Общему имуществу ищут особую судьбу // Законопроекты о садоводстве и о продаже долевой собственности не поддержаны Советом по кодификацииОтношения по поводу общего имущества очень сложно регулировать. Это показало состоявшееся вчера обсуждение двух законопроектов на президентском Совете по кодификации гражданского законодательства. Один законопроект — «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве» — толком не решил проблему использования общего имуществом дачников, посчитали члены Совета. А другой — о новых правилах уведомления сособственников общей недвижимости при ее продаже ........ — сочли избыточным. Как выяснилось, меняя процедуру уведомления, разработчики надеются упростить оборот машиномест. Однако законопроект в итоге затрагивает существенно более широкий круг отношений.
Законопроект «О садоводстве» Минэкономразвития готовило с учетом проблем, возникших при применении действующего Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Однако базовую проблему — как пользоваться общим имуществом дачного объединения — этот документ не решает, обратили внимание члены Совета. Вместо этого основное внимание в нем уделено регулированию внутренних вопросов деятельности юридического лица, объединяющего дачников, — товарищества собственников недвижимости.
По сути, получился законопроект об еще одной разновидности юридического лица, сетовал замдиректора Института законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ Андрей Габов. Если его принять в таком виде, то миллионы дачников заставят менять документы и проходить перерегистрацию. Это не принесет пользы, а создаст лишние проблемы, возмущались выступавшие. Вопросы организации деятельности дачных товариществ можно было бы решить проще, разработав для них типовой устав, предложил представитель президента в Конституционном суде Михаил Кротов. Для этого даже не потребовалось бы принимать новый закон.
Были претензии и к тому, как законопроект регулирует отношения собственности внутри объединения. В качестве базовой предлагается использовать модель, при которой общее имущество (дороги, коммуникации и т.п.) находится в собственности самого товарищества. А его участники должны платить членские взносы, чтобы покрывать расходы на содержание. «Получается не товарищество собственников недвижимости, а кооператив», — удивлялся экс-зампред Высшего арбитражного суда Василий Витрянский. Товарищества собственников недвижимости как раз создаются для того, чтобы управлять общим имуществом их членов, а здесь получается, что общего имущества у них нет. Выход члены Совета видели в том, чтобы признать общую долевую собственность на имущество, необходимое для использования всеми членами товарищества.
Закрепленная в законопроекте модель создаст трудноразрешимые проблемы и в ситуации, когда кого-то из членов товарищества исключат из него (например, за неуплату взносов и т.п.). Получается, чтобы попасть к своему участку, ему придется договариваться об установлении сервитута и каким-то образом получать доступ к коммуникациям. Расчет платежей за пользование в такой ситуации может стать трудноразрешимой задачей, способной породить множество конфликтов. При этом, в любом случае, дачное товарищество не будет иметь права полностью исключить доступ исключенного члена к принадлежащему ему участку. В законе следовало бы прописать пути решения такого конфликта, например, установив обязанность заключать договор с товариществом о предоставлении доступа к участку и коммунальным услугам, предлагали члены Совета. Вероятно, тарифы в таком случае должны быть такими же, как для членов товарищества, — превышать их на какой-то определенный процент.
В проекте заключения Совета предлагалось рассмотреть радикальное решение проблемы с исключением члена товарищества. Организация должна иметь право принудительно продать участок исключенного члена и передать ему вырученные деньги. Михаил Кротов опасался, что такой подход нарушит принцип неприкосновенности собственности. Он напомнил, что у товариществ собственников жилья, управляющих многоквартирными домами, нет подобного права. Впрочем, Андрей Егоров (Российская школа частного права), напротив, считал, что это упущение и ТСЖ тоже надо предоставить право продавать квартиры исключенных участников.
Совет по кодификации законопроект в представленном виде не поддержал, предложив для начала разработать концепцию регулирования в этой области.
Также было отказано в поддержке законопроекту, упрощающему распоряжения общей собственностью на нежилую недвижимость. Если число сособственников больше 10 (по уточненной версии — больше 20), то сособственник может опубликовать уведомление о продаже на сайте Росреестра. Этого будет достаточно, чтобы проинформировать других сособственников о своих намерениях и соблюсти таким образом их преимущественное право покупки.
Члены Совета пытались понять, какую проблему решает законопроект. Есть ли сложности с уведомлением сособственников на практике? Почему для недвижимости устанавливается более простой порядок извещения, чем для движимости, для которой сохранит силу требование обязательного письменного извещения каждого сособственника?
Разработчики, также представлявшие Минэкономразвития, ссылались на выполнение поручения президента и на то, что такой порядок нужен для продажи машиномест. Однако законопроект явно охватывает более широкий круг отношений — прозвучало справедливое замечание. Авторам законопроекта рекомендовали решать проблему оборота машиномест иным способом, не затрагивая общих институтов гражданского права. Сам законопроект Совет не рекомендовал к принятию как «противоречащий гражданскому законодательству и Конституции».
https://zakon.ru/discussion/2016/04/26/ ... JY.twitter