Ваш полис ОСАГО здесь
Оформите полис ОСАГО за 10 минут, не выходя из дома. Получите полис на свой адрес эл. почты мгновенно по минимальной стоимости.

Что такое СНТ?
Узнайте из статьи, что и почему не так в вашем СНТ.

Новый федеральный закон ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Закон вступил в силу с 01.01.2019 г. С этой же даты ФЗ-66 от 15.04.98 г. утратил силу.

Постатейный научно-практический комментарий к ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Скачайте! Бесплатно! Пользуйтесь!

Выборы органов управления СНТ
Организация выборов правильно

Решения судов по СНТ
Самые интересные решения по ключевым вопросам СНТ. Прочитайте, используйте в своей практике.

Ликвидация правовой безграмотности
Вопросы и ответы. Задай вопрос, узнай свои права и живи спокойно!

Cтроим жилой дом
Стройка на садовом участке по правилам

Всё о взносах в СНТ
О членских и целевых взносах подробно

"Дачная амнистия"
Как правильно оформить земельный участок в собственность

Заставьте правление СНТ
работать в правовом поле

Правила пользования земельным участком
Права собственника земли

Ограничение прав собственности на землю
Можно ли принудительно лишить собственника участка? Узнай правду

Налог на землю
Заплати налог правильно. Льготы в СНТ

О новых материалах >>>

 Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Данная страница была задумана ещё в начале 2014 года. Тогда предполагалось изложить на ней развёрнутую последовательность действий садоводческого объединения по заключению договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования между СНТ и гражданином, ведущим садоводство на территории объединения в индивидуальном порядке. Но прошло время и появилась потребность рассмотреть и другие возможные договоры, которые могут и должны быть заключены в СНТ: между объединением, как юридическим лицом, и гражданами, то бишь, садоводами. Причём, абсолютно неважно, является гражданин членом СНТ или не является. Определяющими факторами будут сама необходимость наличия договора со стороны СНТ и владение гражданином садовым участком в данном объединении с другой стороны.

В Интернете и в садоводческих товариществах присутствует устоявшееся мнение, что договоры между СНТ и садоводами необходимы только в одном случае. Этот случай как раз прописан в статье 8 "Ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке". Других случаев, исключая договоры со сторонними организациями, учреждениями и ведомствами, как бы, быть не должно. Так ли это на самом деле?

Если изучать варианты договоров о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования, которые присутствуют в международной сети, то можно только удивляться множеству условий и разных подходов, определяющих правовую основу для выстраивания взаимоотношений между СНТ и садоводами-индивидуалами. К примеру, в одном случае индивидуалы платят почему-то с коэффициентом 1,5 по сравнению с членами СНТ, в другом эта же категория граждан платит копейки или совсем не платит, пользуясь при этом в полной мере всем имуществом общего пользования. В третьем случае в договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования включают всё, что только можно включить в данном конкретном СНТ. В результате получается так, что СНТ через правление пытается регламентировать все платежи с садоводом-индивидуалом по всей имеющейся в объединении инфраструктуре. Это вроде бы хорошо! Ниже разберёмся. А плохо то, что у того же СНТ с самими членами СНТ нет никаких правовых договорённостей. Сегодня, к сожалению или к счастью, наступили другие времена. И не всю инфраструктуру СНТ можно уложить в рамки прав и обязанностей членов СНТ по взносам и платежам. А если это и пытаются сделать, то итог неутешителен?

В результате таких упрощённых манипуляций получается то, что во всех таких садоводческих объединениях творится беспредел, как со стороны правлений, так и со стороны садоводов-индивидуалов, включая членов СНТ. Войны, однажды начавшись, там никогда не заканчиваются. Они то разгораются с новой силой, то затихают на время. Множество судебных процессов, которые неизбежно являются и будут являться мерилом справедливости, к сожалению, не решают проблему или решают её только на время, которое затрачивается сторонами на подготовку очередной акции, раунда битвы за свои интересы.

Выходом из затянувшихся войн является чёткая регламентация, разделение функций управления объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования со стороны СНТ на две части:

1. Объекты инфраструктуры и имущество общего пользования, которым фактически пользуются все садоводы вне зависимости от членства, желания, периодичности посещения своего любимого участка.
Такие объекты и имущество попадают под условия договоров с садоводами-индивидуалами и соответствующие взносы (платежи). Со стороны членов СНТ эти платежи будут квалифицироваться как членские взносы.

2. Объекты инфраструктуры и имущество общего пользования, которым пользуются все или ограниченный коллектив садоводов, потребляющих коммунальные ресурсы и не только. При этом само СНТ данный вид ресурсов не производит, к примеру, электроэнергию.
Такие объекты инфраструктуры и имущество общего пользования попадают под действие этих же договоров, заключаемых между СНТ, как юридическим лицом, и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке в порядке дополнительных условий к договору и зависят от того, чем конкретно пользуется тот или иной садовод. За пользование таким имуществом члены СНТ также платят платежи в виде дополнительных членских взносов.

