Как не надо составлять Договор о пользовании имуществом общего пользования СНТ

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Пословица придумана народом, а в мудрости народу не откажешь. Насколько сегодня она правильна? Ровно настолько, насколько совершенно законодательство в нашей или любой другой стране. Полностью согласиться с утверждением о том, что каждый может трактовать закон так, как ему заблагорассудится, нельзя. Опыт и правоприменение в СНТ учит нас тому, что необходимо внимательно читать нормы Федерального закона № 217-фз от 29.07.17 г., и тогда меньше будет возникать проблем и споров по тем или иным вопросам в садоводческом некоммерческом товариществе. Однако не все наши сограждане это делают. То же самое можно сказать и об отдельных юристах, получивших юридическое образование, но не желающих лишний раз читать и перечитывать законы. Происходит это, видимо, по причине того, что людей, не имеющих юридического образования в стране намного больше. А это значит то, что вполне допустимо юристу - профессионалу применять свои знания вполсилы. Всё равно никто не разберётся в ляпах, а деньги за юридические услуги всё равно поступят прямо в карман. На странице представлен образец такого исполненного заказа на "вполсилы" Вы, как пользователь сайта «СНТ "Пищевик"», можете увидеть его ниже. Прочитайте, задумайтесь, обратите внимание на комментарии и допущенные ошибки. Этот опыт в жизни всегда может пригодиться. Верить юристам сегодня на 100% нельзя. А кому можно верить? Ответ: Верьте закону и себе, а также тому, кто в своих словах и мыслях всегда опирается на закон.

На странице опубликован текст Договора о пользовании имуществом общего пользования СНТ, с которым нельзя согласиться. Содержание договора взято из переписки между правлением и гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке в СНТ "Пищевик". Гражданин, не имеет специального образования и практики. Он взял за основу Договора текст по рекомендации юристов Тарасенковой А.Н. и Маслова Т.А., напечатанных в комментариях Российской газеты № 24 в 2004 году, выпуск № 24. Далее гражданин слегонца причесал текст по своему разумению и прислал его в СНТ, предлагая к подписи.

Оговорим сразу следующее: договор устарел, т.к. был составлен при действующем ещё ФЗ-66 от 15.04.98 г. Но! Комментарии обновлены и соответствуют нормам нового ФЗ-217 от 29.07.17 г. А чем старый договор может быть полезен? А тем, что ошибки и огрехи продолжают повторяться в новых текстах во многих товариществах. Ничего не меняется, т.к. шаблон любого письменного договора по закону остаётся неизменным.

Комментарии к пунктам Договора на этой странице не содержат в себе исправленного текста, потому что проще написать новый документ, чем править некорректный. А ссылка на новый, корректный договор вам дана в предыдущем абзаце.

Договор о пользовании
имуществом общего пользования в СНТ

(некорректный вариант, противоречащий законодательству и здравому смыслу)

Садоводческое некоммерческое товарищество «ПИЩЕВИК», именуемое в дальнейшем Товарищество/СНТ, в лице председателя _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданин _____________, владеющий садовым земельным участком № ___________ на праве ___________________, ведущий индивидуальную садоводческую деятельность на территории СНТ «ПИЩЕВИК», именуемый в дальнейшем Гражданин, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Общие положения

1.1 К термину "объекты инфраструктуры и другое имущество общего пользования" относятся имущество (в том числе земельные участки), предназначенные для обеспечения в пределах территории садоводства потребностей членов садоводческого некоммерческого товарищества в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т.п.)

Данное определение не может быть использовано в Договоре, т.к.,

- во-первых, словосочетания "объекты инфраструктуры" нет в ст. 3 ФЗ-217 от 29.07.2017 г.;

- во-вторых, всё, что перечислено в пункте 1.1, отнесено по ошибке к членам СНТ, а настоящий Договор заключается между СНТ (юридическим лицом) и гражданином, ведущим садоводство на своём садовом участке в границах территории садоводства;

- в-третьих, в соответствии с имеющимися возможностями на территории садоводства СНТ "Пищевик" практически отсутствует место и возможности для обустройства сетей теплоснабжения, котельных, водонапорных башен, детских и спортивных площадок, площадок для сбора мусора, что исключает необходимость упоминания данных объектов и имущества в преамбуле договора;

- в-четвёртых, в тексте отсутствуют реально существующие объекты недвижимости СНТ (земельный участок общего назначения и его кадастровый номер, 4 моста через речку, электрические сети).
В вашем садоводстве могут быть другие объекты общего пользования, существовать те, которых нет в Пищевике.

