система будет принадлежать газораспределительной организации "Калининградгазификация". Соответственно, отнести такое имущество к имуществу общего пользования невозможно. За потребление электроэнергии граждане (они же собственники садовых земельных участков) платят в ОАО "Янтарьэнергосбыт" по прямым договорам. Аналогично решён вопрос с услугой обращения с ТКО (мусором). Граждане - владельцы жилых домов, проживающие в них постоянно, платят за ТКО напрямую региональному оператору. Системы водоснабжения в садоводстве нет. Каждый сам себе водоканал (колодец, скважина, ручей, накопители дождевой воды, вода из магазина).

Соответственно тому, что имеется, СНТ "Пищевик" в данном садоводстве занимается решением всего трёх задач. Заметьте, все задачи точно соответствуют закону.

По степени важности на первое место поставлено "содержание СНТ". Почему? Ответ очевиден. Всё потому, что большая часть доходов в виде взносов (платежей не членов) уходит на само юрлицо. Это зарплата персонала, канцелярские расходы, содержание домика правления, налоги, плата за банковское обслуживание и т.д. При этом все эти расходы занимают больше половины от расходов, к-е напрямую направлены на предмет деятельности товарищества в соответствии с ст. 7 "Цели создания и деятельности товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г. На дуракопонятном языке это выглядит так: 5 рублей гражданин сдаёт в СНТ, а на 1 рубль получает от товарищества услуги по содержанию проездов и линии электропередач в исправном, актуальном состоянии.

Какое соотношение расходов и доходов в других СНТ? Ответ: всякое бывает, разное. Например, в одном из товариществ председатель имеет зарплату в 150 000 руб. в месяц в 2024 г. (там более 2000 участков). Ума не приложу, что председатель там такого вытворяет за эти деньги. И это чистая зарплата без премий и других возможных доходов от махинаций с деньгами, а они там 100% есть по информации от тамошних "борцов с режимом вечного правителя".

В какой-то части других садоводств делается много чего: имеется разное имущество общего пользования, удовлетворяющего потребности граждан. Это не только система энергоснабжения, может быть система теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, прочих объектов: магазинов, детских, спортивных, мусорных площадок и т.д. Все объекты, так или иначе, требуют денег на содержание. Мало того, системы водоснабжения, теплоснабжения и т.п. в садоводствах позволяют СНТ оказывать коммунальные услуги собственникам садовых участков. А если есть такие и подобные услуги со стороны товарищества, их много, то расходы собственника переходят в разряд ежемесячных платежей (взносов). С одной стороны всё очень здорово устроено там, где есть услуги, как в городе. С другой стороны в рамках норм ФЗ-217 от 29.07.17 г. нет никакой возможности предотвратить нарушения и хищения денег, если только не перейти согласно требованиям уже упомянутой статьи 2 "Правовое регулирование отношений в области ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" и Гражданского кодекса к договорным отношениям между гражданами и СНТ. Мало того, при оказании СНТ коммунальных услуг гражданам в садоводстве требуется обязательное заключение между сторонами письменного договора (п.10, 13, 16 Постановления Правительства № 354 от 06.05.2011 г.)

Если договора нет, и никто вам его не предлагает, а взносы вы платите каждый месяц, то будьте уверены, часть ваших денег оседает в карманах правителей от товарищества. Почему? Ответ очевиден. Размеры взносов и платежей зависят исключительно от решения общего собрания. А кто предлагает на собрании платить и в каком размере?

Правильный ответ: предложения вносят наши правители, к-е всегда протаскивают нужное им решение вне зависимости от вашего мнения о расходах и доходах в товариществе. Мало того, СНТ в любом суде, прокуратуре и прочих разных контролирующих конторах всегда докажет, почему в вашем товариществе 1 м³ добытой воды стоит в три раза дороже такой же воды в городе в многоквартирном доме. Или другой пример. Покос травы летом на ЗУОН в вашем садоводстве почему-то дороже, чем средняя цена покоса 1 сотки в регионе в два раза. Хорошо, если в таких товариществах у людей хотя бы возникают вопросы. Чаще граждане предпочитают платить и не спрашивать, что и откуда приходит, куда и почему уходит. Мало того, люди не интересуются объёмами и количеством работ и услуг, к-е СНТ им оказывает по содержанию имущества общего пользования.

А что нам даёт договор? Прежде всего, договор управления имуществом или договор пользования имуществом общего пользования даёт возможность каждому собственнику наглядно, а не виртуально или на слух, видеть цифры платежей. Условия договора дают возможность прочитать, проверить расчёты по платежам, содержанию видов имущества (объектов) общего пользования по списку. Договор - он ведь всегда индивидуальный. В нём 100% будут отражены индивидуальные условия, т.к. часто гражданин чем-то пользуется, а чем-то нет. Что-то он создавал или создаёт на свои средства, а в каких-то проектах и близко не участвует. Эти условия влияют на цену договора. Кроме того, договор всегда дисциплинирует стороны, его подписавшие. Ведь СНТ не сможет впихнуть в договор содержание имущества, к-е никому не принадлежит. Почему? Потому что закон не предусматривает в условия договора включать имущество, к-го нет. Нельзя содержать в СНТ трактор, к-го никто не видел, нельзя тратить деньги на собрания, к-е не проводятся, нельзя платить полную зарплату сотруднику, к-й на работе появляется на 2 часа в неделю, нельзя тратить деньги на уборку снега на ЗУОН, если этот снег не убирается и т.д. Все эти условия, работы и услуги облачаются в договорные отношения, другие договоры, итоговые акты и прочие первичные бухгалтерские документы. А если нет документов, то нет и бухучёта.