Чтобы разобраться с обеими частями управления объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования необходимо ответить на следующие вопросы:

Насколько целесообразно разделение функции управления объектами инфраструктуры со стороны СНТ с помощью инструментов, определённых ФЗ-66 (собрание, правление, председатель) и с помощью договоров?
Есть ли необходимость в заключении договоров о пользовании отдельными объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования между садоводческим объединением и членами СНТ?
Какова последовательность работы правления СНТ по заключению договора?

Попробуем разобраться, господа-товарищи садоводы!

Порядок заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования между садоводческим объединением и гражданином, имеющим садовый участок в СНТ

Управление объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования в СНТ

Разбор проблемы начнём с разговора вокруг да около договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования, в который попробуем включить все условия по пользованию указанным имуществом, а также ЛЭП, а через линию электропередач и все условия по потреблению электроэнергии. Такой договор непременно касается садовода, ведущего индивидуальную садоводческую деятельность в объединении, участок которого электрифицирован. Но насколько это целесообразно на самом деле? И правильно ли такое вот объединение в одном договоре всех видов имущества и объектов инфраструктуры? В конце концов, насколько это законно?

Следует подчеркнуть, что изложенное на странице далее не является безусловным и однозначным решением для СНТ. Кому-то может показаться, что все эти задумки не стоят того, чтобы ими заниматься. Однако и в Пищевике тоже так думали до 2008 года. Затянувшийся почти на год спор об условиях Договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования в 2013 г. только добавил уверенности в правильности выбора системы управления инфраструктурой на основе договоров между СНТ и гражданами. Этот путь не только устранил необъяснимые и непонятные процессы с которыми сталкивалось правление в СНТ "Пищевик", но и убрал все или почти все выступления несогласных "оппозиционеров".

В любом СНТ есть объекты инфраструктуры и имущество общего пользования, которые неотделимы от любого садовода. Такие объекты и имущество существуют и не зависят от нашего желания, а пользуемся мы ими прямо или косвенно всем "колхозом". Чтобы там не говорили и не доказывали отдельные индивидуалы в судах, а пользование зданием правления, сторожкой сторожа, шлагбаумом, воротами, калитками, речкой, общим ограждением по границе товарищества, мостиками, пожарными водоёмами и т.п. происходит ежедневно и ежечасно. При этом индивидуалу совсем не обязательно находиться в пределах СНТ в тот или иной момент времени. Пользование происходит помимо его воли. Об этом подробно рассказано на странице: "Взносы и платежи граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке". Результатом такого подхода к пользованию инфраструктурой СНТ со стороны индивидуалов являются выработанные не без помощи суда условия Договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования в СНТ "Пищевик". Особенностью Договора являются перечисленные в п. 1.1 все объекты и имущество общего пользования, которые садовод-индивидуал при всей своей пронырливости и попытки уйти от платежей, не сможет обойти. Он никогда не сможет объяснить в суде, что этими элементами не пользуется прямо или косвенно. А за такое пользование согласно нормам статьи 8 ФЗ-66 придётся платить по счёту. И это справедливо для любого садоводческого объединения. Идём дальше.

Договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования разрабатывает правление и может утвердить (это необязательная норма, законом она не предусмотрена) на своём общем собрании садоводческое объединение. Однако сам договор должен быть составлен таким образом, чтобы он затрагивал только общую инфраструктуру. На территории СНТ вполне могут быть граждане, и они есть, которые ведут индивидуальную садоводческую деятельность, и которые какими-то объектами или имуществом не пользуются. Такими гражданами, кстати сказать, могут быть и члены СНТ.

Утверждение условий "Договора о пользовании объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования в СНТ ..." не является исключительной компетенцией общего собрания. Однако общий договор (шаблон, рыбу) можно и нужно утвердить. Это не позволяет правлению, председателю отходить от утвержденных собранием общих условий такого договора. При этом правление всегда имеет возможность дополнять общий договор новыми условиями, касающимимся только конкретного садовода, ведущего индивидуальную садоводческую деятельность, не затрагивая общей инфраструктуры. Кроме того, общий шаблон в обязательном порядке должен соответствовать уставу и регламентам садоводческого объединения, к примеру, сроков платежей, порядка расчёта размеров взносов и т.п.

Речь идёт о тех общих объектах инфраструктуры и имуществе, которые были созданы садоводами на целевые взносы. При этом в их участвовали не все. Примерами таких объектов являются: линия электропередач вместе с трансформатором, система газоснабжения, система водоснабжения, несколько экзотическая для СНТ система отопления и другие подобные названным.

