Рассмотрим процедуру подробнее:
Шаг 1. Общее собрание садоводов.
Правление и его Председатель (или уполномоченные ими лица) перед проведением Общего собрания должны изучить процедуру приватизации, составить пошаговую схему, в которой определяются ответственные за каждый этап - представители, организации-исполнители, посредники, органы, в которые следует обратиться. Общее собрание членов Товарищества утвердит эту схему или внесет коррективы.
Необходимо провести собрание всех садоводов вне зависимости от членства - то есть общий сбор владельцев индивидуальных участков. Учитывая важность вопроса, к сбору собрания нужно подойти очень серьезно. Самым лучшим будет письменно известить каждого садовода. Решения собрания следует записать в режиме возможного присоединения - то есть в протоколе должно быть записано и утверждено собранием право садоводов ознакомиться с прококолами собрания (те, кто не сможет присутствовать непосредственно на сборе по уважительным причинам) и подтвердить свое согласие с решениями собрания посредством личного заявления о присоединении (согласии) к решениям общего собрания садоводов до оговоренной общим собранием даты.
Какие вопросы необходимо решить?
1. Определиться с существующими правами на землю.
На практике встречаются основные варианты правоустанавливающих документов:
1) акт о коллективно-совместной собственности на земли общего пользования с вариациями (совместная собственность, долевая собственность) на земли общего пользования, выданный товариществу; граждане имеют индивидуальные свидетельства на свои участки (в основном на праве собственности, возможно право бессрочного пользования);
2) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный предприятию;
3) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный предприятию; граждане имеют индивидуальные акты о праве бессрочного пользования на индивидуальные участки;
4) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный СТ (садоводческому товариществу);
5) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный СТ (садоводческому товариществу); граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности или пожизненное наследуемое владение);
6) акт о праве бессрочного пользования на земельный выдел целиком, выданный СНТ (садоводческому некоммерческому товариществу);
7) акт о праве бессрочного пользования только на земли общего пользования, выданный СНТ (садоводческому некоммерческому товариществу); граждане имеют индивидуальные акты на свои участки (право собственности, пожизненное наследуемое владение или право бессрочного пользования).
Примечание.
Если у граждан-садоводов нет отдельных актов на бессрочное пользование индивидуальным участком, то их право на землю удостоверяется фактом членства (членская книжка). Садоводы-индивидуалы (граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке) могут существовать только на территории СНТ (и только при условии, что его земли приватизированы), но не СТ. СТ и СНТ - это разные организационно-правовые формы юридических лиц, обратите внимание.
Первый вариант нас не интересует – там установлено право собственности или индивидуальное право гражданина-землепользователя. Нас же интересует только право бессрочного пользования юридического лица (товарищества) или утрата прав на землю. Это все остальные варианты.
Среди оставшихся вариантов единственно правильным является седьмой вариант, все остальные на законных основаниях приватизации не подлежат, право на бесплатную приватизацию садоводами утеряно по вине государства.
На практике встречаются и иные случаи нарушения прав садоводов на приватизацию их земель.
Вот перечень основных нарушений, лишивших граждан прав на земли (составлен на основе анализа реальных документов):
1. 1951-1960гг. Городские и поселковые исполкомы, озабоченные партийным указанием "не допустить стяжательства в коллективном садоводстве", не выдали актов гражданам СССР на индивидуальное право на землю, закрепив весь землеотвод либо за предприятием, либо за садоводческим товариществом(!). В данном случае не законно и само создание СТ.
2. 1955-1991гг. В нарушение Земельного кодекса РСФСР 1970 года земельный отвод закреплен не за предприятием, а за СТ (садоводческим товариществом). Тем самым нарушены не только положения гражданского законодательства (СТ до 1964 года лишь приравнены к правам юридического лица), но и нарушена обязательность приватизации 1991-1993 годов силами местных властей. Такое оформление не законно перекладывает обязательства по приватизации с уполномоченных органов государства (или омс) на сознательность Правлений садоводческих товариществ, плачевная ситуация по которым известна.
3. 1991-1993гг. Местные власти забыли переоформить права на землю до 01 февраля 1993 года, и земля до сих пор по бумагам числится за предприятием;
4. 1991-1993гг. Местные власти переоформили земли с предприятия на.... товарищество, вместо того, чтобы передать земли в собственность граждан, как предписывал Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе" и Земельный кодекс РСФСР 25.04.1991 № 1103-1.
5. 1991-1998гг. Местные власти, организовав СТ(садоводческое товарищество), нарушив Земельный Кодекс РСФСР 1991 года, закрепили весь земельный отвод за СТ (садоводческим товариществом). Между тем согласно ЗК РСФСР 1991 года товариществу полагались лишь земли общего пользования на праве бесрочного пользования, индивидуальные участки граждане получали в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения.
6. 1991-1998гг. Нарушения, обозначенные в пунктах 4 и 5, носили массовый характер. Поэтому Борис Ельцин издал Указ Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", обязавший Прокуратуру РСФСР в трехмесячный срок оспорить не законные решения и восcтановить справедливость, но... Прокуратура РСФСР не выполнила Указ Президента Ельцина и тем самым лишила многих садоводов права собственности на их землю;
7. 2002г.-наст.время. Федеральная Налоговая Служба РФ, следуя указаниям Гражданского кодекса, отрицающего законность существования СНТ; не разобравшись, что Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ), Садоводческое Товарищество (СТ) и Садоводческое Некоммерческое товарищество (СНТ) - это принципиально разные организационно-правовые формы юридических лиц; и просто запутавшись одновременных требованиях в двух законов - ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц" и ФЗ РФ от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; зарегистрировала СТ (садоводческие товарищества) со статусом "действующий" или, что еще хуже, с грубейшими нарушениями зарегистрировала СТ как СНТ или, наоборот, СНТ как СТ - в силу абсолютной не законности произошедшего и происходящего(!) в настоящее время нельзя однозначно определить, о каком именно юридическом лице идет речь - СТ или СНТ, в отношении практически все садоводческих объединений в России. А это означает отсутствие легального правового статуса, и, как следствие, не возможность реализовать гражданские права и обязанности товариществ, в том числе участвовать в приватизации (для приватизации нужны определенные действия от товарищества, выполнить которые оно не вправе по вине ФНС).