Кто-то скажет: "А зачем нам в СНТ такие сложности с договором. Это бумажная волокита, нагрузка на правление и т.п., и т.д." Да, совершенно верно - это нагрузка. Но она возложена на правление и бухгалтера. Именно за эту деятельность органы управления и контроля СНТ получают деньги. Какие могут быть у них претензии? А до тех пор, пока собственник будет каждый месяц платить в СНТ некую сумму, состоящую из числа с тремя или четырьмя нолями, не задавая вопросов, без письменного договора, его будут обсчитывать, как последнего лоха. В свою очередь, беспредел в денежных делах в таких СНТ не прекратится никогда. В СНТ вообще замена бездоговорных отношений на договорные - это самая сложная задача для простых садоводов. Почему? А потому что правителям договоры не выгодны. И их в этом поддерживает ФЗ-217 от 29.07.17 г., к-й позволяет в СНТ между организацией и гражданами никаких договоров не иметь от слова совсем. Договоры со сторонними третьими лицами не в счёт.

Как же так? Только что мы тут распинались о необходимости и неизбежности договоров? А теперь пошли на попятную? Чтобы понять, что к чему, и как это работает, разберём альтернативные условия в небольшом садоводстве с количеством членов в 30 человек. Такие не только бывают, они реально существуют в РФ.

Итак, представим себе картинку: территория садоводства представляет собой проезд шириной 4,5 метра длиной 250 метров. По сторонам проезда 30 участков. Из имущества общего пользования имеется только участок ЗУОН. Линия электропередач передана в сетевую организацию. За электроэнергию граждане платят в энергоснабжающую контору по прямым договорам. Домика правление нет. Водоснабжение на каждом участке индивидуальное: колодец или скважина. Газоснабжение отсутствует. По санитарным нормам площадки для установки мусорного контейнера быть не может в границах ЗУОН. Граждане платят региональному оператору по прямым договорам.

Исходя из означенных реальных условий, СНТ в таком садоводстве решает всего две задачи: содержание СНТ, как юрлица, и содержание ЗУОН. А можно обойтись совсем без СНТ? Можно, если 30 человек в состоянии убрать снег перед своим участком зимой, а летом скосить траву. А ещё раз в год внести по 1000 руб. или другую сумму непосредственно исполнителю, который потратит деньги на ямочный ремонт проезда. Для решения этих задач нужны: решение общего собрания собственников, соответствующие действия ответственных за сбор денег, исполнение решения и отчёт о выполненной работе на очередном собрании. Такие действия без СНТ допускает ст. 5 "Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе" ФЗ-217 от 29.07.17 г. Люди при этом экономят хорошие деньги, не затрачивая их на содержание самого юридического лица. А это, прикинем по минимуму, зарплата председателя, бухгалтера, вознаграждения членов правления, ревизионной комиссии.

Если мы в этих условиях при действующем СНТ введём договор управления имуществом общего пользования, то его условия фактически повторят слово в слово процедуру и все действия по принятию решения о ремонте ЗУОН, осуществлению этого ремонта и отчёту о проделанной работе исполнителями. А раз так, то зачем морока с договором? Достаточно собрания и работы правления по исполнению решения. А если думать об экономии дальше, а поступать смелее, то в таком садоводстве СНТ лишнее.

Расходы на содержание имущества общего пользования в таком садоводстве фактически сводятся к минимальной сумме денег. Но этого нельзя сказать о самом СНТ. На разовую акцию по ремонту проезда нет никакой необходимости платить ежемесячную зрЯплату председателю. Содержание бухгалтера? Его можно свести к удалёнке, заключив договор с организацией, к-я оказывает бухгалтерские услуги. Это, кстати, будет самая затратная часть бюджета СНТ. Уйти от ведения бухгалтерии невозможно. Таковы требования закона для любого юрлица. Маленькое оно или большое - закон не различает. А вывод из наших размышлений такой:

В садоводстве с числом участков менее 100 и (или) в отсутствие имущества общего пользования в границах территории садоводства целесообразно деятельность СНТ организовать по двум главным направлениям:
- принятие решения по имуществу общего пользования на общем собрании членов,
- реализация решения собрания исполнителями с представлением отчёта о расходах на общем собрании.

Справедливость вывода подтверждает судебная практика, к-я сводится судом к двум постулатам: исследование действительности общего собрания членов СНТ и было ли в решении собрания что-либо в любом виде и изложении о размерах членских и целевых взносов. Если на первые два есть положительное заключение суда, то все остальные доказательства о недействительности собрания, как правило, в судебном процессе не имеют никакого значения за редкими исключениями.