Часто в противовес тому, что в создании объектов инфраструктуры могут участвовать не все, оппоненты заявляют о том, что раз общее собрание приняло решение, то все обязаны его выполнить. Собрание может принять любое решение, не противоречащее закону. Это верно. Но, позвольте спросить: а зачем садоводам (пусть даже меньшей части) участвовать в создании системы отопления домов, если у них построены только садовые домики на участках? Хоть убейте, но эти садоводы никогда не смогут понять этой необходимости. В этом случае выход для желающих всегда есть через образование временного некоммерческогго партнёрства. И тогда, желающие получить отопление, его получают за свои деньги, а не желающие просто не участвуют в создании системы и тоже остаются довольны таким решением вопроса. Однако не будем говорить об экзотике (отоплении), лучше о насущном.

Сегодня почти все СНТ электрифицированы. Однако это не значит, что электрифицированы все индивидуальные садовые участки членов СНТ и садоводов-индивидуалов. При этом в садоводческом объединении, в любом, всегда имеется общая инфраструктура и есть обозначенное нами электросетевое хозяйство. Его может и не быть, но для разбора вопроса, предположим его наличие.

В этом случае СНТ в обязательном порядке обращается к нормам статьи 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. "Ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке". Целью такого обращения является заключение "Договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования" между садоводческим объединением и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке на террритории СНТ. Условия такого общего договора, повторимся, может утвердить общее собрание. Происходит это по двум направлениям:

Варианты выработки условий договоров с садоводами-индивидуалами:

1. Договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования, включающий в себя абсолютно все элементы инфраструктуры и всё общее имущество.
В такой договор правление при разработке его условий запихивает общую инфраструктуру, которой по определению пользуется любой садовод-индивидуал, и, ошибочно, те объекты и имущество, которыми пользуются не все. В этом случае условия договора включают в себя все условия пользования общей ЛЭП, ТП, порядком образования платежей по содержанию ЛЭП (зарплата электрика, ответственного за электрохозяйство, ремонт ЛЭП и т.п.), платежей, включающих в себя потери в сети. В договор необходимо включать и все моменты, которые так или иначе связаны с совместной эксплуатацией ЛЭП садоводами.

Если исходить из того, что не все садоводы-индивидуалы имеют электрифицированные участки, то перед СНТ неминуемо встаёт проблема о разработке разных условий договоров для индивидуалов без электричества и для индивидуалов с электричеством. Если же в СНТ есть ещё и газ, водопровод, то количество вариантов договоров возрастает в несколько раз. Вместе с этими проблемами возрастает и количество вопросов по условиям договоров. Легко заблудиться и ещё сложнее учитывать все изменения, которые жизнь заставляет вставлять в условия первоначального договора. Но если есть первый вариант, шаблон, к-й утверждён собранием, то дело правления выработать условия договора на основе шаблона под каждого индивидуала, под порядок пользования им общими объектами и объектами, к-ми пользуются не все: как члены, так и не члены объединения.

Есть ещё один момент по такому общему договору. Согласно нормам 4 статьи: В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретённое или созданное таким товариществом за счёт целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Это значит то, что такое имущество или объект не являются собственностью СНТ, в отличие от имущества, созданного за счёт членских взносов и средств специального фонда. Тогда сразу же возникает вопрос об управлении таким имуществом. Особенно это актуально там, где в создании нового объекта участвовали не все садоводы. К примеру, в СНТ появилась ЛЭП. Её создал коллектив садоводов (членов СНТ и не членов) на свои целевые средства. При этом из 240 участков в создании объекта приняли участие только 70 человек. В этом случае садоводы объединены во временное некоммерческое партнёрство. Сокращая свои расходы на управление ЛЭП, на своём общем собрании, садоводы, повторимся: члены и не члены, принимают решение о передаче функции управления СНТ. Отсюда вытекает следующий вопрос: как и каким образом управлять собственностью членов партнёрства? Ответ: СНТ тупо включает расходы на управление и содержание такой собственности этой частью садоводов в приходно-расходную смету. В смете это определяется статьями дохода и расхода, к-е финансируются исключительно коллективом собственников объекта электросетевого хозяйства. В случае с членами - это дополнительный членский взнос, в случае с индивидуалами - дополнительная плата за пользование.

Другой коммунальный ресурс, к примеру газ, потребует и дополнительных условий к договору. В этой ситуации кажется абсолютным бредом попытка решить вопросы платежей по коммунальным ресурсам путём, к примеру, раздачи председателем записочек с расчётом платежа или протаскивание идеи коммунального платежа под прикрытием членского или, что совсем никуда не годится, целевого взноса. Вспомните свои ТСЖ, господа-товарищи, где в ТСЖ Вы видели платёж за электроэнергию, который оформляется, как членский взнос? Ничего этого нет и в помине.