Все рассмотренные варианты нарушений сводятся к одному выводу: право на земли, на которых садоводы столько лет растят урожай, утрачено не по вине самих садоводов.
Если, не смотря на отсутствие формальных оснований для приватизации, местные органы власти принимают положительное решение о переоформлении земли в собственность садоводов, то такое переоформление идет согласно процедуре приватизации земли.
При утрате прав на бесплатную приватизацию и отказе уполномоченных на распоряжение землей органов признать за гражданами право собственности на землю Общее собрание садоводов должно принять решение, как именно они будут решать проблему:
- Ничего не делать – после 01.01.2006 года их обяжут заключить договор аренды на государственную (муниципальную) землю;
- Обратиться в Прокуратуру РФ за защитой своих прав, если только виновником не является сама Прокуратура - тогда можно обратиться в вышестоящую Прокуратуру;
- Обратиться в Суд, предварительно заключив соглашение с хорошим юристом или адвокатом на юридические услуги. Право на обращение в Суд появляется только после отказа одной из структур, участвующей в процессе узаконения прав на землю (Комитет по землеустройству, уполномоченные на распоряжение землей органы, ФРС и т.д.);
- К предыдущему случаю примыкает случай обращения в Суд с иском о признании права собственности на земли, в том числе общего пользования, по факту приобретательной давности - статья 234 Гражданского Кодекса.
Гражданский Кодекс РФ (чаcть первая)
Статья 234. Приобретательная давность
1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
По решению суда на основании ст.12, ст. 234 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ и п.3 ст.6 или п.1 ст. 17 ФЗ 122-ФЗ будет зарегистрировано право собственности на землю без процедуры приватизации. Необходимость предварительного кадастрового учета земель остается и при этом основании прав на землю.
В процедуре признания права собственной по факту приобретательной давности есть нескольких «тонких» мест:
1) Гражданский Кодекс вступил в силу только в 1995 году. Однако в отношении срока приобретательной давности применяется исключительный порядок обратной силы закона:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
Статья 11. Действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.
2) Добросовестность владения садоводами участками на территории садоводческих товариществ в большинстве случаев не ставится под сомнение (основания могут быть разными) и подтверждается документами о создании товарищества, документами об участии гражданина в товариществе в качестве члена.
Последний аргумент – безвыходность. Особенностью применения норм о приобретательной давности является не возможность приобретения права собственности иными способами. В данном случае таким аргументом выступает не возможность приватизации земель иным способом, кроме судебного решения, по вышеозначенным причинам .
Так что применение ст. 234 ГК РФ вполне законно и обоснованно. Суд может и должен признать права садоводов на земельные участки, в том числе на земли общего пользования. Ссылка на якобы не существующее право частной собственности на землю до 1991 года, отсутствии государственной регистрации объекта права собственности при приобретении прав владения до 1998 года и презумция права государства на землю (ст. 214 ГК РФ) не могут служить основанием отказа в признании прав садоводов на землю - Конституция РФ установила равноправие всех форм собственности (ст.8), а монополия права государства на землю и отсутствие зарегистрованного титула не означает отсутствие самого права собственности. Оно также абсолютно и неотчуждаемо от самого имущества, как и основные права человека (ст. 17 Конституции). В силу естественного порядка вещей право собственности может быть выражено только через лица. Лицо признается собственником имущества при наличии триединства прав - владение, пользование и распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Но само право собственности не исчерпывается этим списком. Статья 234 ГК РФ требует лишь одного элемента из триединства прав - добросовестное владение на протяжении не менее 15 лет - для установления титула нового собственника.
Желательно поторопиться с обращением в суд - дата 01.01.2006 критически близка, а на сегодняшний день обещания Правительства отсрочить экзекуцию остаются только обещаниями.
3) В процедуре признания права собственности по факту приобретательной давности и(или) установления судом факта приобретательной давности в настоящее время есть несколько спорных моментов. Не вдаваясь в юридические тонкости, следует признать, что положительное решение суда сильно зависит от квалификации судьи и представителя (или адвоката) истца или заявителя.
Есть прецеденты, когда органы местной администрации шли на встречу садоводам и принимали локальный нормативно-правовой акт о переоформлении прав на землю при отсутствии правоустанавливающих документов по факту пользования землей. Так, согласно ч. З ст. 1 Закона Ивановской области от 31.12.2002 года № 111-ОЗ граждане, имеющие земельные участки, права на которые не были ими оформлены и зарегистрированы в установленном порядке, с расположенными на них жилыми, дачными или садовыми домами (или без таковых), построенными или приобретенными ими в собственность до введения в действие Земельного Кодекса РФ, а также их наследники, вступившие в права наследства на указанные дома имеют право на бесплатное предоставление в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности Ивановской области или муниципальной собственности.
Седьмой вариант - когда имеет место бессрочное пользование СНТ на земли общего пользования, подпадают под право приватизации земель.
Общее собрание садоводов обязательно должно принять решение и о праве на подъездные дороги - как правило, они закреплены за СНТ именно на праве бессрочного пользования (возможны и другие варианты). Поднимите документацию и узнайте, на каком праве вы (СНТ) пользуетесь землей под подъездной дорогой и другими инженерными коммуникациями. Если это право бессрочного пользования - не забудьте воспользоваться правом на приватизацию до 01.01.2006 года.