А что говорят юристы? А ничего! У них такая же, как и у закона, расплывчатая размазанная позиция по многим вопросам из СНТ. Принцип такой: здесь читаем, а здесь не читаем, здесь не видно, потому что рыбу заворачивали, тут нас не касается, а здесь касается только Московской области и т.п. Имущество (недвижимое) не нужно регистрировать в ЕГРН, потому что это стоит денег. Можно и так пользоваться. Договор не нужен, потому что у вас взносы маленькие. В Мособласти договоры нужны, потому что там другое государство и планета другая и деньги какие-то другие. В вашем СНТ всё должно быть прозрачно. Общее собрание - исполнение - отчёт об исполнении. Что касается договора управления (пользования), то вопрос можно поставить на собрание. А там, как решит собрание, так и будет. Но вам в садоводстве это ничего не даёт.

И получается так, как мы выше и выяснили. Главное, чтобы собрание решило. А решение было исполнено. Государство позволяет СНТ ничем "лишним" не заниматься и ничего не делать. А когда с такой позицией оппонент не соглашается, то ему в ответ советуют почитать закон о садоводах и садоводстве. При этом наименование закона, ссылки на конкретные статьи нормативных актов не называются.

Консультация в результате стоит денег, а спрашивающий в ходе вопросов и ответов не получает ничего такого, что могло бы объяснить происходящие нарушения того же ФЗ-217 от 29.07.17 г. Вот такие у нас с вами, сограждане, консультанты. Благо, встречаются и среди юристов специалисты, к-е в проблемах разбираются. Но их ещё нужно найти. "Ох и трудная это работа, из болота тянуть бегемота! Это ещё Корней Чуковский заметил.

2. Членские взносы и содержание имущества общего пользования

Эпиграф, выбранный для этой страницы не случаен. Он точно соответствует тому положению, которое сложилось во многих садоводческих товариществах, не исключая и СНТ "Пищевик".

В продолжение последних мыслей из первого раздела страницы приведём краткую схему по финансированию имущества (объектов) общего пользования (ст. 7 "Цели создания и деятельности товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.) Надеемся на то, что ни у кого не вызывает сомнений, СНТ создано именно для этих целей, а все остальные задачи и расходы товарищества в соответствии с нормами ст. 14 "Взносы членов товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г. направлены на содержание самого юрлица и помощь собственникам земельных участков в ведении садоводства в виде оказания им различных услуг от коммунальных до охраны территории садоводства и обеспечения пожарной безопасности. Не верите? Ссылка на ст. 14 перед вами, жмите и внимательно прочитайте цели, на к-е могут быть потрачены деньги в статьях "Членские взносы" и "Целевые взносы", а других платежей в СНТ не предусмотрено. Платежи равные взносам не членов товарищества не в счёт. Мы их имеем в виду, но не упоминаем в тексте для сокращения объёма страницы.

Итак, СНТ, любое СНТ за немногими исключениями, работает по следующей схеме:

Что не так в общем-то правильной схеме? Может быть всё так, как надо. Но, чтобы знать наверняка, необходимо обратить внимание на некоторые специфические условия и их соблюдение со стороны СНТ. Если они не выполняются, то схема закону не соответствует. Рано или поздно кто-то будет отвечать за нарушения. И хорошо, если ответственность не распространится на карманы собственников участков. А это вряд ли. Все проблемы СНТ всегда решает за счёт своих членов.

Перед тем, как мы приступим к разбору условий, давайте ещё раз выделим следующий момент. Все средства, к-е собираются и расходуются на содержание СНТ, его нужды, его судебные издержки в спорах с гражданами и юрлицами, договорные обязательства СНТ, банковское обслуживание, зарплаты председателя, бухгалтера и "прочих разных шведов" - соответствуют нормам ФЗ-217 от 29.07.17 г., если эти расходы внесены в приходно-расходную смету, если определены размеры взносов, если есть финансово-экономическое обоснование всех затрат. При этом названные расходы должны быть утверждены общим собранием членов товарищества. Следует заметить, СНТ может расходовать ваши деньги на себя любимое, одновременно ничего не делать на благо собственников, включая содержание имущества общего пользования. Закон это не запрещает. И этим часть СНТ пользуется с большим успехом для обогащения правителей таких товариществ. Можно не воровать, получая зрЯплату, ничего при этом не делая.

Условия содержания имущества общего пользования:

Во-первых, если это недвижимость, то такое имущество общего пользования должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Только после регистрации имущества СНТ получает право на владение, пользование и распоряжения имуществом. Тогда же имущество может быть принято на бухгалтерский баланс юрлица, а также пройти процедуру инвентаризации.

Содержание имущества общего пользования, как имущества СНТ, на членские взносы непосредственно связано с нормой пункта 1, ч. 5, ст. 14 "Взносы членов товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г., где написано о том, что часть членских взносов расходуется на содержание имущества товарищества.

В ФЗ-217 от 29.07.17 г. имущество общего пользования упоминается в связи с правом собственности (др. вещным правом) СНТ на это имущество (ч. 2 Ст. 25 "Право собственности на имущество общего пользования". Мы пока не разбираем часть 1 ст. 25, где сказано о том, что всё имущество общего пользования, к-е регистрируется после 01.01.2019 г., будет принадлежать только на праве собственности гражданам - собственникам садовых земельных участков. Соответственно, после этой даты никакое имущество общего пользования не может быть зарегистрировано нв СНТ, как на юрлицо. Это невозможно даже, если граждане примут такое решение на общем собрании членов товарищества. Росреестр откажет в регистрации.

