Ваш полис ОСАГО здесь
Оформите полис ОСАГО за 10 минут, не выходя из дома. Получите полис на свой адрес эл. почты мгновенно по минимальной стоимости.

Что такое СНТ?
Узнайте из статьи, что и почему не так в вашем СНТ.

Новый федеральный закон ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Закон вступил в силу с 01.01.2019 г. С этой же даты ФЗ-66 от 15.04.98 г. утратил силу.

Постатейный научно-практический комментарий к ФЗ-217 от 29.07.2017 г.
Скачайте! Бесплатно! Пользуйтесь!

Выборы органов управления СНТ
Организация выборов правильно

Решения судов по СНТ
Самые интересные решения по ключевым вопросам СНТ. Прочитайте, используйте в своей практике.

Ликвидация правовой безграмотности
Вопросы и ответы. Задай вопрос, узнай свои права и живи спокойно!

Cтроим жилой дом
Стройка на садовом участке по правилам

Всё о взносах в СНТ
О членских и целевых взносах

"Дачная амнистия"
Как правильно оформить земельный участок в собственность

Заставьте правление СНТ
работать в правовом поле

Правила пользования земельным участком
Права собственника земли

Ограничение прав собственности на землю
Можно ли принудительно лишить собственника участка? Узнай правду

Налог на землю
Заплати налог правильно. Льготы в СНТ

О новых материалах >>>

 Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Имущество общего пользования в границах территории садоводства

"Чем дальше в лес, тем больше дров", - гласит русская пословица. Чем больше люди читают, слушают, пытаются разобраться в хитросплетениях законов, к-е регулируют правоотношения в СНТ и ему подобных организациях, тем больше возникает вопросов к представителям органов управления по взносам и платежам. И, казалось бы, что ничего нет проще: есть вопрос, значит должен быть и ответ. Но нет. Органы управления отвечать не хотят. Причины разные: не могут ответить, не знают, что ответить и т.д. Такое положение во многих случаях приводит к выходу из членов СНТ многих граждан.

Но, позволяет ли выход из членства решить проблему? Есть однозначный ответ: Нет, не позволяет. Мало того, выход из членов товарищества только усугубляет положение и взаимоотношения гражданина и СНТ.

Дело в том, что выход из членов с одной стороны освобождает от членских обязанностей, а с другой лишает гражданина членских прав. Ну и что? А то, что с оформлением выхода из организации ваш конкретный садовый земельный участок не переносится за пределы элемента планировочной структуры вашего садоводства. И продолжается, хотите вы того или нет, пользование имуществом общего пользования на территории садоводства. По идее и по закону такое положение должно быть оформлено договором между СНТ и гражданином, ведущим садоводство на своём участке без участия в товариществе согласно ст. 5 "Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе" ФЗ-217 от 29.07.17 г. Договор для сторон желателен. Читайте лучше так: обязателен. А далее - беда!!!

Заключение договора - это процедура достаточно простая при условии того, что стороны хотят и желают договориться.

Но, проблема в том, что выход из членов СНТ спровоцирован несправедливыми взносами и платежами. Вопросы у людей к платежам есть, а ответов, как не было, так и нет. А потому договориться сторонам не получается. И это основная причина неплатежей. Что имеем на выходе, как следствие из ситуации?

1. СНТ не получает подпитки для содержания имущества. Имущество общего пользования постепенно приходит в нерабочее состояние, что больно и одинаково бьёт по членам и не членам СНТ.

2. Граждане, ведущие садоводство без участия в товариществе, имеют увеличивающуюся с годами задолженность по платежам за пользование имуществом общего пользования перед СНТ. Заплатить СНТ за пользование граждане не могут ввиду отсутствия договора, как основания для платежей согласно нормам ГК, ч. 3 ст. 5 ФЗ-217 от 29.07.17 г., а также ФЗ-402 от 06.12.2011 г. "О бухгалтерском учёте". Кроме того, в большинстве случаев граждане полагают, что заинтересованным в договоре лицом является СНТ, хотя закон это не подтверждает, но предполагает.