Все, кто не приватизируют земли, закрепленные на праве бессрочного пользования за юридическоми лицами, до 01.01.2006 года - утратят это право.
Государство уже предприняло ряд подготовительных мер - разработаны типовые договора на аренду государственной (муниципальной) земли и приняты соответствующие нормативно-правовые акты.
Примечание.
Юристы тоже готовятся к часу "Х". Есть законные методы, позволяющие защитить частных землевладельцев от притязаний местных органов власти и государства и после 01 января 2006 года. Но в настоящее время надеяться на это - не позволительная роскошь.
Последнее.
Если существует необходимость приватизации только земель общего пользования - следует предложить садоводам возможность совместного оформления землеустроительных (кадастровых) дел на землю - как земель общего пользования, так и индивидуальных участков.
Формирование землеустроительного дела - самый емкий в финансовом плане этап оформления прав на землю. Совместное одновременное межевание земельных участков позволит снизить затраты отдельных физических лиц на регистрацию (перерегистрацию) их недвижимости.
Все земли в России должны быть пройти кадастровый учет. Поэтому все садоводы обязаны рано или поздно это сделать. Просто Закон пока не установил сроков кадастрового учета земель для физических лиц. Заявлена только сама необходимость технического учета недвижимости - как земель, так и иных объектов, прочно связанных с землей. С 2005 года создан Единый Государственный Кадастр объектов недвижимости России - это кардинальное изменение Закона, влекущее серьезные последствия для собственников недвижимости, для садоводов - не всегда положительные. И еще один повод для объединения усилий садоводов при оформлении их прав на недвижимость.
Этот этап Общего собрания граждан подготавливается ответственными лицами (Правление СНТ, его Председатель или уполномоченные ими лица) заранее.
На собрании эти лица (лицо) делают доклад с анализом ситуации - какими правами обладают садоводы и их объединение на фактически используемые земли.
Цель доклада - информирование садоводов и вынесение на обсуждение общего собрания вопросов необходимости приватизации земель и совместного кадастрирования земель.
Если приватизация необходима, то следующим этапом будет определение судьбы земель общего пользования.
2. Определиться с видом собственности на земли общего пользования.
При приватизации правообладателем права на земли общего пользования является СНТ. Казалось бы, вариантов нет - право собственности (или аренды - по желанию правообладателя) согласно ФЗ -137ФЗ регистрируется на него (до 01.01.2006г). Но садоводческие товарищества настолько экзотичны сами по себе, что и приватизация земель садоводов проходит по исключительным правилам.
Статья 28 ФЗ 66-ФЗ однозначно говорит - аренды на общие земли нет. Остается только право собственности.
Та же 28 статья ФЗ 66-ФЗ говорит о праве Общего собрания членов СНТ принять решение о приобретении прав на землю общего пользования - собственность такого объединения как юридического лица или общая совместная собственность членов такого объединения.
Однако при анализе действующего законодательства выясняется, что приватизация зенмель общего пользования в собственность юридического лица (СНТ) не возможна.
Земельный Кодекс и п.2 ст.3 ФЗ 137-ФЗ говорят: переоформление прав юридического лица на земли происходит по правилам ст. 36 Земельного Кодекса. Если на участке имеются строения (сооружения), принадлежащие не юридическому лицу, а гражданам на праве общей собственности, то юридическое лицо не может приобрести право собственности на такой участок, а только граждане, которым принадлежит общее имущество. В 99,99% в СНТ общее имущество создано и создается именно на целевые взносы, которые являются основанием возникновения права общей собственности именно граждан, а не СНТ (смотрите часть I данной статьи).
Данный вывод вкупе с правом Общего собрания приватизировать общие земли в общую собственность граждан (пп. 1 п.2 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ) делает не возможным практическую реализацию переоформления прав на земли общего пользования в собственность СНТ.
Последний и главный аргумент - ФЗ 66-ФЗ рассматривает в качестве учредителей юридического лица только граждан. Целью самого СНТ является реализация прав граждан на получение участков и т.п. (п. 1 ст. 4 ФЗ 66-ФЗ). Однако с появлением хотя бы одного садовода-индивидуала СНТ уже не отражает права всех граждан, а только лишь членов СНТ. Оформление земель общего пользования в собственность СНТ создаст угрозу нарушения прав садоводов-индивидуалов на их долю в общей собственности - ведь земли общего пользования выделялись и для них (на момент приватизации все садоводы должны быть членами товарищества). Кроме того, решение оформления земель общего пользования в собственность СНТ нарушает положения статьи 30 Конституции - граждан принудительно удерживают в составе объединения под угрозой потери права собственности (право собственности не конституционно зависит от членства в садоводческом объединении).
В итоге остается только общая собственность граждан.
Теоретически возможны два варианта - совместная собственность (на основании ст. 4 и 28 ФЗ 66-ФЗ) или долевая собственность (на основании ст. 28 ФЗ 66-ФЗ и ст. 244 ГК РФ).
Гражданин вправе выбирать - приватизировать или нет земли общего пользования. На практике отказников обычно не очень много. обязательно пошлите таким гражданам официальное сообщение, что не участие в приватизации общих земель будет означать его добровольный отказ от реализации права собственности на долю в землях общего пользования. Более подробно эта процедура описана ниже.