О том, что имущество общего пользования может принадлежать СНТ, как юрлицу, сказано в той же ст. 25, части 10. Однако, эта норма действует в отношении того имущества, к-е было ранее, до вступления в силу ФЗ-217 от 29.07.17 г. зарегистрировано на товарищество.

Во-вторых, ФЗ-217 от 29.07.17 г. ничего не говорит о движимом имуществе общего пользования, т.к. последнее фактически является обособленным имуществом СНТ, как юрлица. В этом случае, в зависимости от стоимости такого имущества, оно должны быть на балансе товарищества и (или) пройти процедуру инвентаризации и состоять на инвентарном учёте.

Содержание движимого имущества товарищества входит в состав членских взносов, как расходы на содержание юридического лица, т.к. данное имущество не является имуществом общего пользования, а работает на нужды СНТ.

В-третьих, согласно норме ч. 1 ст. 25 "Право собственности на имущество общего пользования" ФЗ-217 от 29.07.17 г. всё недвижимое имущество общего пользования в границах садоводства, к-е регистрируется после 01.01.2019 г., принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых земельных участков. Иного закон не предусматривает.

На деле в вопросе управления СНТ имуществом общего пользования, к-е официально, подчёркиваем официально, принадлежит собственникам садовых земельных участков, есть множество нюансов. Но закон прямо ничего нам не разъясняет.

Вопрос состоит в том, как чужое для СНТ имущество попадает, или может попасть, в управление в товарищество. Объяснений два:

Первое объяснение понятное и вполне вписывающееся в рамки ГК. Т.е., граждане - собственники на своём общем собрании (общем собрании членов с участием не членов) решают передать своё общее имущество в управление в СНТ и заключают индивидуальный для каждого договор управления имуществом общего пользования с СНТ в письменном виде. После подписания стороны получают права и обязанности согласно предмету договора, к-й касается порядка пользования имуществом и его содержания. Одна сторона (товарищество) имеет право и обязанность управлять имуществом граждан, поддерживая его в исправном, актуальном состоянии; вторая сторона (собственник) имеет право пользоваться имуществом и обязан платить за услуги управления деньги в пользу СНТ.

Второе объяснение шаткое и основывается на аналогии закона. Мы сейчас о Жилищном кодексе (ЖК). Рассуждения следующие. Гражданин, купивший квартиру в многоквартирном доме, без всякой регистрации и оформления получает право на долю в праве на общее имущество дома. Это не зависит от его воли. Купил официально квартиру - значит, получил право собственности на общее имущество дома, а вместе с правом обязанность его содержать. Согласно ЖК содержание общего имущества дома возможно через создание ТСЖ. Товарищество создаётся более 50% голосов собственников данного жилого дома. И... это юридическое лицо получает по закону право управлять общим имуществом многоквартирного дома. Товариществу передаётся вся документация по дому. Оно организует управление и содержание общего имущества. Договор управления между собственниками жилья и ТСЖ закон не требует в отличие от обязательного договора управления между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией (ЖЭУ и ему подобные).

Тем не менее, ЖК не отвергает возможность договора управления общим имуществом дома для собственника квартиры и ТСЖ. Там, где в правлении товарищества сидят умные и дальновидные люди, договор управления всегда разрабатывается и заключается с каждым собственником квартиры. Зачем и почему? Ответ очевиден. ТСЖ этим договором решает главную задачу - письменно, на бумаге фиксируются права и обязанности сторон. Этим самым ТСЖ уменьшает количество претензий от собственников жилья в сторону ТСЖ. В то же время товарищество договором регламентирует свою деятельность по управлению общим имуществом. Договор также является основой для разработки других локальных актов, регулирующих правоотношения граждан и ТСЖ. И чем больше в ТСЖ разработано всяких разных регламентов и положений, тем спокойнее живётся ТСЖ и собственникам жилья. Проверено на практике в Москве. На каждый вопрос и претензию всегда должен быть ответ в виде устава, регламента, положения, приказа, распоряжения и пункта в договоре.

Исходя из правил, действующих в ТСЖ, в СНТ попадание имущества общего пользования, принадлежащего собственникам садовых земельных участков в тиски управления со стороны СНТ как бы соответствуют ФЗ-217 от 29.07.17 г. То есть, как бы большинство собственников в виде членов СНТ согласны с тем, что СНТ создаёт (создало) на целевые взносы имущество общего пользования. А потом они же согласны с тем, что это имущество как бы принадлежит СНТ или как бы, принадлежит собственникам участков. На самом деле не так важно, что и кому принадлежит. В товариществе и для людей важно то, что на содержание имущества общего пользования начинают расходовать членские взносы. А в это же время имущество не имеет зарегистрированного права собственности и фактически находится вне закона. Вне любого закона! Поэтому везде должно добавляться "как бы" при его упоминании.