3. Аналогичные проблемы возникают между членами СНТ и самим юрлицом в случае неуплаты первыми членских и целевых взносов.

4. Нарастает напряжённость между членами СНТ и гражданами, ведущими садоводство без участия в товариществе, к-ю усиленно провоцируют органы управления, фактически сваливая свою некомпетентность и неспособность управлять на граждан аналогично политикам Старого и Нового света, во всех своих бедах обвиняющих Россию.

Есть ли решение? Есть. Проблема решается в судебном порядке. Количество судебных процессов между СНТ и гражданами собственниками садовых земельных участков увеличивается с каждым годом. Шансы победить в суде призрачны.

Помните? Причина неплатежей кроется в несправедливости размеров взносов и платежей. А выход из членства - это вид протеста против наглости и беспардонности правлений и председателей. Казалось бы, суды должны встать на сторону людей и выносить решение в их пользу, разобравшись в причинах неплатежей. Но, не тут-то было. Исход почти во всех судах один. Если есть решение собрания, к-е записано в протоколе. Если в нём определены размеры взносов и платежей, то гражданин обязан платить столько, сколько решило собрание. Очень удобное, очень простое, совсем ничего не требующее от суда решение. Нет копания в глубине процессов, творящихся в СНТ. Оно не нужно, а решение суда ставит точку в попытке человека привести взносы и платежи в СНТ в соответствие закону, справедливости и экономической целесообразности. Никакие апелляционные судебные инстанции решение первого суда не меняют. Что делать? Куда бедному садоводу податься, в условиях равнодушия и нежелания хоть в чём-то разобраться со стороны большинства судей, других контролирующих и надзирающих органов?

Ответы на данный вопрос, как и решение проблем взносов и платежей лежат в разных плоскостях. Мы не будем здесь перечислять их все. Они уже есть на сайте. А вот одну проблему мы попытаемся разобрать со всех сторон, включая причины, по к-м она возникла ещё в начале 90-х годов 20 века. И мы её назвали. Это пресловутые, долбанные объекты и другое имущество общего пользования. Что не так? А с этим имуществом и объектами всё не так, причём в большинстве СНТ. Нет, нет. Это всё есть на самом деле. Это не виртуальное, а реальное имущество, к-е можно пощупать и увидеть. Но, проблема в том, что его весьма часто нет на бумаге, то бишь, нет регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Сформулируем вопросы, на к-е нужно найти ответ:

Что такое имущество общего пользования?
Чем отличаются общее имущество граждан от имущества юридического лица?
Кто и какие права имеет в вопросах пользовании имуществом общего пользования?
Кому принадлежит имущество общего пользования на территории садоводства?

Эта страница сайта СНТ "Пищевик" разбирает системную основу, исходную составляющую для расчётов взносов и платежей в каждом СНТ (ТСН). При этом нет особой разницы в организационно-правовой форме организации (ст. 50, часть 3 ГК). Суть проблемы и её решение везде одинаковы. Давайте попробуем расставить точки над "i" и понять, как должно быть на самом деле. Вас ждут следующие разделы на странице:

1. Имущество общего пользования на территории садоводства.
2. Право пользования имуществом общего пользования.
3. Имущество общего пользования и право собственности.

Имущество общего пользования в границах территории садоводства

1. Имущество общего пользования на территории садоводства

Начнём разбор темы, как всегда, с используемых в нормативных правовых актах терминов и понятий. Без этого будет вакханалия в голове и поступках, бред в словах и обвинения в грехах всех и вся, кроме самих себя.

В целях сокращения текста страницы под "территорией садоводства", "садовыми земельными участками" и т.п. имеются ввиду, в т.ч., "территории огородничества", "огороднические земельные участки".

Обратимся к нашему ФЗ-217 от 29.07.17 г.:

Статья 3 "Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе":

Имущество общего пользования -

имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на указанной территории.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 14.04.2023 N 123-ФЗ)

Земельные участки общего назначения -

земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утверждённой документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.