Все платежи по коммунальным ресурсам по закону должны осуществляться в пользу ресурсоснабжающей организации теми юридическими и физическими лицами, к-е потребляют их в целях удовлетворения своих личных потребностей. Садоводческое объединение такой ресурсоснабжающей организацией не является. Ресурсы не производит и не поставляет. Но садоводы используют общие объекты (имущество) (свое или объединения) для доставки коммунальных ресурсов от ресурсоснабжающих организаций до своих индивидуальных участков.

Правило 1: Разработка условий договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования, включающим в себя все элементы инфраструктуры садоводческого объединения, в том числе общие объекты и имущество общего пользования, через к-е происходит снабжение индивидуального участка садовода коммунальными ресурсами целесообразна. При этом учитываются только те общие объекты и имущество, посредством к-х садовод получает коммунальные ресурсы. В этом случае содержание таких общих объектов и имущества происходит через дополнительные взносы (плату за пользование).

2. Договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования, включающий в себя только общие объекты инфраструктуры и имущество общего пользования.
В договор включаются только те элементы инфраструктуры, мимо которых не проходит ни один садовод независимо от членства в СНТ.

В таком договоре легко и просто отделить зёрна от плевел. Платежи, касающиеся поддержания всех общих объектов и имущества в рабочем актуальном состоянии прозрачны и видны любым садоводом, в отличие от платежей, завязанных на объекты или имущество, которыми пользуются не все садоводы. Увидеть это можно по смете, принятой общим собранием членов СНТ. По условиям общего договора платежи садоводов-индивидуалов на поддержание инфраструктуры в рабочем состоянии квалифицируются как взносы и не облагаются налогами. И это одна из положительных сторон, поддерживающая эти платежи на уровне членских взносов, не выше и не ниже членов товарищества.

В СНТ "Пищевик" содержание сторожки правления входит в членские взносы. Размер рассчитывается исходя из средств на ремонт, на энергоснабжение. Сумма определена, как 4500 и 1500 руб., соответственно. При этом садовод, не потребляющий электроэнергию для своих личных нужд на своём инд. участке, платит за содержание сторожки правления членский взнос или плату за пользование косвенно. Отдельной платы за содержание ЛЭП с такого садовода не берётся, т.к. этот объект им не используется для себя любимого. Но, взимается плата в разиере 4 руб. пропорционально соткам его участка, используемая на нужды объекта (сторожки) общего пользования. Эта сумма постоянна и может только незначительно отличаться в ту или иную сторону. Кроме того, в отличие от потребления электроэнергии в личных целях, к-ю невозможно заложить в смету СНТ, эта сумма просчитана и заложена в документ общим собранием.

Положительные стороны заключения общего Договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования для граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке:


• условия договора по тексту умещаются на двух страничках;
• текст понятен для человека с любым уровнем образования;
• платежи по договору равны аналогичным платежам членов СНТ и соответствуют нормам статьи 8 ФЗ-66;
• договор универсален, разработан на долговременной основе и не требует ежегодного пересмотра условий, изменений или дополнений;
• изменения, дополнения в договор вносятся только при появлении в СНТ новых общих объектов инфраструктуры или имущества общего пользования, что бывает очень редко, и экономит средства СНТ на переписывание и рассылку новых договоров, дополнений, изменений;
• договор исключает условия пользования имуществом (объектами), которые регулируются другими актами законодательства (нормативными актами правительства) отличными от ФЗ-66.

Таким образом, при условии заключения садоводческим объединением договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования с каждым садоводом - индивидуалом с включением дополнительной платы за содержание объектов (имущества) посредством к-х участок индивидуала снабжается коммунальным ресурсом для личных потребностей, упрощает взаимоотношения между СНТ и садоводами - индивидуалами по сбору средств за пользование инфраструктурой объединения.

Последовательность работы правления по заключению договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования в СНТ, а также других договоров с гражданами, имеющими участки на территории СНТ

При ближайшем рассмотрении статей нашего Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 г. мы ничего по вопросу последовательности работы правления в отношении договоров не найдём. Что-то написано в статье 8, уже упомянутой на странице, но и та больше излагает общий принцип выработки условий договора с садоводами-индивидуалами. Ответы находятся в нормах Гражданского кодекса РФ, Часть 1. Раздел II. Право собственности и другие вещные права. Именно здесь прописаны все особенности по созданию, содержанию, управлению собственностью, а также основам гражданско-правового договора. Давайте разбираться.

Очень часто садоводы - индивидуалы оперируют к невозможности заключения договора по принуждению одной из сторон. Конечно такой принуждаемой стороной является сам индивидуал, считающий, что его заставляют содержать чужую, не имеющую к нему отношения организацию и при этом навязывают грабительский договор. Последний тезис подробно рассматривался вот здесь: "Взносы и платежи граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке". А вот по поводу принуждения к заключению договора можно поспорить. Обратимся к одной из статей ГК:

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ... законом или добровольно принятым обязательством.

Читая первое предложение в 421 статье, индивидуалы почему-то забывают читать второе. А второе как раз говорит об обязательности заключения договора между СНТ и садоводом - индивидуалом о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования.