Никто не задаётся вопросами: "Как так произошло, кто передал председателю бразды правления имуществом, кто дал право собирать деньги на содержание? Наконец, почему на созданное недвижимое имущество нет документов о праве собственности, и кто вообще собственник?" Вопросов должно быть больше. Но их нет. Даже тех нет, к-е озвучены.

Виной этому пофигизму является обыкновенное упрощение закона и его применение в практике. Это объясняется с одной стороны туманными, расплывчатыми формулировками в ФЗ-217 от 29.07.17 г. С другой стороны наблюдается упрощённый подход судов к проблемам в СНТ, к-й сводится к исследованию действительности решения общего собрания членов СНТ. На основании кворума и его наличия судья выносит решение по любому вопросу. С третьей стороны, никто не вникает в нормы закона, где чёрным по-белому написано о том, что членские взносы расходуются на имущество общего пользования товарищества. Под товариществом ничего, кроме СНТ, юрлица, не значится (пункт 1, ч. 5, ст. 14 "Взносы членов товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.) На эту норму никто не обращает внимания! А раз так, то происходит следующее:

Содержание имущества общего пользования, не основанное на требованиях закона:

1. Членские взносы расходуются как бы на имущество общего пользования СНТ, как юрлица.

2. Собственники садовых земельных участков как бы уверены в том, что имущество общего пользования принадлежит им или СНТ. На самом деле имущество никому не принадлежит. Устные уверения и фантазии правления не заменяют регистрацию права собственности в ЕГРН..

3. СНТ после создания (приобретения) имущества общего пользования ничего не делает для регистрации прав собственности на граждан.

4. В официальных бухгалтерских отчётах СНТ отсутствуют сведения о наличии имущества общего пользования, как основных средств.

В конечном итоге нарушения могут привести к нежелательным последствиям для собственников садовых земельных участков и к санкциям на СНТ со стороны контролирующих органов. А это, в свою очередь, ударит по карманам людей и благам, имеющимся в садоводстве.

А может ли быть так, что в садоводстве имеется имущество общего пользования и его поддерживают в исправном состоянии без регистрации прав собственности и других бюрократических сложностей в лице СНТ? Может! Необходимо только помнить, что это всегда риск получить неприятности в самый неподходящий момент. Но об этом можно прочитать на странице "Простое товарищество в границах территории садоводства". Суть организации граждан в виде простого товарищества в том, что они в своей воле и своём интересе добровольно подписывают договор, к-й определяет цели создания простого товарищества, сроки его существования, порядок пользования общим имуществом и его содержание. При этом граждане экономят на налогах и зарплатах персонала любой организации, т.к. простое товарищество не является юрлицом и не требует регистрации в ЕГРЮЛ.

А можно содержать общее имущество вообще без привлечения договоров, СНТ и прочих разных контор-нахлебников? Можно! Но в этом случае граждане рискуют, вложив деньги в некое общее имущество, лишиться его в одночасье, не получив за потерю ни копейки. Как это? Очень просто. Нет регистрации права собственности - нет имущества. Допустим, власти приняли решение изъять землю. Имеют на это право по закону, даже не сомневайтесь. Прислали бульдозер. Он всё снёс под ноль. А согласно закону ничего и не было. Разве не так? Мало того, после вынесения решения об изъятии, никто вам не даст возможность что-либо зарегистрировать официально. Поезд ушёл, что называется. Поиметь с властей компенсацию не получится.

Кроме того, некоторые участники такого общего имущества могут просто не платить за его содержание. Как люди устно договорились, так же устно могут и расторгнуть договорённость. Особенно всё усугубляется, если имущество является недвижимостью, а его регистрацию в ЕГРН граждане опустили за скобки, как ненужную, думая, что сэкономили. Такого рода экономия всегда вылезает боком при первом же сборе денег на содержание этого имущества. Дело доходит вплоть до драки. А это разве было целью создания общего имущества? Вряд ли. Тогда думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь... регистрацию прав в Росреестре! По крайней мере, опыт Калининграда и области показывает, регистрация права собственности на объекты недвижимости очень даже выгодна. Особенно выгодно, когда город вашу недвижимость ликвидирует под свои нужды, выплачивая нехилые деньги в качестве компенсации. Пример: строили окружную дорогу вокруг Калининграда и пришлась она на часть территории некоторого садоводства. Один из собственников садового земельного участка с жилым домом через суд отсудил у города компенсацию за потерю недвижимости в размере 30 млн. руб. (цены 2020 - 2021 годов.)

3. Расходы по содержанию имущества общего пользования в границах территории садоводства

Переходим к последнему разделу страницы, к-й непосредственно поясняет разные подходы к сбору денег на содержание имущества общего пользования. При этом мы имеем ввиду следующее:

Расходы по содержанию имущества общего пользования соответствуют закону при условии наличия регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на СНТ, как на юрлицо, или на собственников садовых земельных участков.

Если условие не выполнено, то у вас в садоводстве и СНТ может быть всё, что угодно, но только не то, что соответствует закону, включая нормы ФЗ-217 от 29.07.17 г. Если вы согласны с таким положением дел у вас, то так тому и быть! Нижеизложенный текст на странице можно применять, а можно не применять. В любом случае к вашей ситуации с отсутствием зарегистрированных прав собственности на имущество это относится с очень большой натяжкой. При этом, скорее, вообще не относится. О законности в сборе денег даже не станем говорить. Её нет.