Что мы видим значимого в нормах? Чётко определена цель создания имущества общего пользования, но нет перечисления отдельных видов и объектов такого имущества. Почему? Потому что на территории РФ столько многообразия в специфических условиях и особенностях деятельности садоводческих и огороднических товариществ, что перечислить все виды имущества не представляется возможным. В то же время, в многоквартирном доме список общего имущества закрытый (см. ст. 36 Жилищного кодекса ФЗ-188 от 29.12.2004 г.)

Следует также обратить внимание на то, что определение написано для условий, когда гражданам принадлежит право собственности на индивидуальные садовые земельные участки и, внимание, введено такое же право частной собственности на имущество общего пользования. Отличия в правах в том, что право собственности на участок принадлежит, как правило, одному физическому лицу или нескольким физлицам. А права на имущество общего пользования принадлежат всем собственникам земельных участков в границах садоводства на праве общей долевой собственности. Тем самым, коллективное садоводство в том виде, в каком оно как бы было в СССР, закончилось 01.01.2019 г. с вступлением в силу ФЗ-217.

Разбираем формулировки закона дальше. А что это за территория или земля, к-я названа земельными участками общего назначения? В нашем 217-фз от 29.07.17 г. это понятие появилось впервые.

Если гражданам, к-е по совместительству садоводы, дали в частную собственность садовые земельный участки, а теперь ещё и имущество общего пользования вкупе с землёй под проездами. улицами, проходами, то, как вы могли бы уже догадаться, возникла необходимость уйти от понятия "земля общего пользования". Этот термин применялся и применяется для обозначения земельных участков, к-е находятся в населённых пунктах РФ, и к-е запрещено приватизировать по закону. В границах городских садоводств были как раз именно такие земельные участки с видом разрешённого использования "земля общего пользования". А согласно ст. 85, часть 12 Земельного кодекса (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.) такие земельные участки не приватизируются. Теперь государство нас "женило" на земельных участках общего назначения (далее - ЗУОН) и другом имуществе общего пользования без нашего согласия. Хорошо это или плохо - время покажет. Однозначного ответа о только хороших или только плохих последствиях не будет никогда. Спор об этом неперспективен.

В связи с появлением нового закона ФЗ-217 от 29.07.17 г. приведены в соответствие нормы Земельного кодекса (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.), а в 14.07.2022 г. в наш садоводческий закон внесена новая статья 4.1, к-я касается правил выделения и раздела территории садоводства на садовые земельные участки и земельные участки общего назначения:

Статья 11.4. Раздел земельного участка ЗК

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает своё существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
   (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (изменённый земельный участок).
   (в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

Т.е., весь земельный выдел, предоставленный под ведение гражданами садоводства, разделён на индивидуальные земельные участки с видом разрешённого использования "для садоводства" и земельный участок общего назначения, к-й законом отнесён к "имуществу общего пользования". Первоначальный земельный выдел (участок), имевший кадастровый номер, остаётся и присваивается вновь образованному участку (участкам) ЗУОН. В результате раздела, в границах первоначального выдела появляются независимые, не имеющие никакого отношения к СНТ, как юрлицу, индивидуальные земельные участки и ЗУОН, принадлежащие гражданам (до 01.01.19 г. - принадлежали СНТ), при условии оформления на них прав собственности. Говорить о том, что садовый земельный участок находится на территории садоводческого товарищества юридически не верно. Верно только то, что все названные участки компактно расположены в пределах границ планировочной структуры данного садоводства. СНТ в данном случае выступает не как юридическое лицо, а как некая территория садоводства, где проектом межевания были применены и применяются для новых образованных территорий свод правил СП 53.13330.2019.

Из ч. 5 статьи 4.1 "Территория садоводства или огородничества" ФЗ-217 от 21.07.17 г. нам следует знать то, что при межевании всего земельного выдела применяется формула, соответствующая правилу:

Правило 1: Площадь земельных участков, подлежащих отнесению к имуществу общего пользования, определяется в размере не более 25% от площади (суммы площадей) индивидуальных садовых земельных участков граждан в границах территории садоводства.