Если разбираться просто и последовательно, то получается такая цепь рассуждения. Был садовод членом СНТ, исправно платил членские взносы и др. платежи, которые так же исправно уходили на содержание всей инфраструктуры объединения. В какой-то момент времени садовод выходит из членства и заявляет, что вся та инфраструктура, которую он содержал, теперь не его. А значит он не должен поддерживать чужую для него организацию и её имущество. Всё правильно! Но, ведь с его выходом ничего в том, что он до этого делал и использовал в СНТ не изменилось. Заявление о выходе - это бумажка, которая лишь лишила его права голоса на общем собрании при принятии последним решений. При этом права обсуждать и участвовать в принятии собранием решения индивидуала никто не лишал. Осталось и всё остальное, в том числе и пользование той самой, теперь уже "чужой" инфраструктурой. Чтобы СНТ и другие садоводы не пострадали и не платили деньги за вышедшего из членов объединения гражданина, законодатель в нашем ФЗ-66 чётко прописал норму о том, что при выходе садовод пользуется инфраструктурой за плату. В законе это выглядит так:

В статье 8 п. 2 ФЗ-66 прописано то, что Граждане, ведущие садоводство, ... в индивидуальном порядке на территории садоводческого, ... объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования ... объединения за плату... Другими словами индивидуалу дано право пользоваться имуществом за плату. В статье нет и намёка на свободу: хочу пользуюсь и плачу, не хочу - не пользуюсь и не плачу. Если кому-то кажется то, что он по нормам закона может воспользоваться своим правом о пользовании, а может и не воспользоваться, а именно тогда можно говорить о свободе в заключении договора, то и это не так. Эта статья в этом же втором пункте говорит о следующем: В случае неуплаты установленных договорами взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования ... граждане, ведущие садоводство, ... в индивидуальном порядке, лишаются права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования ... объединения. Вывод напрашивается один: индивидуал может воспользоваться своим правом на пользование имуществом общего пользования только за плату. И далее это право предоставлено только лишь с целью того, чтобы обезопасить гражданина от неправовых действий правления, типа: "лишить его и всё тут, отрезать от воды, от света, не пущать автомобиль" и пр. пакостных действий.

В случае выхода члена СНТ из членов объединения законом в статье 19 п. 1 пп. 9 сказано о том, что член СНТ имеет право добровольно выходить из садоводческого, ... объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. Заметьте, без вариантов с "хочу" или "не хочу". Выходишь из СНТ, сразу же заключаешь договор.

Вывод: Необходимость и обязательность наличия договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования СНТ для сторон (СНТ и садовода - индивидуала) определена нормами ст. 8 ФЗ-66 однозначно, как обязанность.

А раз так, то теперь можно перейти к последовательности его заключения.

Последовательность заключения договора между садоводческим объединением и гражданином:

Основой для разработки последовательности работы СНТ по заключению договора с гражданами, как членами СНТ, так и не членами изложена в статьях 432 - 446 Части 1 Гражданского кодекса РФ. Особенно интересна статья 445 "Заключение договора в обязательном порядке".

1. На основании статьи 8 п. 2, 1 абзац ФЗ-66 правление, либо кто-то по поручению общего собрания, разрабатывает условия общего договора по пользованию объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования, а также других условий необходимых для включения в договор с гражданами по пользованию отдельными видами инфраструктуры (объектами), исходя из необходимости и целесообразности (другие условия разрабатываются на основании решений общего собрания по созданию отдельных объектов и имущества, служащих для передачи коомунальных ресурсов от снабжающей организации до участка садовода - индивидуала, и не носят обязательности для всех без исключений садоводов при условии отсутствия пользованием таким общим объектом для удовлетворения своих личных потребностей.

Разработанные проект договора (проекты договоров) выносятся на широкое обсуждение заинтересованных лиц. По завершению этого процесса правление утверждает конечный проект договора (договоров) и может вынести его на утверждение общего собрания членов СНТ либо на общее собрание членов некоммерческого партнёрства, как общий шаблон, форму, к-я в ходе заключения договора может изменяться сторонами по аналогии с публичным договором, к примеру, энергоснабжения.

Во многих СНТ процесс обсуждения опускают, ссылаясь на то, что люди схавают всё, что им подаст председатель. В таких садоводческих объединениях потом и происходят затяжные войны. И надо сказать о том, что далеко не в подавляющем большинстве председатели побеждают в сражениях и судах. Безусловно, малограмотный садовод вряд ли будет принимать участие в обсуждении условий договора. Но в СНТ всегда найдутся люди способные увидеть недостатки или нарушения законодательства в тексте и вовремя подсказать варианты их исправления и правильные формулировки.

Процесс широкого заинтересованного обсуждения позволяет СНТ иметь сильный аргумент в защиту условий договора в случаях несогласия отдельных индивидуалов с условиями при отстаивании интересов товарищества и всех его членов в суде.