Гораздо важнее объяснить гражданам последствия такого отказа:
Земли общего пользования - это прежде всего подъездные дороги к участкам (земля под дорогами). Крайние участки, примыкающие к внешней границе территории СНТ, могут и не иметь потребности во внутренних подъездных путях - это зависит от наличия автотранспорта у хозяев таких участков и наличия внешней дороги общего пользования (муниципальной или государственной). Однако у этих садоводов сохраняется потребность в общей земле для размещения инженерных соружений - если они участники общей собственности на объекты электросетевого хозяйства и т.п. Оформление права собственности на общее имущество не возможно без оформления прав на землю, на которой оно расположено.
Для остальных садоводов подъездная дорога на территории СНТ - необходимость для реализации своего права собственности на индивидуальные участки.
Отказавшись от права собственности на земли общего пользования, садоводы лишаются права безвозмездного пользования землей под дорогами. Управляющий, защищающий права собственников земли (в качестве управляющего может выступать СНТ по решению общего собрания собственников), принявших участие в приватизации, имеет право брать плату за пользование чужой собственностью. В случае отказа оплаты управляющий имеет право лишить садовода, оказавшегося от доли в праве собственности на земли общего пользования, права пользования землей. Фактическим следствием будет не возможность пользования дорогой для подъезда к участку. Управляющий имеет право использовать любые законные методы для защиты прав остальных садоводов, в том числе с привлечением правохранительных органов. Полный объем законных действий управляющего определяется договором об общем имуществе, который принимает общее собрание участников общего имущества после оформления их прав на указанное имущество.
Главная тонкость осуществления прав на общее имущество на территории СНТ: право на участие в общем имуществе имеют члены (участники) юридического лица (данный факт противоречит Конституции), а приобретают (в момент регистрации) права собственников физические лица. СНТ, наоборот, в момент регистрации прав на общее имущество утрачивает право пользования и владения на него. Хотя после регистрации прав СНТ может управлять частным имуществом граждан с их согласия. Важно понимать, что само понятие "общее имущество" неприменимо к юридическому лицу в качестве собственника.
Важнейший вывод из сказанного: на время оформления прав на общие земли (и общее имущество) необходимо восстановить членство всех садоводов-индивидуалов решением общего собрания членов СНТ по взаимной договоренности (СНТ и садоводов-индивидуалов). После регистрации права гражданин снова может выйти из состава СНТ. СНТ же не вправе воспользоваться ситуацией и требовать с восстановленного члена товарищества иных взносов, кроме необходимых в связи с приватизацией земель товарищества. Если пренебречь этим, то можно столкнуться с ситуацией, когда ущемленный в своих конституционных правах садовод-индивидуал уже в 2006 году восстановит справедливость, оспорив итоги приватизации: в результате все безвозратно потеряют права на землю. Существует судебная практика по аннулированию свидетельств о праве собственности на землю из-за грубых нарушений законодательства при приватизации садоводческих участков.
Совместная собственность является специализированным режимом права на общее имущество и допускается только в оговоренных законом случаях. У садоводов теоретически такой закон есть – статья 4 ФЗ 66-ФЗ.
Примечание.
Основными признаками совместного имущества являются:
- равнодолевой принцип участия без закрепления размера долей в количественном выражении (п.2 ст. 244 ГК РФ);
- соответственно равнодолевой принцип распределения затрат на совместное имущество (п.2 ст.392 НК РФ).
"Доля" при совместной собственности не определена, ее размер "плавающий". Текущий размер "доли" определяется как размер общей совместной собственности, деленный на текущее количество участников общей собственности. Кол-во участников общей собственности уменьшилось или увеличилось - размер доли увеличился или уменьшился (соответственно) автоматически.
На практике реализация этой разновидности режима общей собственности не возможна по объективным причинам - ее существование, предусмотренное только ФЗ 66-ФЗ, противоречит всем остальным законам и прежде всего Конституции, и бессмысленно в принципе, поэтому я настоятельно рекомендую воспользоваться вашим правом согласно п.5 ст. 244 ГК РФ и сразу зарегистрировать долевую собственность на земли общего пользования.
Примечание. Проблемы существования совместной собсвтенности на территории СНТ в рамках данной статьи не рассматриваются.
Долевая собственность граждан является естественным (обычным) видом права на общее имущество.
Основными признаками долевой собственности являются:
- долевой принцип участия с определением фиксированного размера долей в количественном выражении;
- соответственно долевой принцип распределения затрат на общее имущество;
- специфический регламент при отчуждении доли из-за ее фиксированного размера.
В СНТ – членской организации - возможны три принципа определения размера доли в общем имуществе при регистрации права собственности:
1) членский принцип – доля определяется как 100%, деленное на количество участников общей собственности. При этом доли получаются одинаковыми. Членский принцип - не правильный подход, может иметь негативные последствия в будущем. Однако он может применяться (рекомендуется), если на территории СНТ все граждане имеют участки одинакового размера. Требует 100% согласия садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
2) принцип долевого участия по размеру участка - доля в общем имуществе соответствует площади участка гражданина в процентном отношении к общей площади первоначального отвода под товарищество. Требует 100% согласия садоводов на участие в приватизации земель общего пользования;
3) принцип долевого участия по соглашению будущих участников общей собственности - применяется, когда часть садоводов отказалась от участия в приватизации земель общего пользования. Самый распространенный в настоящее время случай. Требует обязательного соблюдения определенных процедур оформления отказа от права участия в приватизации (рассмотрены ниже).
Примечание.
В предыдущей редакции статьи (первая редакция статьи сохранена в разделе "Ликбез.Гуру"/Как это было/) предлагался еще один вариант - введения понятия "отказных долей". «Отказные доли» - доли, соответствующими участкам, чьи собственники отказались от приватизации. К сожалению, законность такой схемы сомнительна, поэтому в последствии была исключена.
Особенностью применения долевой собственности в СНТ является необходимость внесения в договор об общем имуществе (и желательно в Устав СНТ) обязательного условия:
Доля в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) в СНТ собственника земельного участка на территории СНТ следует судьбе права собственности на указанное участок.