Второе важное правило находится в статье 25 "Право собственности на имущество общего пользования". Правило работает для всего имущества общего пользования, к-е создано или приобретено и (или) регистрируется в Росреестре недвижимости после 01.01.2019 г.:

Правило 2: Имущество общего пользования созданное, приобретённое (зарегистрированное) после вступления в силу ФЗ-217 от 29.07.17 г. принадлежит собственникам садовых земельных участков на праве общей долевой собственности пропорционально площади этих участков.

Это правило следует помнить всегда, когда идёт речь об определении размера взносов членов СНТ или платы за пользование для граждан, ведущих садоводство в границах территории садоводства без участия в товариществе. С одной стороны имущество физического лица (участок и его размер) не имеет никакого отношения к имуществу СНТ, в том числе к имуществу общего пользования СНТ или граждан. С другой стороны, чем больше индивидуальный садовый участок, тем больше доля в праве на ЗУОН и иное имущество общего пользования, к-е находятся в прямой зависимости от размера индивидуального участка, и определены законом.

Найдём те нормы закона, к-е относят имущество к недвижимому. В нашем садовом случае они прямо называют виды имущества общего пользования по ряду признаков. Обратимся к Гражданскому кодексу:

Статья 130 "Недвижимые и движимые вещи" ГК.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
   (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
   ...  Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
   (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ)
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Cтатья 130 разделяет имущество, к-е мы пытаемся определить на две части. Нас интересует первая часть статьи. Нам бы конкретнее, точнее.

Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс ГК
(введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ)

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Итак, с имуществом мы определились. Вопрос: Кто должен содержать в рабочем состоянии имущество, если это имущество общего пользования?

Ответ: Бремя содержания имущества несут собственники. В нашем случае закон наделил собственников садовых земельных участков правом собственности на всё имущество общего пользования. Нравится это кому-то или нет, но обязанность появляется, как только новый хозяин оформил право собственности на свой земельный участок на территории садоводства. Лица (физические и юридические), пользующиеся имуществом общего пользования СНТ, при условии оформления права собственности на юрлицо, также несут бремя содержания этого имущества. Без вариантов.

Разберёмся с ещё одним неоднозначным пониманием термина "имущество общего пользования" в садоводстве. Начнём с того, что имущество общего пользования - это имущество и объекты, к-ми пользуются собственники садовых земельных участков, и которое находится в границах территории садоводства. То есть, речь идёт обо всех без исключения собственниках индивидуальных участков. А исключения есть? Есть. И они встречаются почти в каждом садоводстве.

Важное замечание: Мы разбираем далее случаи, в к-х имущество однозначно зарегистрировано в ЕГРН на правах собственности. Иного не дано. Если имущество не зарегистрировано, то оно ничьё. Ему даже статус бесхозяйного нельзя присвоить согласно ст. 225 "Бесхозяйные вещи" ГК. Оно как бы есть, но на самом деле его нет. Лица, к-е пользуются таким незарегистрированным имуществом, не могут ничего с ним сделать. Пользоваться - да. Продать, защитить от третьих лиц, передать, ремонтировать и т.д. - нет. Все действия пользователей с таким имуществом не могут быть официальными, и, что важно, они не порождают ни прав, ни обязанностей для пользователей.

Исключение 1: Четверо соседей с общими границами между участками решили пробурить скважину и обеспечить себя водой. Решили - сделали. Это имущество общего пользования или это нечто иное? Ответ: нет. Это иное.

Исключение 2: 20 собственников садовых земельных участков решили построить на свои деньги ЛЭП, электрифицировать свои земельные участки и дома. Вложились в проект и получили электроэнергию в своё распоряжение. В садоводстве 300 садовых земельных участков. ЛЭП пролегает всего лишь на одной улице. Это имущество общего пользования или нет? Ответ: нет.

Исключение 3: Половина собственников садовых земельных участков решили электрифицировать свои дома и участки. Вложили деньги в создание ЛЭП и получили электроэнергию на свои участки. Заключили прямые индивидуальные договоры с энергосбытовой организацией на оплату потребляемой электроэнергии. 150 участков электрифицированы, а 150 нет. Им электроэнергия не нужна. Сегодня не нужна. А завтра они могут передумать. ЛЭП фактически пролегает по всем ЗУОН территории садоводства. Это имущество общего пользования или нет? Ответ: скорее "да", чем "нет".