Мы должны ответить на три вопроса:

Ответы на вопросы будут разными. А зависит это от зарегистрированного права собственности лиц на имущество общего пользования.

1. Имущество общего пользования принадлежит СНТ на праве собственности или другом вещном праве

Повторим пройденный материал. Вспомним. Имущество общего пользования согласно ч. 10 ст. 25 "Право собственности на имущество общего пользования" может принадлежать СНТ на праве собственности или ином вещном праве. Поясним, когда такое случается. Граждане в садоводстве могут с таким столкнуться, если когда-то до вступления в действие нашего ФЗ-217 от 29.07.17 г., СНТ зарегистрировало права собственности на имущество на себя любимое. Сегодня оно является имуществом общего пользования, внесённым законно в ЕГРН.

Справка: Единый реестр недвижимости возник с принятием Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно с появлением данного нормативного правового акта связано создание первого Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также Государственного кадастра недвижимости (ГКН), сформированных в 1998 и 2008 годах соответственно». Закон утратил силу с 01.01.2020 г.

В 2015-м году в соответствии с 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», в России создали ЕГРН, который с 1 января 2017-го стал действовать как полноценная информационная система.

С нового 2025 года введён в действие новый универсальный федеральный ресурс "Портал пространственных данных Национальная система пространственных данных", к-м вы можете пользоваться по своему усмотрению и получать от него ответы по вопросам по недвижимости. Есть бесплатные услуги, есть платные. Точно можно сказать, вам никуда не нужно бегать, чтобы получить бесплатно выписку из ЕГРН о своей недвижимости для предъявления её тому, без чего он, она, оно жить не может. Аналогично о выписках за плату. Заказ документа через Интернет дешевле.

Надеюсь на то, что приведённые сведения помогут определиться с имуществом общего пользования в вашем садоводстве и предположить: зарегистрированы ли права собственности на СНТ или нет. Безусловно, только то, что без получения официального ответа из Росреестра, или, не убедившись воочию в наличии документа о праве собственности в правлении, верить на слово никому нельзя! Особенно нельзя верить на слово СНТ. Та ещё контора, состоящая из далёких от правды людей в том понимании, в котором вы эту правду понимаете сами и пытаетесь достучаться с ней до сограждан.

Убедились! Права зарегистрированы. Отсюда вытекают обязанности собственника по содержанию своего имущества (ст. 210 "Бремя содержания имущества" ГК). Собственников сколько? Ответ: Одно СНТ или одно юридическое лицо. Кто управляет в СНТ? Общее собрание членов товарищества. Кто исполняет решение собрания? Председатель и правление.

Кто формирует расходную часть приходно-расходной сметы на содержание имущества общего пользования СНТ? Правление и председатель (п. 8, 9, части 7 ст. 18 "Правление товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.

В свою очередь, расходная часть будет состоять:

Платежи за содержание объекта (имущества) общего пользования делятся на две составляющие:
- обязательные платежи, установленные правовыми актами РФ (земельный налог, налог на имущество и др.);
- платежи, установленные собственниками по решению общего собрания по содержанию и сохранению общей собственности (регистрация имущества, ремонт, расходы на обслуживающий персонал, страхование, охрана и пр.)

Обязательные платежи - это, как правило, сумма постоянная, к-я зависит только от решений органов власти, устанавливающих налоги и платежи за имущество для юрлиц и (или) физлиц. А вот вторая часть зависит от планируемых расходов по содержанию имущества общего пользования на очередной финансовый период. Больше запланировали, больше будет сумма расходов. Меньше планов - меньше сумма. Нет планов - нет расходов. Всё взаимосвязано и взаимозависимо. А решает: чего, сколько потратить, на что - общее собрание членов СНТ с участием собственников садовых земельных участков без участия в товариществе.

Главное во всей этой процедуре и кипучей деятельности в СНТ выпадает на выбор принципа сбора денег или принципа определения суммы, взимаемой с каждого собственника участка. В законе имеется на этот счёт только одна норма, к-й по непонятным причинам мало кто пользуется. А объясняется это тем, что правители в СНТ просто не читают эту норму. Она для них как бы не существует. Приведём её полностью, а все подробности есть на странице "Членские взносы в СНТ. Цели, принцип взимания, размер".

Статья 14 "Взносы членов товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г.

7. В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться для отдельных членов товарищества, если это обусловлено различным объёмом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или размера доли в праве общей долевой собственности на такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Как это понимать для конкретного случая? Очень просто. Разберём на двух примерах.

Все собственники садовых земельных участков имеют право доступа (прохода и (или) проезда) к своим участкам по земельным участкам общего назначения свободно без препятствий и ограничений, бесплатно (ч. 5 ст. 24 "Особенности образования, предоставления земельных участков общего назначения, использования имущества общего пользования" ФЗ-217 от 29.07.17 г.

"Бесплатно" - это ключевое слово. В части СНТ до настоящего времени пытаются взимать плату за въезд, тем самым нарушают закон. В том числе это касается отдельных Остапов Бендеров из числа председателей, к-е устанавливают плату за въезд на территорию садоводства для не собственников садовых земельных участков. Но на них есть управа со стороны прокуратуры.