При переходе права собственности на земельный участок на территории СНТ доля в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ нового собственника такого участка равна доле в праве общей собственности (включая земли общего пользования) на указанное общее имущество предшествующего собственника такого земельного участка.
Собственник земельного участка на территории СНТ не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество (включая земли общего пользования) на территории СНТ, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанный земельный участок.
Такое решение является следствием совокупных требований статей 135 и 250 Гражданского кодекса.
Если такое условие в договор (и Устав) не вносить, то последствиями будут:
- не однозначность применения статьи 135 Гражданского кодекса и возможность продажи (или иной сделки) с долей в общем имуществе (землях общего пользования);
- требование при продаже участка собирать подписи всех садоводов с разрешением продать долю в общем имуществе.
Настоятельно рекомендую принять такую поправку в любом случае - для защиты прав общей собственности садоводов как от самих садоводов, так и от СНТ как юридического лица. Не забывайте, что ФЗ 66-ФЗ дает СНТ право "законного" ущемления прав граждан. Это не конституционно и подлежит отмене. Но закон есть закон, и пока он действует, такие прецеденты возможны.
Обратите внимание: СНТ - это отдельное лицо. Если на собрании присутствуют 100 садоводов, из которых 75 - члены СНТ, то для вопросов приватизации следует считать: на собрании 101 лицо (100 граждан+1 юридическое лицо). И права граждане и юридическое лицо (СНТ) осуществляют раздельно!!! Помните об этом.
3. Решить, кто будет представлять интересы собственников в различных органах.
Самым разумным выбором, на мой взгляд, будет СНТ (юридическое лицо). Статья 28 ФЗ 66-ФЗ также предписывает принять именно такой вариант представительства.
Но возможен и иной выбор - юридического лица или гражданина. В силу особенностей принципов членской организации такое решение не будет противоречить ФЗ 66-ФЗ.
Не забудьте только, каков бы ни был ваш выбор, вы обязаны:
а) записать в протокол собрания решение о правах, обязанностях и полномочиях представителя или составить договор с представителем, даже если таким представителем будет выступать Председатель правления СНТ;
б) предоставить представителю необходимые сведения - паспортные данные, ИНН, имеющиеся документы на землю или строения и т.д., а также доверенность на представление Ваших интересов по вопросам оформления прав на землю и связанную с ней недвижимость.
4. Согласуйте процедурные вопросы.
Определитесь с процедурой сдачи документов на переоформление - кто и за что отвечает.
А также с порядком проведения согласования границ участков (об этом смотрите ниже, в землеустроительных работах).
5. Очень ответственно следует подойти к публичному оглашению решений собрания - вплоть до индивидуальной почтовой рассылки.
Правление (или комиссия по приватизации, избранная Общим собранием) перед собранием должно подготовить реестр граждан, имеющих участки на территории СНТ и сведения (член/не член), право пользования/собственности (отдельные граждане могли частным порядком оформить участки в собственность), номер и размер участка по генеральному плану, другие известные сведения.
Подготовить "рыбу" бланка сохранных расписок.
Представитель, утвержденный собранием, должен будет принять документы (оригиналы и нотариально заверенные копии) у граждан по сохранной расписке, она же будет подтверждением для граждан сдачи документов в срок и в необходимом объеме.
Решением Общего собрания может быть предусмотрен централизованный порядок изготовления нотариально заверенных копий - установить определенный день (дни) сдачи документов, обеспечить копировальный аппарат на этот день (дни) и пригласить нотариуса для заверения копий и оформления доверенностей на ведение дел представителем.
Граждане должны в оговоренный собранием срок сдать документы для регистрации их прав. Всем не явившимся на собрание следует послать письмо, в котором дается срок на присоединение к решениям общего собрания и предупреждение, что не не предоставление в срок документов означает добровольный отказ на реализацию права приобретения собственности. Такой порядок действий утверждается решением общего собрания садоводов.
Практика показала, что для соблюдения требований законодательства при наличии отказников требуется принять ряд дополнительных решений общего собрания садоводов:
1. все садоводы, не подавшие документы на приватизацию в установленный срок, наносят вред добросовестным садоводам, своим бездействием создавая угрозу не оформления прав на общее имущество. Поэтому все граждане, не подавшие документы на приватизацию в установленный срок, считаются исключенными из членов товарищества на основании пп.4 и 10 п.2 ст. 19 ФЗ 66-ФЗ и решения данного общего собрания членов СНТ.
Правлению поручается во исполнение решений данного общего собрания членов СНТ разослать всем не предоставившим в установленный срок документы на приватизацию письмо-уведомление об исключении из членов товарищества и обеспечить ознакомление исключенным с протоколом данного общего собрания членов СНТ;
2. общее собрание членов СНТ признает конституционное право отказников на долю в общем праве собственности на земли общего пользования. Поэтому каждому отказнику предоставляется возможность в любое время выкупить причитающуюся ему долю в праве общей собственности на земли общего пользования по заявлению на имя общего собрания участников общей собственности. Вновь принимаемый участник обязан возместить затраты остальных участников общей собственности на оформление его доли в праве общей собственности, включая кадастровый учет и иные затраты (соответствующая доля затрат). Затраты на переоформление прав участников общей собственности вследствие изменения долей также ложатся на вновь принимаемого участника общей собственности. Порядок возмещения затрат определяется договором об общей собственности;
3. после истечения срока на предоставление документов на приватизацию представитель садоводов (комиссия по приватизации) определяет долю каждого участника с учетом "отказных долей". "Отказные доли" (доли в праве общей собственности, образовавшиеся вследствие отказа части садоводов от участия в приватизации земель общего пользования) распределяются поровну на всех участников общей собственности. Правление СНТ обязано осуществить поддержку работе представителя садоводов (комиссии по приватизации);
4. После оформления прав на земли общего пользования Правление СНТ обязано провести общее собрание членов СНТ по итогам приватизации. Данное собрание проводится одновременно с общим собранием участников общей собственности на земли общего пользования и иного общего имущества.