К термину "целевые взносы" относятся денежные средства, вносимые членами СНТ на приобретение (создание) и использование имущества общего пользования, и которыми будет пользоваться собственник садового земельного участка.
(Статья 3, п. 7 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе").

Повторяется ошибка первого пункта Договора: целевые взносы вносятся членами СНТ. Гражданин, ведущий садоводческую деятельность на территории садоводства без участия в СНТ, членом товарищества не является. Кроме того, целевые взносы не предназначены для использования имущества общего пользования. Цели внесения целевых взносов обозначены в ч. 6 ст. 14 "Взносы членов товарищества". Эти цели согласно закону с порядком пользования не связаны.

2. Предмет договора

2.1 Настоящий Договор заключён в соответствии со статьёй 5 Федерального закона от 29.07.2017 г., поскольку Гражданин ведёт садоводство (огородничество) в границах территории садоводства без участия в Товариществе.

Предметом Договора является то, о чём стороны договариваются. Содержание п. 2.1 скорее говорит об основаниях заключения Договора, а не о предмете Договора. Место этого пункта 2.1 в преамбуле Договора.

2.2 Товарищество предоставляет Гражданину право пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования (далее - Имущество, указанным в настоящем Договоре, а Гражданин уплачивает за пользование этим Имуществом согласно ежегодно утверждаемой приходно-расходной сметы целевые взносы в размере не выше платы за него членов СНТ "Пищевик"
(статья 5 "Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе").

Содержание пункта включает в себя предмет Договора. Но, гражданин за пользование имуществом общего пользования не может уплачивать целевые взносы, т.к. это противоречит определению целевых взносов данных в статьях 3 и 14 ФЗ-217 от 29.07.17 г. За пользование имуществом могут уплачиваться только взносы, идущие на содержание имущества, т.е. эквивалентные членским взносам членов СНТ, т.к., пользуясь объектами и имуществом общего пользования, а значит, и владея ими на правах общей или общей долевой собственности, гражданин обязан содержать это имущество посредством внесения денежных платежей. Основания изложены в Части 1 ГК РФ, ст. 209, ст. 210, ст. 249 и ст.ст. 259.1 - 259.4.

При другом раскладе на право собственности, при к-м имущество общего пользования принадлежит СНТ, гражданин пользуется этим имуществом за плату. Причём это касается всех собственников садовых земельных участков, как членов СНТ, так и не членов. Члены СНТ платят членские взносы, не члены - плату за работы и услуги по поддержанию имущества в рабочем состоянии.

2.3 Гражданин вправе пользоваться всем Имуществом, находящимся на территории Товарищества в любое необходимое для Гражданина время.

Ошибка содержится в термине "территория Товарищества". Товарищество - это юрлицо. Это не территориальное образование, как то "Городской округ г. Калининград", Республика Татарстан и др. Имущество, в т.ч. имущество СНТ, может находиться в границах территории садоводства, что, в свою очередь, является элементом планировочной структуры внутри определённого территориального образования.

2.4 Гражданин обязан пользоваться Имуществом, указанным в п. 2.3 настоящего Договора, в соответствии с его назначением и в порядке, установленном настоящим Договором.

Как показывает текст данного Договора, то фактически назначение и порядок пользования имуществом общего пользования никоим образом не определён. Аналогичная ошибка имеется в п. 4.1 Договора. По идее, в Договоре должна быть, как минимум, ссылка на локальные нормативные акты СНТ, к-е определяют порядок пользования объектами и имуществом общего пользования в садоводстве.

3. Платежи по Договору

3.1 Гражданин за пользование Имуществом Товарищества выплачивает ежегодные целевые взносы на основании обоснования и расчётов этих взносов и приходно-расходной сметы, утверждаемой общим легитимным собранием членов СНТ до начала календарного (платёжного) года. Оплата производится только за то имущество, которым Гражданин пользуется.

За пользование Имуществом целевые взносы члены СНТ и граждане, ведущие садоводство без участия в товариществе, не уплачивают. Об этом шла речь выше (см. пункты Договора 1.1, 2.2). Речь о легитимности общего собрания и даты его проведения не может идти в Договоре данного типа, т.к. это прерогатива СНТ и его органов правления. Важно только то, что расчёты по уплате взносов и платежей производятся на основании решений общих собраний, регламентов и Устава СНТ.

