Отказ Росреестра в регистрации права собственности СНТ на земельный участок общего назначения

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Полный текст определения суда с комментариями к странице: Ликбез 11 "Решение судов по СНТ"

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам
Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2022
N 305-ЭС22-8237 .

Резолютивная часть определения объявлена 20.09.2022.

Полный текст определения изготовлен 27.09.2022.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Поповой Г.Г. и Чучуновой Н.С.

при участии представителей садоводческого некоммерческого товарищества "Мечта" адвоката Соловьевой Н.В. (удостоверение адвоката и ордер 013196), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Шарафятдинова К.А. (доверенность от 25.01.2022),

рассмотрев в открытом заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Москва) на решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2021, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2022 по делу N А41-25969/2021,

Садоводческое некоммерческое товарищество "Мечта" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра), содержащегося в сообщении от 25.11.2020 N КУВД-001/2020-110333219/2, об отказе в государственной регистрации права собственности; об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Товарищества на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0010102:169, расположенный по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Северный, владение СНТ "Мечта".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Московской области (далее - Кадастровая палата).

Арбитражный суд Московской области решением от 24.06.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2022, удовлетворил требования Товарищества.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и отказать в удовлетворении требований Товарищества.

Определением от 08.08.2022 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Управления Росреестра вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы жалобы, а представитель Товарищества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Кадастровая палата, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направила, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Управления Росреестра и Товарищества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации Домодедовского района от 12.03.1993 N 872/8 утверждены границы земельного участка, отведенного садоводческому товариществу "Мечта" (образованному в 1992 году, переименованному в дальнейшем в садоводческое некоммерческое товарищество "Мечта"), по фактическому пользованию площадью 11,78 га из земель города Домодедово в границах представленного плана; данный участок закреплен за Товариществом на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Глава администрации Домодедовского района постановлением от 16.04.1993 N 1620/13 "О перерегистрации, закреплении земельного участка за садоводческим товариществом "Мечта" изъял указанный земельный участок площадью 11,78 га у 342-го механического завода, ранее предоставленный для коллективного садоводства, и закрепил данный участок за Товариществом, в том числе: в коллективную совместную собственность 2,41 га; в собственность граждан - членов Товарищества 9,37 га согласно приложенному списку; постановил выдать Товариществу свидетельство на право совместной коллективной собственности на землю, а каждому его члену - свидетельство на право собственности на землю.

На основании указанного постановления Товариществу 22.04.1993 выдано свидетельство о праве коллективной собственности на землю площадью 2,41 га. В целях оформления прав на земли общего пользования в границах садоводческого товарищества сформирован и постановлен на кадастровый учет земельный участок площадью 23 623 кв. м с кадастровым номером 50:28:0010102:169 с видом разрешенного использования "для садоводства". Большая часть данного участка представляет собой дорожки между участками садоводов.

Обратите внимание: Свидетельство о праве собственности на землю выдано СНТ, как юридическому лицу, а вид права определён постановлением, как общая коллективная собственность членов товарищества. Т.е., само товарищество правом на землю не наделено. Ниже по тексту Определения коллегии судей важны выводы относительно права собственности коллектива членов организации в соответствии с ранее действовавшим законодательством в начале 90-х годов.

Товарищество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности Товарищества на названный земельный участок, сославшись в качестве основания возникновения права собственности на постановление от 16.04.1993 N 1620/13 и свидетельство от 22.04.1993 о праве коллективной совместной собственности на землю.

Управление Росреестра уведомлением от 25.11.2020 N КУВД-001/2020-110333219/2 отказало в государственной регистрации права собственности Товарищества на спорный земельный участок, указав следующее: данный участок предоставлен в коллективную совместную собственность; в силу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой или в случаях, предусмотренных законом, в совместной собственности); государственная регистрация права индивидуальной собственности Товарищества как юридического лица на участок, предоставленный в коллективную собственность, невозможна.

Здесь есть интересный нюанс. Дело в том, что в случае ликвидации товарищества в 90-х годах, в период действия старых норм земельного законодательства, граждане собственники садовых земельных участков теряли права на землю общего назначения, т.к. вместе с исчезновением организации пропадали и её члены. Ведь постановление касалось членов (участников) организации, а не граждан - членов товарищества. Всё менялось, если в постановлении указывались именно "граждане-члены". Не факт, что это происходило именно так, но логика в утверждении присутствует.

В такой большой стране, как Россия, вариантов на самом деле было множество. Под рассматриваемое решение суда вполне подходит свидетельство о праве коллективной совместной собственности на землю от 1993 г., выданное садовому товариществу "Здоровье" без упоминания членов или граждан. Т.е., данным постановлением администрации вообще не прописала в правоустанавливающем документе коллектив собственников.

Товарищество, полагая, что решение об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок не соответствует закону, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на статьи 198, 200, 201 АПК РФ, статью 8 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, статью 212 Гражданского кодекса, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), статью 24 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 217-ФЗ), пришли к выводу об обоснованности требований Товарищества.

Суды исходили из того, что по правилам Земельного кодекса РСФСР 1991 года, действовавшего на момент предоставления спорного участка, и в силу действующего в настоящее время Закона N 217-ФЗ имущество общего пользования (в том числе земельные участки), расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может принадлежать садоводческому товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.