Примечание.
Об "отказных долях". Например, 20 садоводов из 100 не подало в установленный срок документы на приватизацию. Значит, суммарный размер "отказных долей" составит 20% (1/5 долю в праве на общее имущество). Эта доля распределяется среди 80 участников поровну, то есть каждый участник дополнительно к своей доле получит по 1/400 доле. Основная доля определяется пропорционально размеру участка (данный порядок для членского принципа определения долей не применяется). Регистрируется право на суммарную долю: основную плюс дополнительную, выраженную одной цифрой (простой дробъю).
Аналогичным образом на собрании по приватизации принимаются решения о восстановлении членства садоводов-индивидуалов на период оформления прав на общее имущество.
Содержание писем в части обязательных формулировок должно быть утверждено решением общего собрания садоводов.
Каждый участник собрания должен подписать протокол собрания. Правила проведения Общего собрания смотрите: "Положение об Общем собрании членов СНТ".
Стоит повторить: особое внимание следует уделить соблюдению требований закона об оповещении о дате, месте и времени проведения собрания по приватизации и по публикации его решений.
И главное: все письма отказникам должны отправляться ценным почтовым отправлением, а документы, подтверждающие отправку - постоянно храниться в архиве СНТ.
Шаг 2. Сбор документов.
В дополнение к вышесказанному Правление (комиссия по приватизации) подготавливает документы, относящиеся ко всему Товариществу - свидетельство о регистрации, Акт о праве на земли, Генеральный план застройки (если он есть) и т.д.
Правление обеспечивает представителя заверенной печатью СНТ выпиской из протокола собрания о его полномочиях в дополнение к доверенностям граждан.
Представитель под расписку принимает документы или нотариально заверенные копии (он сличает оригинал и копии, потом отдает оригиналы, оставляя копии). Заполняет реестр сведений о будущих собственниках.
Примечание для лиц, ответственных в СНТ за подготовку к приватизации:
Какие конкретно документы нужны и в скольких копиях, вы можете увидеть из приведенных отрывков нормативно-правовых актов ("Порядок предоставления земельных участков...." и т.п.). Выберите сами из списка актуальные позиции для вашего случая и соответствующим образом подготовьте бланк реестра граждан и необходимых граф для отметок о сдаваемых документах.
Следует повторить - если право бессрочного пользования закреплено только за СНТ (а не за отдельными гражданами), то правоустанавливающим документом на индивидуальный участок является факт членства (членская книжка). Эти документы должны быть также предоставлены для приватизации земли.
Советую добавить ещу одну графу - представительство. Ведь права гражданина на приватизацию земель может осуществлять его представитель по закону или по доверенности. После решений собрания по приватизации сама процедура оформления прав на земли общего пользования проводится в гражданско-правовом порядке. Поэтому, в отличие от Общего собрания членов СНТ, такие представители (по закону или по доверенности) имеют полное право голоса на Общем собрании граждан - участников общей собственности. Это одно из отличий членской организации от остальных, "нормальных" объединений граждан и юридических лиц. Права членов организации на участие в ее делах по доверенности не передаются. Для членов СНТ сделано исключение - право члена на голосование (личное неимущественное право) может быть передано особенной доверенностью, заверенной Председателем правления СНТ. А вот имущественные права граждан, вне зависимости от членства, можно передавать по доверенности, удостоверенной нотариусом. Поэтому на общем собрании граждан могут присутствовать и принимать решения посредством голосования как сами граждане - собственники, так и их представители по закону или по доверенности.
Кроме самого решения о приватизации и членстве в товариществе в этой связи, общее собрание членов СНТ не вправе принимать решения по общему имуществу физических лиц, даже если состав участников общей собственности полностью совпадает с составом членов СНТ. Этот ньюанс один из самых сложных на современном этапе - очень мало кто может корректно разграничить членско-организационные (личные неимущественные) и гражданско-правовые (имущественны) отношения садоводов в процессе реализации их прав на земельные садоводческие участки.
Обратите внимание, что для оформления права собственности гражданин обязательно должен иметь ИНН - ведь он будет теперь налогоплательщиком!
ИНН присваивается в налоговом органе по месту проживания будущего собственника (собственников).
Примечание.
Те граждане, которые приватизировали свои участки, все равно должны подать все документы, включая свидетельства о собственности и ИНН. Ведь речь идет и о приватизациии общих земель.
Все участвующие в приватизации граждане должны дать представителю доверенность на ведение дел, даже если это будет Председатель правления СНТ.
И сообщить, участвовали ли они ранее в приватизации!
Государство позволяет бесплатно переоформить (приватизировать) только один участок. Если такое переоформление имело место, гражданин может приобрести нужный участок в собственность только на платной основе (по кадастровой стоимости).
ЗАКОН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Принят решением
Московской областной Думы
от 27 ноября 2002 г. N 4/38
О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории Московской области
Статья 1. Предмет и сфера применения настоящего Закона
1. Настоящий Закон устанавливает плату за земельные участки, предоставляемые на территории Московской области в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства из земель, находящихся в государственной собственности (кроме федеральной).
Статья 2. Плата за земельные участки, предоставляемые в собственность
Предоставление в собственность земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства осуществляется по кадастровой стоимости, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев приобретения земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах).
В случаях если кадастровая стоимость земельных участков не определена, земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства предоставляются в собственность по нормативной цене.
Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки на землях, ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование в порядке, установленном законодательством, садоводческим, огородническим и дачным товариществам, кооперативам и иным организациям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, имеют право на однократное бесплатное получение в собственность земельных участков в пределах установленных норм.
Нарушенные земли предоставляются в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства бесплатно.
Примечание.
Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.
Очень важное примечание!
Еще одна "дыра" в законодательстве - что делать, если гражданин индивидуально приватизировал участок - ведь формально он не имеет права на бесплатную приватизанию земель общего пользования?! Однозначного решения эта проблема не имеет: закон "не знает" о практически тотальном нарушении прав садоводов на приватизацию земель. Если бы само государство соблюдало им же установленные законы, то такой гражданин давно бы имел право собственности на индивидуальный учаток в силу Закона, а не в результате приватизации. И у такого гражданина еще оставалось бы право на участие в бесплатной приватизации земель общего пользования.
На практике встречается следущее: органы местного самоуправления, ранее фактически лишившие такого гражданина прав собственника, пытаются обмануть его вторично, издавая нормативные акты, обязывающие садоводов "приватизировать" земли общего пользования и индивидуальные участки раздельно. Причем первыми - приватизировать земли общего пользования, а затем выкупать свои индивидуальные участки.
Это не законно!
Если в прошлом произошло нарушение прав садоводов и земля незаконно все еще закреплена за садоводческим товариществом, то приватизация всего землеотвода, включающего в себя земли общего пользования и индивидуальные участки, должна производится одновременно! И это при том, что пострадавшие садоводы согласятся на приватизацию, а не потребуют возбуждения уголовного дела против лиц, лишивших их прав собственников.
В крайнем случае, если по объективным причинам необходимо срочное узаконение прав на землю, приоритет по времени должен отдаваться оформлению прав именно на индивидуальный участок. По теперь уже понятным причинам.
Последнее. Если у садоводов на индивидуальные участки установлено право пожизненного наследуемого владения, то право бесплатной приватизации у них двойное, так как имеют место разные основания: земли общего пользования приватизируются бесплатно на основании ст. 28 ФЗ 66-фЗ и ст. 20 ЗК РФ, а индивидуальные участки приватизируются также бесплатно на основании ст. 21 ЗК РФ и в любое удобное для садовода время. Такой порядок применяется для садоводческих товариществ, возникших в 1991-1998 года и является единственно правильным и законным.
Если в прошлом (до 2001 года) садовод добровольно отказался от приватизации, получив индивидуальный акт на право бессрочного пользования участком, он в силу Закона (Земельный Кодекс РФ 2001 года) получил подарок от государства в виде возможности бесплатно приватизировать свой участок. Но данный случай лежит вне предмета данной статьи, ибо касается территории уже приватизированного садоводческого товарищества.
Шаг 3. Кадастровый учет земельных участков
на территории СНТ.
- Кадастровое дело (кадастровый номер и кадастровая карта).
- Межевое дело (землеустроительные работы).
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОМ ЗЕМЕЛЬНОМ КАДАСТРЕ"
Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
Хронологически сначала выполняется межевание земель, потом комплектуется кадастровое дело по итогам межевания.
Землеустроительные работы - лицензируемый вид деятельности. Необходимо заказать их в специализированной организации.
Шаг 3а. Межевое дело.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ"
Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно - территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.
Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.
Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:
определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Важно помнить: Земельный комитет не может навязать Вам "свою" организацию по проведению землеустройства.
Землеустроительные работы - лицензируемая деятельность, осуществляемая специализируемыми организациями или индивидуальными предпринимателями на основании договора (в случае приватизации земель СНТ).
В исключительных случаях землеустроительные работы могут быть проведены на основании решений федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления или судебных решений о проведении землеустройства;
Образец решения органов местного самоуправления о проведении землеустроительных работ на территории СНТ (Московская область).
Из-за изложенных причин СНТ (в качестве представителя будущих участников общей собсвтенности и от их лица) и граждане обязаны заключить договор на землеустроительные работы с лицом, имеющим право на такую деятельность. Образец договора на землеустроительные работы.
По этой же причине сам процесс межевания подробно здесь излагаться не будет. Специалисты-землемеры знают свое дело досконально и дадут необходимые инструкции.
В обязанность же СНТ (или другого представителя, избранного общим собранием садоводов) вменяется только обязанность собрать с садоводов заявления в Земельный комитет на межевание индивидуального участка. Заявление на межевание земель общего пользования подает Председатель правления СНТ.
Статья 28 ФЗ 66-ФЗ обязывает членов СНТ лично писать такие заявления, однако гражданское законодательство разрешает иное: заявление на межевание земель в Земельный комитет может написать как сам гражданин, так и его представитель (законный или по доверенности).
Согласно той же 28 статье на органы СНТ (комиссию по приватизации или иного представителя) возлагается обязанность содействовать землемерам в проведении согласования границ.
Здесь снова ФЗ 66-ФЗ устанавливает отличные от гражданского законодательства правила, так как договором на проведение землеустроительных работ обязанность рассылки извещений с вручением под расписку с указанием времени вручения возлагается на исполнителя по договору - весь вопрос упирается в стоимоcть договора. Такие извещения и расписки составляются в 2 экземплярах, один экземпляр из которых подшивается в межевое дело и хранятся там постоянно.
Наличие расписок в деле резко снижает возможность возникновения конфликтов в будущем и судебных разборок, так как закон позволяет представителю местной администрации (и Председателю правления СНТ в этом качестве) согласовывать границы участков при длительном отсутствии пользователя смежного с размежовываемым участка.
Особенности согласования границ при оформлении кадастрового дела земель общего пользования СНТ (еще раз рассмотрим процедуру немного подробнее).