В нашем 217-фз от 29.07.2017 г. конкретного ответа на вопрос о принадлежности имущества к имуществу общего пользования нет. Он имеется в ГК, ст. 244 "Понятие и основания возникновения общей собственности". Все три исключения объединяет один общий признак наличия общего имущества, каковым считается любое имущество, к-е принадлежит двум и более физическим лицам. Но, в первом и втором случаях отсутствует доступ всем собственникам в садоводстве к общему имуществу, принадлежащему части садоводов. Вопросы присоединения и подключения, материальную сторону вопроса не будем сейчас разбирать. Это самое важное, если кто-то захотел пользоваться чьим-то имуществом. Заметим только, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом могут только собственники. Если собственник садового земельного участка не принимал участия в создании (приобретении) имущества, то право пользования у него не возникает ни при каких условиях, если только с этим не согласились собственники (ст ст. 246, 247 ГК).

Таким образом, первое и второе исключения являют нам пример общего имущества физических лиц. Такое общее имущество не является имуществом общего пользования в границах территории садоводства, т.к. физического доступа к этому имуществу у всех собственников садовых земельных участков нет.

Третий случай позволяет любому собственнику садового земельного участка присоединиться к системе энергоснабжения, т.к. ЛЭП пролегает по земельному участку общего назначения рядом с границей участка каждого собственника по всей территории садоводства. Условие присоединения для физлица одно. Собственники имущества должны разрешить и разрешают присоединение после выполнения предварительных условий. Другими словами, гражданин возмещает затраты собственников на создание имущества, после чего становится собственником доли в праве на это имущество наравне с другими собственниками. После этого у него появляется право на присоединение к электрической сети в садоводстве. Как правило, эти вопросы находятся в компетенции СНТ, как организации, к-я управляет имуществом общего пользования. Как правило, эта компетенция СНТ работает без сбоев. Однако, у товарищества должен быть документ о передаче права управления имуществом общего пользования в управление СНТ. Таким документом является договор управления. Это самый правильный документ. Другим документом может быть протокол собрания членов с участием не членов СНТ с решением о передаче имущества общего пользования в управление в СНТ. Первый документ вмещает в себя максимум условий, прав и обязанностей сторон договора: СНТ и граждан. Второй документ, как минимум, должен включать в себя перечень передаваемого имущества. Самый лучший, идеальный вариант, когда есть договор, и есть протокол собрания. При этом договор управления является смешанным и включает в себя, кроме условий управления, условия пользования имуществом общего пользования.

2. Право пользования имуществом общего пользования

В границах территории садоводства всегда есть имущество общего пользования. В минимальном составе - это земельные участки общего назначения. А далее наличие и состав имущества зависит от желания собственников, наполненности их карманов деньгами и других факторов. Однако, если есть воля людей, то будет на их участках электроэнергия, вода, газ, канализация, благоустроенные ЗУОН и т.д. Всё, как в городской квартире. Только лучше.

Вместе с появлением разных видов общего имущества в садоводстве возникают вопросы пользования таким имуществом. С каждым необходимо разбираться. Рассмотрим ситуацию, когда в садоводстве много чего уже построено и используется гражданами для удовлетворения ими своих потребностей. При этом имущество общего пользования создано так, что позволяет всем собственникам им пользоваться, если они выполнили одно условие. Оно в том, что собственник обязан внести свой вклад в создание (приобретение) данного вида имущества. Внёс! Молодец, имеешь право пользоваться. Не внёс, проходи мимо. Мы тебя не знаем. Право пользования не возникает. Данное правило записано во всех нормативных правовых актах. Никакие иные законы другой нормы не имеют. А то, что написано о праве пользования имуществом общего пользования в части 2 ст. 5 ФЗ-217 от 29.07.17 г. (см. ниже) никак не отменяет главного, что пронизывает весь текст закона. Мы о том, что почти в каждой норме содержится указание на совместное, всем коллективом, всеми собственниками, создание (приобретение) имущества общего пользования для садоводства. Если все создавали имущество, то все им и пользуются.