2. На основании статьи 445 Части 1 ГК утверждённый общим собранием общий проект договора о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования согласно списку индивидуалов направляется в виде оферты (предложения) в 2 экземплярах почтой (возможны варианты с нарочным, лично в руки по прибытию в правление и прочие) садоводам, ведущим садоводство на территории объединения в индивидуальном порядке. С момента получения договора, садовод-индивидуал обязан в течение 30 суток рассмотреть условия договора, подписать его и направить один экземпляр обратно в СНТ в виде ответа (акцепта). При этом акцепт должен быть полным и безоговорочным (ст. 438 ГК).
   В случае несогласия садовода с условиями направленного ему в виде оферты договора, то он вправе в течение этих же 30 суток сделать протокол разногласий в виде акцепта оферты, т.е. направить в СНТ предложение заключить договор на иных условиях. При этом СНТ либо принимает протокол разногласий и подписывает договор с изменениями, либо передаёт разногласия на рассмотрение суда.
   В случае неполучения СНТ в течение 30 суток, с момента вручения оферты (предложения) садоводу-индивидуалу заключить договор, акцепта (ответа с подписанным договором) или протокола разногласий (акцепта оферты) садоводческое объединение вправе обратиться в суд с иском о понуждению к заключению договора.

В данном пункте, несмотря на всю прозрачность и исключение двойного толкования есть подводные камни. Чтобы СНТ избежать затягивания процесса подписания договоров со всеми гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, следует чётко и точно выполнять нормы закона:
- отправка предложения о заключении договора вместе с двумя экземплярами договора;
- 30 суток на ответ индивидуалу с момента получения им предложения и направление подписанного одного из экземпляров договора в СНТ;
- 30 суток после получения СНТ ответа об отказе подписать договор (неполучении такого отказа либо другого ответа) или этот же промежуток времени на рассмотрение протокола разногласий, если он получен СНТ - при отказе СНТ подписывать разногласия или отказа от подписания договора индивидуалом СНТ, следует подавать иск в суд.

Правило 2: Не следует заниматься перепиской, обсуждая условия договора с садоводами - индивидуалами на стадии оферта - акцепт. Результата не будет ни через 60 суток, ни через год, ни через 2, ни через ...
СНТ в точном соответствии с нормами статьи 445 ГК и статьи 8 ФЗ-66 должно иметь подписанный обеими сторонами договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования в течение 60 суток, не считая времени на доставку экземпляров договора индивидуалу. Если договор не подписан сторонами, то СНТ, как заинтересованная сторона, подаёт иск о понуждении к заключению договора.

Норма статьи 19 п. 1 пп. 9 "Права и обязанности члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения" ФЗ-66 не является тем отправным моментом, который отдельные индивидуалы трактуют как средство для понуждения СНТ к заключению договора на условиях садовода-индивидуала. Эту норму следует понимать как гарантию того, что при выходе из членов товарищества, садовода при всех потугах правления не сделают изгоем, отключив его от благ цивилизации.

Сегодня часто бывает и так, что член СНТ выходит из членства, а в СНТ просто отсутствует вообще какой-либо готовый договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования. Тогда садовод может, если ему это надо, и он стремится с одной стороны узаконить свои взаимоотношения с СНТ, а с другой стороны обезопасить право пользования ифраструктурой, предложить свой вариант договора. В этом случае договор будет законным, если его условия будут утверждены, как минимум решением правления.

Можно было бы ставить точку, но в деле заключения договора с садоводом - индивидуалом не всё так просто. Народ становится грамотным, читает законы и ищет лазейки для подтверждения своих выводов о том, что СНТ есть чужая организация, а поддерживать такую организацию индивидуала никто не сможет заставить. Закон якобы на стороне этих людей. В Интернете уже появились сайты, обучающие людей жить на халяву за счёт других. Разобраться в хитросплетениях и как будто бы юридически правильных выводах неискушённому человеку очень непросто. В этом мог бы разобраться суд, но он, повторимся в очередной раз, ничего никому не доказывает. Если в суде индивидуал предъявляет доказательства того, что он не имеет никакого отношения к СНТ, а садоводческое объединение в свою очередь не может доказать того, что этот индивидуал пользуется, пользовался и всегда будет пользоваться инфраструктурой, то победит халявщик. А далее "дураки-садоводы", являясь членами СНТ, будут тупо платить за халявщика. Результатом победы халявы над законопослушными гражданами будет массовый выход граждан из СНТ и последующий развал объединения. Насколько это правда? Стоит ли на это обращать внимание? Коротко ответ будет звучать так: это неправда, но обращать внимание на такое развитие процесса, приводящего к развалу необходимо. И чем раньше, тем лучше.