Оплата гражданином, ведущим садоводство без участия в товариществе, только тех объектов общего пользования, к-ми он пользуется, невозможна, т.к. противоречит нормам ст. 5 ФЗ-217 от 29.07.17 г., а также ГК в той части, где сказано о том, что гражданин обязан вносить плату за то имущество, которое ему принадлежит на праве собственности при условии регистрации права. Плата за пользование фактически является обязанностью по содержанию указанного имущества, причём порядок пользования (постоянно пользуется, не пользуется, пользуется иногда) не влияет на размер платежей за содержание. Размер платежей зависит только от права общей собственности и доли в праве общей собственности, а также решений общих собраний о суммах, которые СНТ готово потратить (вынуждено) на содержание имущества общего пользования и управления им.

Следует учитывать тот факт, что отдельными объектами имущества общего пользования граждане не пользуются. Соответственно, платить за их содержание они не обязаны. И это не противоречит тексту предыдущего абзаца. Например, если у гражданина нет подключения к сетям сетевой организации, отсутствует электроэнергия, то за пользование сетями СНТ он не должен платить. Однако, здесь есть нюансы, к-е нужно учитывать. В садоводстве вполне могут быть некие объекты, к-е используют электроэнергию, и к-ми волей-неволей гражданин пользуется косвенно. Примером может служить система освещения на территории садоводства.

3.2 Условия оплаты и размеры целевых взносов в течение платёжного года не пересматриваются.

Данный пункт неприемлем для условий Договора, т.к. ограничивает права членов СНТ посредством общего собрания принимать решения о формировании и об использовании имущества общего пользования, о создании и развитии объектов, а также установление размеров членских и целевых взносов. Практика показывает, что приняв смету доходов и расходов товарищества на год, члены СНТ могут и иногда вынуждены вносить изменения и дополнения в смету в течение года, чтобы решить отдельные внезапно возникающие вопросы. Эти изменения вполне могут касаться и граждан, ведущих садоводческую деятельность на территории СНТ без участия в товариществе. О неправильном применении термина "целевые взносы" уже упоминалось выше.

3.3 Целевые взносы уплачиваются Гражданином в срок до 30 декабря предыдущего платёжному году.

"Целевые взносы" (плата) на самом деле могут вноситься Гражданином на создание, приобретение имущества общего пользования согласно ст. 14 "Взносы членов товарищества". Пункт не отражает платежей (взносов) за пользование (содержание) имущества. Внесение взносов по срокам в данном пункте неудачно, т.к. из содержания непонятно за какой период уплачиваются взносы: месяц, 6 месяцев, год и т.д..

3.4 В случае, если Гражданин не пользуется Имуществом, указанным в п. 2.3 настоящего Договора, то он освобождается от уплаты взноса за период неиспользования Имуществом.

Содержание пункта противоречит ст. 5 ФЗ-217, ст. 209, 210, 249 ГК. Об этом уже было сказано выше. Такое освобождение невозможно, т.к. взносы предназначены для поддержания имущества в рабочем, исправном состоянии. Кроме того, платежи (не взносы) не являются коммунальными платежами, когда, при условии отсутствия счётчиков в квартире, можно сделать перерасчёт выплат за воду, водоотведение, газ, если квартирант не жил в квартире какое-то время. Одновременно с этим собственник не освобождается от содержания общего имущества дома, что по сути эквивалентно объектам и имуществу общего пользования в садоводстве.

3.5 Приходно-расходная смета и целевые взносы доводятся до Гражданина почтой или через информационные доски объявлений.

Порядок информирования гражданина, ведущего садоводство без участия в СНТ, не должен ограничиваться тем, что указано в данном пункте. Так, например, собственников участков касаются решения общих собраний о создании новых объектов общего пользования, новых правил пользования имуществом, принятие новых регламентов СНТ и другие вопросы, связанные так или иначе с имуществом и деньгами. Кроме того, порядок информирования граждан не должен отличаться от такого же порядка, предусмотренного для членов СНТ.

Порядок информирования о принятых решениях, указанный в Договоре устарел, т.к. Закон в ч. 30 ст. 17 "Компетенция общего собрания членов товарищества" указывает на то, что информирование граждан о принятых собраниями решениях в СНТ доводится через доски информации на территории садоводства и через сайт товарищества, если таковой имеется.

3.6 Пеня за просрочку уплаты целевых взносов устанавливается 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки, но не более размера неуплаченной суммы.