Пример 1: Сайт прокуратуры Калининградской области повествует о том, что 23 июня 2009 года по постановлению прокурора Гурьевского района председатель садоводческого некоммерческого товарищества, самовольно установившая плату за проезд на территорию товарищества, привлечена к административной ответственности и оштрафована Прокуратурой Гурьевского района. Проверка проведена по жалобе жителя района о самоуправных действиях председателя садоводческого некоммерческого товарищества.

Установлено, что председатель СНТ самовольно, при отсутствии законных оснований, установила платный въезд на территорию товарищества. Так, в апреле текущего года по ее указанию с заявителя был взят разовый сбор в размере 60 рублей за право въезда на территорию СНТ, хотя гражданин является собственником земельного участка для ведения садоводства, расположенного в указанном садоводческом товариществе. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Налогового кодекса РФ под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков сборов юридически значимых действий, включая предоставление определённых прав или выдачу разрешений (лицензий).

Статьёй 12 Налогового кодекса РФ установлены виды налогов и сборов в Российской Федерации и полномочия законодательных (представительных) органов государственной власти субъектов Российской Федерации и представительных органов муниципальных образований по установлению налогов и сборов. В силу пункта 6 статьи 12 Налогового кодекса РФ не могут устанавливаться федеральные, региональные или местные налоги и сборы, не предусмотренные действующим законодательством.

Т.о., введением разовых сборов за право въезда на территорию СНТ (при наличии в СНТ установленных ежегодных членских взносов, в том числе и на содержание дорог), нарушаются права граждан на доступ к земельным участкам, находящимся в их собственности. По выявленным нарушениям закона прокурором Гурьевского района вынесено постановление о возбуждении в отношении председателя садоводческого некоммерческого товарищества дела об административном правонарушении по статье 19.1. КоАП РФ (самоуправство). Судом председатель СНТ подвергнута штрафу в сумме 100 рублей.

До настоящего времени норма ст. 12 НК не изменилась. И её действие распространено не только на собственников садовых земельных участков, но и на других граждан, топающих по ЗУОН пешком или проезжающих по нему на транспорте.

Что касается денег из состава членских взносов, затрачиваемых на содержание ЗУОН СНТ, то установить справедливые правила в отношении этого вида имущества общего пользования невозможно. А посему, лучше, чем платить всем собственникам поровну, никто пока что ничего не придумал.

Ранее, можно было придумать взимать часть членского взноса в зависимости от проезда по ЗУОН на пешкомобиле, велосипеде, автомобиле, грузовике, метро и т.д. Чем больше транспорт, тем больше взнос. Но закон это дело пресёк. И правильно сделал. А поставить пользование ЗУОН в зависимость от размера участка и наличия жилого дома - это нонсенс! А по-простому, это беспредел правителей СНТ!

Пример 2: Есть в некотором садоводстве система водоснабжения. Работает от двух скважин. Принадлежит СНТ на правах собственности.

На содержание системы СНТ взимает в составе членских взносов платёж. Он зависит от количества воды, расходуемой каждым собственником садового земельного участка. Больше потратил - больше заплатил.

Критерии определения суммы платежа следующие: 1. Ожидаемое среднее потребление количества воды гражданами на полив и для других нужд в течение года. 2. Стоимость 1 куб. метра воды в предстоящем периоде. 3. Учёт потребления осуществляется по счётчикам воды, установленным у пользователей. 4. Количество добываемой воды, планируемое к потреблению, учитывает все расходы по содержанию системы водоснабжения в периоде.

Если счётчики воды отсутствуют, то расчёты потребления могут быть поставлены в зависимость от размера участка и наличия на нём растений, деревьев, жилого дома или иной недвижимости. Именно об этом сказано в законе. ч. 7 ст. 14 ФЗ-217 от 29.07.17 г.

И вот так, как в примерах, СНТ делает расчёт на содержание каждого вида имущества (объекта) общего пользования, принадлежащее товариществу на праве собственности.

2. Имущество общего пользования принадлежит гражданам на праве общей долевой собственности

Нравится это кому-то или нет, но данная новелла в ФЗ-217 от 29.07.17 г. и Гражданском Кодексе прописалась всерьёз и надолго.

Не станем вспоминать ФЗ-217, а сразу же обратимся к § 2 "Общее имущество собственников недвижимых вещей" ГК. Зачем? А затем что в нашем садоводческом законе норма не вместила в себя все варианты, что вносит непонимание в практику применения закона.

Итак, в ст. 259.1 "Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество" идёт речь о том, что в границах территории садоводства имущество общего пользования принадлежит собственникам садовых земельных участков на праве общей долевой собственности. Других вариантов нет, кроме того, что наш закон дополняет эту норму периодом или датой. А именно, созданное (приобретённое) имущество общего пользования с 01.01.2019 г. принадлежит собственникам - гражданам. СНТ из лиц, имеющих право на такое имущество после указанной даты, исключено.