Поскольку на основании постановления от 16.04.1993 Товариществу 22.04.1993 выдано свидетельство о праве коллективной совместной собственности на землю площадью 2,41 га, следовательно, данный участок предоставлен в коллективную совместную собственность Товарищества без распределения между его членами, поэтому правообладателем спорного участка является Товарищество как юридическое лицо.

Именно этот вывод бытует в теории, внося ошибки при практическом решении вопросов, касающихся права собственности на землю общего назначения, сегодня.

При таком положении у Управления Росреестра не имелось предусмотренных Законом N 218-ФЗ оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Товарищества на указанный земельный участок.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Между тем суды трех инстанций не учли следующее.

Согласно части 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ и пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором прав по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, статья 65 Закона N 218-ФЗ). Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке.

В силу статей 198 и 201 АПК РФ ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: если ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 5 части 4 статьи 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляется, в том числе, в связи с подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

Вывод суда важен для понимания необходимости внесения записи о правах на землю, если она отсутствует в Росреестре в настоящее время. несмотря на наличие подтверждающих право документов и необязательность внесения такой записи в реестр.

Одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (пункт 6 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Товарищество представило в регистрирующий орган в качестве основания для регистрации права индивидуальной собственности данного юридического лица на спорный участок свидетельство о праве собственности от 22.04.1993 и постановление главы администрации Домодедовского района от 16.04.1993 N 1620/13, которым этот участок представлен на праве коллективной совместной собственности, а не в частную собственность Товарищества как юридического лица.

Статьей 3 Земельного кодекса РСФСР 1991 года, действовавшей в период предоставления спорного земельного участка, было предусмотрено, что в РСФСР устанавливаются государственная собственность на землю и собственность граждан и (или) их коллективов (совместная или долевая). При этом собственниками земли выступают государство в лице РСФСР и республик, входящих в ее состав, граждане, колхозы, коллективы других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий.

Согласно статье 8 Земельного кодекса РСФСР 1991 года земельные участки могли принадлежать гражданам на праве коллективной совместной собственности без определения для каждого из них конкретной земельной доли. Земли общего пользования садоводческих товариществ передаются им бесплатно и разделу не подлежат.

В соответствии со статьей 66 того же Кодекса земельные участки для коллективного садоводства, огородничества и животноводства предоставляются местными Советами народных депутатов в пределах их компетенции и состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих и животноводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности или в пожизненном наследуемом владении членов указанных товариществ. На земли общего пользования местными Советами народных депутатов садоводческому или животноводческому товариществу выдается документ, удостоверяющий право на землю.

Исходя из приведенных положений законодательства, действовавшего в 1993 году, коллективная совместная собственность, наряду с коллективно-долевой собственностью, являлась формой общей собственности.

Несмотря на то, что в действующем в настоящее время законодательстве отсутствует понятие "коллективная совместная собственность", земельный участок, предоставленный ранее на таком праве в общую собственность членов садоводческого товарищества, не может без правовых оснований перейти в индивидуальную собственность товарищества как юридического лица.

В соответствии с выводом суда для перехода права собственности от граждан к СНТ необходимо получить согласие всех дольщиков на переход права к СНТ. Затем всех ждёт процедура регистрации права общей долевой собственности в Росреестре и одновременная регистрация перехода права от дольщиков к СНТ. Последнее должно иметь готовое решение общего собрания членов СНТ о приватизации ЗУОН на юрлицо. Если рассматривать положительные стороны от передачи права собственности от граждан к СНТ, то кроме отрицательных моментов ничего не просматривается. Это добровольное взятие гражданами на себя обязательств со стороны СНТ с увеличением расходов на организацию и в целом на содержание земли. А сам переход права собственности потребует солидных денежных вливаний, что вряд ли обрадует людей.

С 01.01.2019 отношения, возникающие с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, регулируются Законом N 217-ФЗ.

В соответствии с частью 14 статьи 54 Закона N 217-ФЗ образованные до дня вступления в силу данного Закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования некоммерческих организаций, созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до дня вступления в силу этого Закона, являются земельными участками общего назначения.

Частью 16 статьи 54 Закона N 217-ФЗ предусмотрено, что право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.

Согласно пункту 2.1 статьи 123.13 Гражданского кодекса имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, поскольку в отношении спорного земельного участка общего пользования до введения в действие Закона N 122-ФЗ возникло право коллективной собственности, которое признается действующим законодательством правом общей долевой собственности лиц - собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства, Управление Росреестра обоснованно в соответствии с положениями Закона N 218-ФЗ отказало в государственной регистрации единоличного права собственности Товарищества как юридического лица на данный участок.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что суды, неправильно применив нормы материального и процессуального права, необоснованно удовлетворили заявление Товарищества, поэтому решение суда первой инстанции от 24.06.2021, постановление апелляционного суда от 07.09.2021 и постановление окружного суда от 23.03.2022 на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ следует отменить, а в удовлетворении требований Товарищества - отказать.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2021, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2022 по делу N А41-25969/2021 отменить.

В удовлетворении требований садоводческого некоммерческого товарищества "Мечта" отказать.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Полный текст определения суда с комментариями к странице: Ликбез 11 "Решение судов по СНТ"

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2022 N 305-ЭС22-8237 .

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам
Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2022
N 305-ЭС22-8237 .