Очевидно, что в масштабах СНТ акция согласования границ крайне затруднительна с организационной точки зрения. Поэтому положения статьи 28 ФЗ 66-ФЗ в отношении межевания земель общего пользования следует признать приоритетными, и обязанность обеспечить условия и порядок присутствия соседей при межевании должно взять на себя Общее собрание собственников и Правление СНТ (комиссия по приватизации), которому (ой) соответствующие полномочия даны пп. 4 п.2 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ.
Согласование общих границ СНТ обеспечивает Правление и его Председатель (комиссия по приватизации или избранный общим собранием собственников представитель). Для этого они должны предоставить землеустроителям адреса соседей (граждан и соседних СНТ, имеющих межную границу) и содействовать доставке извещений и дату проведения межевания и согласования границ. Если земли СНТ граничат с государственными, то от лица последнего выступает представитель ОМС (местной администрации) в соответствии с действующим сейчас законодательством.
Согласование границ индивидуальных участков.
Общее собрание должно решить, в каком порядке будет происходить такое согласование.
Если СНТ не большое, проблем нет.
Если СНТ большое, то провести межевание в один день не возможно. Желательно разбить СНТ на кластеры участков. Каждый кластер проводит согласование границ по-отдельности.
Если участок граничит с землями общего пользования, то согласие на такую границу в акте подписывает Председатель правления СНТ, который в данном случае выступает как представитель "органов местного самоуправления" масштаба СНТ (законность такой трактовки закона весьма спорна, не смотря на обширную правоприменительную практику- примечание автора.).
Что делать, если гражданин не может присутствовать в день назначенного межевания и согласования границ?
1. Он может назначить представителя своих интересов по доверенности.
2. Межевание не зависит от присутствия соседей, а акт согласования границ он может подписать и в другой день (но не желательно - во избежание возможных конфликтов).
3. Если подтверждено длительное отсутствие гражданина (командировка, болезнь и т.п.), то согласование границ может удостоверить местная администрация, в данном случае - Председатель правления СНТ.
Примечание. Не советую злоупотреблять таким правом: подписанный вместо гражданина Председателем правления СНТ акт согласования границ без расписки о вызове на межевание или иных доказательств длительного отсутствия гражданина может быть оспорен в судебном порядке заинтересованным лицом. Последствия могут быть самые печальные.
Если владелец смежного участка на явился в день проведения межевания, то его бездействие признается отказом подписать границу между участками и является формальным поводом для подачи иска в суд об установлении границ в судебном порядке. Рекомендуется до подачи иска выслать соседу - владельцу смежного участка, письмо с повторным предложением подписать акт о согласовании границ (ценным почтовым отправлением). Закон косвенным образом поддерживает досудебное урегулирование пограничных споров.
Так, ФЗ 66-ФЗ дал СНТ (в лице его органов - Правления и его председателя или комиссии по приватизации - как решит Общее собрание) право разрешать конфликтные ситуации при согласовании внутренних границ между членами Товарищества - пп.4 п.1 ст. 28 ФЗ 66-фЗ.
Если садовод приватизирует участок в индивидуальном порядке, то правом досудебного разрешения споров по границам обладает орган местного самоуправления - п.3 ст. 28 ФЗ 66-ФЗ.
Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
28.2.4 Комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков дает заключение о наличии встречных требований к границам садовых, огородных и дачных земельных участков со стороны соседей, садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и свое предложение об урегулировании спора. Если спор таким образом урегулировать не удается, он рассматривается в судебном порядке;
28.3. Граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде.
В крайнем случае (рекомендую) до судебных разбирательств провести еще одно Общее собрание садоводов - после окончания межевания участков, на котором всем вместе подписать все акты согласования границ. Не согласившиеся садоводы решают вопрос в суде в частном порядке. На сроки приватизации земель общего пользования такие споры не должны оказать влияние, если только сопр по границам не возник по рубежу индивидуального участка и земель общего пользования. В этом случае интересы по землям общего пользования в суде защищает Председатель правления СНТ или назначенный им представитель юридического лица по доверенности.
Также на Общем собрании можно подвести промежуточные итоги переоформления и внести необходимые коррективы.
Важность решаемых вопросов стоит усилий на сбор такого Собрания.
Все необходимые формы для ознакомления (заявление, извещение, акт согласования границ и т.п.) документов для межевания можете взять здесь:
"Инструкция по межеванию земель" (утв. Роскомземом 08.04.1996).
Еще раз стоит повторить: межевание земель с предоставлением всех необходимых бланков должны заниматься специализированные землеустроительные организации.
Примечание.
Стоит повторить самое важное требование межевания: вызов соседей для процедуры согласования границ должен проходить строго в соответствии с требованиями закона. Отсутствие в деле извещений о вызове соседей в определенном порядке и в определенные сроки является основанием для аннулирования результатов приватизации, и может означать потерю прав на землю.
Не шутите с Законом! Особенно это предупреждение касается Председателей правления СНТ, склонных к самовольным действиям.
Если в результате межевания обнаружились не соответствия площадей участков старым документам, то они решаются следующим образом:
Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих,огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
28.2.6. В случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади данных участков, указанной в проекте организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в данный проект вносятся уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и землеустройству утверждаются соответствующим органом местного самоуправления;
28.3. В случае несоответствия фактической площади садовых, огородных и дачных земельных участков площади таких участков (приватизируемых гражданами в индивидуальном порядке - Мухина С.), указанной в ранее принятых решениях, орган местного самоуправления вправе закрепить садовые, огородные и дачные земельные участки в новых границах или потребовать восстановления прежних границ.
Образец решения органа местного самоуправления об уточнении границ садоводческого участка.
http://snt.org.ru/files-ground.htm