Спорить с теоретическими выкладками индивидуалов, однозначно не соответствующими закону, на этой странице нет смысла. Полемика займёт не одну страницу. Кроме того, каждый индивидуал выкладывается по полной программе, запутывая суды, стремясь выйти победителем в споре. Часто им это удаётся. Именно поэтому определим основные моменты и порядок действий СНТ, всегда приводящих к одному финалу: победе СНТ над халявщиками. Назовём это так:

Основы, обеспечивающие заключение договора с гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке,
на условиях СНТ, в том числе и в результате рассмотрения дела в суде:

1. Садоводческое объединение должно иметь утверждённый регламент о порядке заключения договора о пользовании объектами и другим имуществом общего пользования садоводческого объединения с гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке (ст. 8 № 66-ФЗ от 15.04.98 г.).
2. Договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования целесообразно рассмотреть и утвердить на общем собрании членов СНТ. Условия договора должны отвечать нормам статьи 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г.
3. Правление должно строго придерживаться последовательности в работе по заключению договоров с индивидуалами, определённой нормами ст. 445 ГК РФ
4. В СНТ должна быть утверждённая общим собранием на очередной год приходно-расходная смета, разработанная в соответствии с нормами главы 25 Налогового кодекса РФ.

Пункты 1 - 4 наиболее важны (подробно пункт 4 рассмотрен на странице, перейти на которую можно по ссылке). Без их безусловного выполнения согласно нормам закона все попытки победить индивидуала обречены на провал. И, конечно, не стоит понимать работу правления по заключению договоров с индивидуалами, как вид боевых действий. Это всего лишь приведение всех без исключений граждан, имеющих садовые земельные участки в СНТ, к выполнению ими норм закона. И не более того. При этом все действия правления совершаются без пакостей, отключений от энергоснабжения, выставления индивидуалов изгоями, протыкания шин, поджогов и пр. неумных, не соответствующих здравому смыслу незаконных телодвижений.

5. В СНТ должен быть протокол общего собрания, которым утверждены размеры всех взносов и платежей на каждый финансовый год, прямо вытекающих из приходно-расходной сметы.

Не обязательно выделять отдельной строкой размер взносов и платы за пользование, т.к. это прямо вытекает из приходно-расходной сметы. Но, когда в суде председатель правления предъявляет протокол с пунктом решения типа вот такого: "3.1 Утвердить на 2015 год приходно-расходную смету СНТ «Пищевик» (прилагается), размер членских взносов и платы за пользование объектами инфраструктуры и имуществом общего пользования для граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке, в размере 302 руб. за сотку", то это является решающим аргументом для принятия судом решения о взыскании долгов.

6. Постоянная и планомерная работа правления по взысканию долгов за неуплаченные взносы и платежи с членов СНТ и садоводов-индивидуалов в судебном порядке.
7. Наличие в СНТ устава, соответствующего нормам статьи 16 "Создание садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения" ФЗ-66 от 15.04.1998 г.
8. Наличие в СНТ "Положения об уплате взносов, иных обязательных платежей и расходовании средств в СНТ".

Такого Положения в СНТ может и не быть. Его задачи может выполнять другой регламент и частично Устав. Однако внесение в Устав вопросов по порядку оплаты взносов и платежей нецелесообразно. Нет таких требований и в статье 16 ФЗ-66.

Договоры, обуславливающие порядок пользования гражданами отдельными видами имущества (объектов) общего пользования

В любом СНТ всегда есть имущество общего пользования, которое создавалось на целевые взносы садоводов. Согласно нормам статьи 4 нашего садоводческого закона такое имущество не является собственностью СНТ, а принадлежит садоводам, его создавшим. В этом случае коллектив собственников - граждан доверяет управление своим имуществом управляющей компании, т.е. СНТ, о чём и было сказано выше в статье. Однако целевые взносы согласно нормам статьи 8 могут сдавать и садоводы - индивидуалы. В этом случае плата за пользование для них будет равна плате членов СНТ в виде членских взносов.

Согласно этой же 8 статье индивидуал имеет право пользоваться имуществом (объектом), на которые он денег не сдавал.

Прямо об этом в статье 8 не сказано, но подразумевает. Собственники вправе дать индивидуалу такую возможность пользования имуществом (объектом) или не дать. В любом случае это право принадлежит исключительно собственникам на основании норм Гражданского кодекса.

Предположим вариант, что собственники не возражают против использования их объекта за плату садоводом-индивидуалом. В этом случае однозначно нужен договор, т.к. статья 8 не даёт нам указания на то, что между СНТ и индивидуалом может быть заключён только один общий договор. Их может быть и несколько. Не забываем и о том, что кто-то из индивидуалов сдал целевой взнос на создание имущества. Из этого вытекает то, что СНТ должно заключить, как минимум 2 разных договора, не считая общего, о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования. Один из них будет определять условия пользования объектом для индивидуала, сдавшего целевой взнос, а другой - не сдавшего. При этом правильно, целесообразно и справедливо в договоре, где целевой взнос не сдавался, обязательно прописать выплату этого самого целевого взноса с учётом инфляции. Сразу выплачивать или постепенно - решает собрание собственников. Условия договора однозначно в этом втором случае диктует собственник. Если они не устраивают индивидуала, то пользоваться имуществом он не будет, и никакой суд ему не поможет.