Статья 5. Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия в товариществе

2. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объёме, установленном для членов товарищества.
3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества.

Исключения при создании общего имущества № 1 и № 2 мы разобрали в первом разделе страницы. Но, они являются именно исключениями из общего правила. Впрочем, работает и третье исключение, а по сути самое распространённое правило:

Правило: В границах территории садоводства право пользования, владения и распоряжения имуществом общего пользования имеют собственники садовых земельных участков, внёсших платежи (целевые взносы для членов СНТ) в создание (приобретение) вида имущества или объекта общего пользования.

Теперь на повестке вопрос о пользовании земельными участками общего назначения. Нарушений здесь встречается много. Председатели СНТ очень изобретательны в вопросах не пущать граждан к своему участку.

Для прохода и проезда к своим садовым земельным участкам в ФЗ-217 от 29.07.17 г. имеется норма ч. 5 ст. 24 "Особенности образования, предоставления земельных участков общего назначения, использования имущества общего пользования", работающая для собственников этих участков. Тут всё понятно. Безобразничать председатели СНТ в плане установления запретов собственникам садовых участков сегодня не решаются. Чревато последствиями, к-е бьют больно по карману. А вот запрещать, не пущать родственников, знакомых, рабочих на участки собственников - это бывает. Ищем, что бы могло поставить негодяев на место в законе и находим вот это:

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок ГК

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Другими словами круг пользователей ничем и никем не ограничен, только законом и правилами пользования. К таким участкам относятся улицы, площади, набережные, скверы, парки, леса и т.д. в пределах земли населённых пунктов. Территория садоводства, если въезд / вход не закрыт воротами / калиткой, относится также к этому случаю.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Важно: Земельные участки общего назначения в садоводстве, если они приватизированы на физических лиц или на юридическое лицо, могут быть по решению собственника ограничены в использовании путём установки ворот, шлагбаума и др. способами. Причины таких действий понятны и очевидны: кто платит за содержание, тот заказывает музыку и вправе выставить ограничения в пользовании.

СНТ, как правило, имеет забор. Т.е., территория садоводства огорожена. Как максимум, на въезде сидит сторож или охранник от частной охранной организации. А вот дальше начинаются чудеса. Их настолько много, насколько у людей и председателя хватает фантазии. Тем не менее, закон вносит свои коррективы в эти чудеса, не давая им развиваться до бесконечности.

Ограничения въезда на территорию садоводства:

Во-первых, собственники садовых земельных участков имеют право следовать по ЗУОН пешком или на любом транспорте без ограничений и взимания платы в любое время года и суток. Это закреплено в ч. 5 ст. 24 "Особенности образования, предоставления земельных участков общего назначения, использования имущества общего пользования" ФЗ-217 от 29.07.17 г. Но есть одно исключение. О нём ниже в четвёртом пункте.

Во-вторых, все лица из числа не собственников садовых земельных участков в данном садоводстве имеют право прохода к любому участку на пешкомобиле. Беспрепятственный проход закреплён в ч. 2 ст. 262 ГК (см. выше на странице). Это лица из числа родственников, знакомых, рабочих и т.п. людей, к-е вынуждены пользоваться ЗУОН для прохода в силу какой-то необходимости. Отчитываться о причинах посещения участка собственника эти лица не обязаны.

В-третьих, проезд и проход к участку собственника или на территорию садоводства специального транспорта (пожарного автомобиля, скорой помощи, ассенизаторской машины и т.д.), как правило, не ограничивается даже самыми безумными председателями.

В-четвёртых, проезд всех остальных лиц, не собственников садовых земельных участков, может быть ограничен положением (правилами, регламентом), к-й утверждён общим собранием членов СНТ с участием не членов товарищества. Ограничения могут быть разные: от размеров транспорта до времени года. Такой локальный документ может ограничить даже въезд собственников садовых земельных участков на территорию садоводства. Это произойдёт в том случае, если на собрании было принято такое решение или локальный нормативный акт.