Содержание пункта соответствует нормам договоров подобного типа. Однако более правильным и справедливым будет отсчёт пени от неуплаченной гражданином суммы, нежели от суммы платежа, установленного изначально.

4. Ответственность сторон

4.1 В случае нарушения Гражданином условий пользования Имуществом, в соответствии с настоящим Договором, Гражданин обязан возместить Товариществу убытки, причинённые ненадлежащим пользованием Имуществом и в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

В соответствии с текстом данного пункта обращаемся к п. 2.3 и 2.4, где очень кратенько, на лету изложены условия пользования Имуществом. Эти пункты предписывают то, что Имуществом надо пользоваться в соответствии с его назначением и "в порядке, установленном Договором". В тексте Договора данный порядок нигде не прописан и не зафиксирован. В связи с этим обязательство по возмещению СНТ убытков, причинённых гражданином, подлежит сомнению. Можно всё сломать, испортить и за это не отвечать. Утверждение, конечно, спорное. Однако, формулировки договора ничего не дают в плане ответственности, обязательств гражданина.

4.2 В случае непредоставления Товариществом Гражданину права пользования имуществом, указанным в п. 2.3 настоящего Договора, или установление препятствий для пользования им Товарищество обязано предоставить право пользования Имуществом или устранить препятствия в течение 3 дней со дня письменного обращения к нему Гражданина.
При нарушении этого срока Товарищество обязано уплатить Гражданину штраф в размере 1000 рублей.
Уплата штрафа не освобождает Товарищество от предоставления права пользования Имуществом или устранения препятствий пользования им.

Первая часть содержания данного пункта относится скорее к обязанностям СНТ, а не к ответственности сторон.

Гражданский кодекс не препятствует сторонам установить штрафы за неисполнение своих обязательств. Однако они должны быть взаимными. Данный Договор такую же меру ответственности в отношении неисполнения обязательств Гражданином не предусматривает. Это противоречит принципу равных прав и обязанностей.
Штрафные санкции в качестве меры воздействия обычно применяются в судебном или административном порядке. Для отношений сторон полагаю наложение штрафных санкций неприемлемым, т.к. меры ответственности уже предусмотрены той же ст. 5 ФЗ-217, т.е. обращение в суд за неисполнение обязательств по Договору одной из сторон. Порядок защиты прав Гражданина изложен в ч. 8 ст. 5 "Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе" и ст. 12 "Способы защиты гражданских прав" ГК. В нормах статей этих документов штрафов нет.

4.3 В случае неуплаты Гражданином целевого взноса до конца платёжного года Гражданин лишается права пользования имуществом, указанным в п. 2.3 настоящего Договора. Неуплаченные суммы взносов взыскиваются в судебном порядке.

Пункт не соответствует ст. 5 ФЗ-217 от 29.07.17 г. Лишить права пользования гражданином имущества общего пользования нельзя. Но можно взыскать с гражданина неоплаченные вовремя платежи в пользу СНТ. Такие нормы в законе в данной статье предусмотрены в связи с тем, что фактически всё имущество общего пользования с введением всех последних новшеств в ФЗ-217 и ГК принадлежит собственникам садовых земельных участков на праве общей долевой собственности. В этой связи невозможно запретить собственнику пользоваться своим имуществом.

5. Срок действия договора и иные условия

5.1 Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, имеет неограниченный срок действия.

5.2 Настоящий Договор прекращает своё действие после перехода прав на садовый земельный участок другому лицу, новому правообладателю.

Пунктом не предусмотрен случай вступления гражданина в члены СНТ без перехода права собственности, а также передачи неисполненных обязательств по Договору в других случаях.

5.3 Договор может прекратить своё действие по иным основаниям в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.4 Все споры, возникающие между сторонами при исполнении настоящего Договора, разрешаются путём переговоров на основе действующего законодательства РФ.

Практика показывает, что споры и переговоры, как формы преодоления противоречий в досудебном порядке, не удовлетворяют стороны. Другого порядка данный пункт не предусматривает. Законодательство допускает обмен письмами, право вынесения предмета спора на общее собрание СНТ, что следовало бы изложить в тексте этого пункта.

5.5 При невозможности решить спор путём переговоров, он решается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.6 Все изменения и дополнения к данному Договору оформляются в письменном виде и подписываются сторонами.

5.7 Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один Товариществу, другой Гражданину.

6. Адреса и реквизиты сторон

Без комментариев, обычное дело для двух сторон любого договора.

Договор о пользовании имуществом общего пользования в СНТ