Право пользоваться у индивидуала никто не отнимает, а право установить свои условия пользования никто не отнимет у собственников. Если же целевой взнос не внести в условия договора, то получится то, что собственники разрешили халявщику пользоваться тем, за что он не платил и платить не будет. Периодические платежи за потребление ресурса и за поддержание объекта (имущества) в рабочем состоянии в расчёт не входят. Это само собою разумеется. Пользование объектом, по идее и справедливости, должно наступить только после внесения всей суммы целевого взноса.

Оба рассмотренных случая предполагают заключение между СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, два похожих договора, отличающихся один от другого включением в один из них условий внесения целевого взноса. В остальном они будут одинаковыми. А есть вариант, при котором все эти особенности можно предусмотреть в одном договоре, дополнив его соответствующими условиями, как для выплативших целевой взнос (плату), так и не выплативших.

Очень похожей на оба рассмотренных случая будет ситуация, в которой члены СНТ также разделены на 2 части: тех которые внесли целевой взнос, и тех, кто его не вносил. Значит эта последняя часть членов объектом, естественно, не пользуется. В свою очередь, первая часть членов СНТ, создавших за свой счёт объект, имеют все права по его использованию. Однако пользование - это только одна сторона права владения имуществом согласно статьям 209, 210 ГК. Другая сторона - поддержание имущества в рабочем, актуальном состоянии и, как правило, постоянное внесение платежей. На собрании собственников (членов СНТ) принимается решение о возложении функции управления своим имуществом на СНТ. Фиксируется такое решение общего собрания в протоколе. Но это одна сторона процесса.

Далее основной стороной процесса управления выступает непосредственная работа СНТ по содержанию имущества (объекта). Она включает в себя сбор средств, ремонт,модернизацию, обучение персонала и т.д. Однако, само имущество СНТ не принадлежит. Чтобы выполнить решение собрания по управлению, СНТ должно вступить в гражданско-правовые отношения с собственниками посредством заключения договоров доверительного управления. Одной стороной по договору будет СНТ, как юридическое лицо, другой стороной - гражданин. При этом членство в СНТ никакой роли не играет.

Следует обратить внимание на тот факт, что управление имуществом посредством заключения договоров с собственниками прежде всего касается объектов (имущества), которые предназначены для потребления коммунальных ресурсов. Т.е. в тех случаях, когда часть платежей идёт на оплату содержания объекта, а другая часть на оплату потребляемого коммунального ресурса поставщику такого ресурса. Но ресурсы поставляет не СНТ, а снабжающая организация.

Правило: Плата за пользование объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования должна входить в условия договора, заключаемого между садоводческим объединением и гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке, в т.ч. и плата за пользование в виде целевых платежей на создание и в последующем за пользование объектами (имуществом), к-е принадлежат членам (не членам) объединения на праве общей собственности либо общей долевой собственности.

Договоры по платежам за потребляемые коммунальные ресурсы заключаются каждым садоводом индивидуально с организациями, поставляющими такие ресурсы на садовый участок. Садоводческое объединение к поставке коммунальных ресурсов не имеет никакого отношения. Платежи граждан, потребляющих коммунальные ресурсы для личных потребностей, в кассу СНТ незаконны.

Теперь можно подвести итоги. Так уж получилось, что проблем с гражданами, ведущими садоводство в СНТ в индивидуальном порядке, намного больше нежели с членами товарищества. Пришлось посвятить этим проблемам несколько страниц сайта. Кажется, что больше по денежным вопросам в садоводческих объединениях обсуждать нечего, но жизнь преподносит много сюрпризов. И эта страница не исключение. Важно то, что в СНТ могут иметь место и нормально существовать различные формы взаимоотношений между СНТ и членами товарищества, между СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, между СНТ и садоводами (членами и не членами объединения). Это отношения могут регулироваться не только нормами ФЗ-66 от 15.04.98 г., но и условиями договоров в рамках Гражданского кодекса. А в целом вся эта деятельность СНТ призвана наиболее целесообразно распоряжаться имуществом и объектами инфраструктуры в интересах самих садоводов.

Старый форум
Проследите за дискуссиями по актуальным проблемам СНТ.

© http://cnt-pischevik.ru
Все проблемы СНТ: от покупки садового участка до строительства жилого дома, от вступления в члены СНТ до выборов председателя, управление, денежные средства, объекты инфраструктуры СНТ.

г. Калининград, 2009-2025, автор статей, общая редакция и вёрстка: Лебедев В.Г.
Соглашение с пользователем сайта