Где написано? А в той же ч. 2 ст. 262 ГК и разбавлено конкретикой в другой, новой статье:

Статья 259.3 "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом" ГК
(введена Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)

1. Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определён решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.
2. За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.
3. Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.

Важно помнить о том, что принятие правил, ограничивающих въезд на территорию садоводства физических лиц из числа не собственников садовых земельных участков, всегда больно бьёт по самим собственникам. Рано или поздно с таким ударом по голове столкнётся каждый из собственников. Поэтому, следует воздерживаться от таких ограничений при принятии решений на собрании. Исключением может быть введённый запрет въезда на территорию садоводства тяжёлой техники в период распутицы. И то, это может быть временное явление до тех пор, пока проезды не будут приведены в порядок для использования в любое время года. Соответственно, все запреты, исходящие от правления и председателя, если они не имеют подтверждения решением собрания или локальными правилами въезда на территорию садоводства недействительны и нарушают права граждан и юридических лиц. Нарушение необходимо зафиксировать любым способом и обратиться в прокуратуру с заявлением. Это отобьёт охоту у правителей СНТ нарушать закон.

3. Имущество общего пользования и право собственности

Была мысль изложить историю вопроса о правах собственности с самого начала появления СНТ и до сегодняшнего дня. Но, чтобы не мучить сограждан, не затягивать процесс осознания конечного результата, начнём раздел, ухватив быка за рога. Читаем правило:

Правило: Имущество общего пользования в границах территории садоводства всегда принадлежит лицу (лицам): физическим или юридическому, т.е. СНТ.

Да, мы снова возвращаемся к правам собственности на имущество. Без этого нельзя. Тем более, что с 01.01.2019 г. с введением в действие ФЗ-217 от 29.07.17 г. появились серьёзные основания. Правило отражено в нормах ч. 1 и 10 статьи 25 "Право собственности на имущество общего пользования" указанного закона.

Кто-то возразит: "Нет, нет, такого быть не может! Как это так, без согласия людей их "женили" на собственности, к-я им ранее не принадлежала. И ведь это написано в этой же ст. 25". Цитируем:

2. Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Всё верно. Пока записи о праве общей долевой собственности Иванова И.И., Сидорова С.С. и т.д. на земельный участок общего назначения в Росреестре не появится, он собственником не является! Точка. Верно, но не сегодня! Вчера ещё было верно.

Поясняем. Государство долго терпело от садоводов нигилизм во всех вопросах, включая отсутствие регистрации прав на недвижимое имущество. С начала 90-х годов прошлого века терпело, терпело и, наконец, ситуация дошла до ручки. 07.12.2023 г. всё разрешилось.

В означенную дату вышел Приказ Росреестра от 07.12.2023 N П/0514 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости" (Зарегистрировано в Минюсте России 31.01.2024 N 77083). Этот документ является нормативным правовым актом. В соответствии с ним Росреестр делает и уже сделал вот такие записи в отношении земельных участков общего назначения для многих садоводств, где люди не торопятся регистрировать долю в праве на земельный участок общего назначения:

201. Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестр прав на недвижимость в отношении объектов недвижимости, составляющих имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, в том числе в отношении земельного участка.

В записи о праве общей долевой собственности указываются:

вид права: слова "общая долевая собственность";

правообладатель: слова "собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества";

доля: слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна общей площади земельного участка";

документы-основания: слова "статья 25 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Вот так дёшево, сердито и со вкусом, сегодня, Росреестр делает записи в ЕГРН о правах собственников садовых земельных участков на ЗУОН без указания персональных данных граждан. Практически ФИО собственников всегда можно вытащить из ЕГРН, если это кому-то понадобится. Соответственно, право владеть, пользоваться и распоряжаться ЗУОН могло ранее, а теперь может законно общее собрание членов конкретного СНТ, что и закреплено в ФЗ-217 от 29.07.17 г.