Но остаётся одна проблема или пробел, к-й требует разъяснения. В нашем ФЗ-217 от 29.07.17 г. ничего не сказано о том, как определить долю в праве, исключая формулу: доля в праве определяется пропорционально размеру садового земельного участка. (Всё, как в многоквартирном доме, если кто не понял, откуда ноги растут). Теперь сам вопрос. А как быть, если доля в праве уже определена давно, до вступления в силу ФЗ-217 от 29.07.17 г., то бишь до 01.01.19 г.

Цитируем ответ из следующей статьи:

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

Вот оно, искомое подчёркнуто. Законы бывают разные, специальные, республиканские, местные, региональные. А теперь пример с решением вопроса о доле в праве равной для всех собственников.

Пример 3: В СНТ "Пищевик" Постановлением мэрии № 334 от 07.03.1995 г. каждому владельцу садового участка нарезано по 50 м² земли общего пользования (земля общего назначения). Другим постановлением в другом товариществе Калининграда нарезано по 70 м² земли общего пользования каждому гражданину. Таких постановлений было много в 1995 г. Определено также, что эти метры не выделяются в натуре. Т.е., всю землю общего назначения можно определить на местности, плане, карте, а выделить ваши конкретные 50 метров, чтобы их пощупать, нельзя. С 01.01.19 г. ЗОП (земля общего пользования) стала в одночасье ЗУОН (земельный участок общего назначения) согласно ФЗ-217 от 29.07.17 г.

Теперь разберёмся, как содержать имущество общего пользования, принадлежащее собственникам на праве общей долевой собственности. Напрашиваются два варианта.

Вариант 1: Доля в праве на имущество общего пользования не одинакова для каждого собственника, рассчитывается пропорционально размеру земельного участка.

Уже упомянутый § 2 "Общее имущество собственников недвижимых вещей" ГК отвечает на этот вопрос однозначно:

Статья 259.4 "Бремя содержания общего имущества" ГК
(введена Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)

Применяя данную норму закона к нашим СНТ-шным денежным делам, следует учитывать, общее собрание собственников или общее собрание членов СНТ с участием собственников участков без участия в товариществе могут изменить размер платежа в составе членского взноса, к-й предполагается пустить на содержание имущества общего пользования. Но, сделать это крайне сложно. Всего лишь один несогласный ставит крест на этой затее - принять решение единогласно на собрании собственников.

Кроме того, следует учитывать то, что участие каждого участника в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования имуществом общего пользования. Т.е., сумма платежа собственника имущества общего пользования никак не зависит от количества проходов, проездов, переползаний, размеров обуви, длины лыж, места расположения участка в садоводстве, количестве жён или мужей, любовниц или любовников, работы в ФСБ, МВД, прокуратуре, мэрии, ГД, ширины и вышины гусениц или колёс транспорта, если на нём висит согласно данным ЕГРН доля в праве на используемое им имущество.

Вывод: На вытекающий из доли в праве физлица размер платежа согласно общим расходам на содержание имущества общего пользования ничего, кроме этой доли в праве не влияет.

Добавим, при начислении размеров платежа за содержание имущества в соответствии с долей в праве собственника учитывается только доля в праве, к-я определяется пропорционально размеру индивидуального участка собственника. Применять дополнительные условия части 7 ст.14 "Взносы членов товарищества" ФЗ-217 от 29.07.17 г. нельзя, т.к. в этой же части 7 предусмотрено для дольщиков устанавливать размер платежа исключительно в зависимости от размера доли в праве на имущество общего пользования. А мы, как раз, сейчас такие случаи разбираем.

Вариант 2: доля в праве собственности на имущество общего пользования одинакова для каждого собственника и не зависит от размера индивидуального земельного участка.

А теперь о других случаях. Это касается примера из СНТ "Пищевик". В соответствии с действовавшими в марте 1995 года законами в области земельных отношений доля в праве собственников садовых земельных участков в границах территории садоводства определена равной для всех и составляет 50 м² без выделения в натуре. Следовательно, платежи на содержание имущества общего пользования будут равными для всех собственников. Мало того, вновь создаваемое, приобретаемое недвижимое имущество в границах садоводства, размещаемое на ЗУОН будет также регистрироваться в ЕГРН с определением доли в праве равной для всех собственников. Почему? Потому что одним из принципов земельного законодательства является следование новых объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, судьбе данного участка (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса, ФЗ-136 от 25.10.2001 г.)

Теперь мы разобрались с теми расходами, к-е непосредственно направляются, должны направляться на содержание имущества общего пользования в садоводстве. Это, на взгляд со стороны, должна быть главная и самая большая часть расходов, а не наоборот. Чтобы так было, людям нужно принимать правильные решения на собраниях. Всё в их руках.

В заключении есть необходимость обратить внимание граждан в любом СНТ на факт того, что в границах территории садоводства особенно в старых и древних накоплены всякие виды имущества общего пользования, к-е принадлежат лицам на разных вещных правах. Если принадлежат! А раз так, то платежи на содержание каждого вида имущества общего пользования должны рассчитываться по разным правилам, учитывая все местные нюансы. Если под одну гребёнку грести - ничего путного не выйдет, кроме скандалов, судов и роста недовольных. СНТ, как раз, призваны разгребать эти проблемы и делать так, чтобы взносы рассчитывались справедливо для всех.