Указанную запись, конечно, никто не сделает, если право собственности в садоводстве на ЗУОН принадлежит СНТ. Так было можно, и так проходила регистрация прав в один из периодов действия ФЗ-66 от 15.04.98 г. Но, и в этом случае сам принцип владения, пользования и распоряжения ЗУОН в настоящее время со стороны членов и не членов товарищества через решения общего собрания не меняется.

Заметим, что всё сказанное касается только земельных участков общего назначения. Остальное имущество общего пользования требует обязательной регистрации права в ЕГРН согласно нормам ст. 219 "Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество" ГК. При этом, следует учитывать, все виды имущества общего пользования могут быть сегодня зарегистрированы только на граждан на праве общей долевой собственности. Доля в праве определена законом пропорционально площади индивидуального садового земельного участка. Без вариантов.

Обратите внимание. Это важно. Запись о зарегистрированном праве собственников на имущество общего пользования в обезличенном виде возможна только в случае наличия объекта (имущества) недвижимости. Пример: если в садоводстве есть сети электропередачи, но в отношении них не проведены кадастровые работы, то сделать запись невозможно. Сети фактически есть, а юридически объект отсутствует. После постановки объекта на кадастровый учёт по решению общего собрания председатель или иное лицо, уполномоченное собранием, может подать заявление о регистрации объекта в ЕГРН. При этом список всех собственников (дольщиков) садовых земельных участков предоставлять не обязательно.

Но, есть исключения из общего правила. Касаются они случаев, когда земельные участки общего назначения тоже принадлежат гражданам собственникам садовых земельных участков на праве общей долевой собственности. При этом доли в праве равны для всех собственников. А так можно? Можно, потому что закон не имеет обратной силы. Подробно об этом вот здесь: "Расходы по содержанию имущества общего пользования в границах территории садоводства". Добавим к этому следующее: в таких случаях имущество общего пользования, являющееся недвижимостью, следует судьбе земли общего назначения. А равные доли в праве на землю распространяются на все виды имущества в данном садоводстве. В исключения необходимо добавить ещё те случаи из первого раздела страницы, где речь была об общем имуществе граждан, к-е имуществом общего пользования не является в силу объективных и субъективных ограничений.

Итоги и выводы по имуществу общего пользования:

1. Имущество общего пользования существует в любом садоводстве, а с даты 01.01.2019 года принадлежит собственникам садовых земельных участков на праве общей долевой собственности при условии его регистрации в ЕГРН.
2. Доля в праве на имущество общего пользования определена законом пропорционально размеру площади садовых земельных участков собственников в границах территории садоводства.
3. На территории садоводства в силу закона может быть размещено общее имущество двух и более лиц, к-е не является имуществом общего пользования.
4. Недвижимое имущество, не зарегистрированное в ЕГРН, юридически не существует. Такое имущество не может быть официально в управлении СНТ, как юрлица. Пользователи имущества несут риски потери незарегистрированного имущества без возмещения морального и материального ущерба от действий третьих лиц.

Теперь вы знаете всё, что касается имущества общего пользования в вашем садоводстве. Если оно есть и существует не только де-факто, но и де-юре, тогда собственники такого общего имущества могут рассчитывать на официальные законные действия по владению, пользованию. распоряжению и, главное, содержанию своего имущества посредством прямого вложения денег или оплаты услуг управления имуществом общего пользования со стороны СНТ. Так должно быть! Решать вам, а не третьим лицам (в том числе администрация органов самоуправления, прокуратура, полиция, ФСБ, ФНС). Им всё равно, что происходит внутри вашего садоводства.

Если вам интересны проблемы содержания имущества общего пользования, его особенности, то вам сюда: "Содержание имущества общего пользования на территории садоводства". Там тоже интересно!

Старый форум
Проследите за дискуссиями по актуальным проблемам СНТ.

© http://cnt-pischevik.ru
Все проблемы СНТ: от покупки садового участка до строительства жилого дома, от вступления в члены СНТ до выборов председателя, управление, денежные средства, объекты инфраструктуры СНТ.

г. Калининград, 2009-2025, автор статей, общая редакция и вёрстка: Лебедев В.Г.
Соглашение с пользователем сайта